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El crecimiento demográfico ocurrido durante fines del siglo XIX y principios del XX en la ciudad de Buenos Aires producto de las migraciones europeas, frente a la escasez de viviendas, generó un marcado aumento en el valor de los alquileres, y un gran desequilibro entre la oferta y demanda de habitaciones. LECUONA, en “Orígenes del problema de la vivienda” señaló que las investigaciones más formales del Banco Hipotecario Nacional informaban que las causas que permitieron los aumentos de alquileres -llegaron a subir un 45% en tres años según datos aportados hacia 1907 por la Dirección Nacional del Trabajo- fueron, entre otras, la falta de proporción o de progresión correlativa entre el aumento de la población y la edificación, y, por otro lado la costumbre del subarrendamiento, que permitía a locatarios principales la sublocación de conventillos y casas de muchas piezas (conf. el original art. 1583 del Código de Vélez1). Estas marcadas diferencias y desigualdades sociales, hicieron que el gobierno de Yrigoyen considerara necesario intervenir en esta relación haciéndose eco de la tendencia del Estado como gestor del bienestar general. Todo ello dio lugar a la sanción de las leyes N° 11.156 -que modificó el art. 1507 del Cód. Civ. para establecer plazos mínimos de locación cuando no existiera contrato escrito que los fijase-, y la N° 11.157 -que congelaba alquileres y prohibía cobrar durante dos años un precio mayor al que se pagaba al 1 de enero de 1920-2.
Durante esa época, y en lo que respecta al derecho de propiedad, la CSJN defendió la propiedad privada, y desconoció el poder de policía de las provincias para regular aspectos de su economía, como en el caso “Hileret”, en el que se declaró la inconstitucionalidad de una ley de la Provincia de Tucumán, que establecía cupos para la producción azucarera; caso “Bourdie”, donde la Corte declaró la invalidez por ser confiscatorio de un impuesto que gravaba la transmisión de concesiones sobre bóvedas y definió en términos muy amplios el alcance del derecho constitucional de propiedad.
Sin embargo, posteriormente, en “Ercolano c/Lanteri de Renshaw”, la Corte se apartó de la defensa férrea del derecho de propiedad, para darle ciertos matices, y sostener, por sobre todo, que ningún derecho reviste el carácter de absoluto (a pesar de que EKMEDJIAN llamó al fallo “la partida de defunción del liberalismo en nuestro país”)
A continuación, el análisis en detalle de la sentencia:
La situación se plantea en el marco de la Ley N° 11.157 que estipulaba el congelamiento por dos años en el precio de los alquileres, frente a un contrato de locación por simple convenio verbal y sin término, aparentemente acordado antes de la promulgación de la ley, en colisión con derechos adquiridos. El actor, Agustín Ercolano, inició demanda por consignación de alquileres, fundamentándose en la Ley N° 11.157 que prohibía cobrar durante dos años a partir de su promulgación, un precio de locación mayor al que se pagaba por el alquiler de casas piezas y departamentos al 1 de enero de 1920. Ercolano se fundó en la Ley N° 11.157, que la parte demandada (la reconocida Julieta Lanteri de Renshaw, una de las primeras médicas recibidas en nuestro país, de intensa actividad libertaria) tachó de inconstitucional por contrariar los principios enunciados en los arts. 14, 17 y 28 de la Constitución Nacional. La primera y segunda instancias resolvieron rechazar la impugnación de constitucionalidad planteada por la parte demandada, la cual interpuso recurso extraordinario. La Corte confirmó las sentencias recurridas y se basó en lo siguiente:
Ningún derecho reviste el carácter de absoluto, un derecho ilimitado sería antisocial. Reglamentar un derecho es limitarlo, es hacerlo compatible con el derecho de los demás y es una necesidad derivada de la convivencia social.
En principio, el Estado no tiene el poder general de limitar el o fijar el precio de las cosas de dominio particular; sin embargo, atendiendo a las circunstancias especiales en las que se encontraba el país, es necesaria la intervención del Estado para proteger los intereses vitales de la comunidad.
Las leyes y ordenanzas no alcanzan sino a una parte limitada de la población, aun cuando en conjunto tiendan a asegurar el bienestar de todos.
No es del resorte del Poder Judicial decidir sobre el acierto de los otros poderes públicos en la elección del medio empleado para conjurar una situación de crisis económica, sino que únicamente le incumbe pronunciarse acerca de los poderes del Congreso para establecer la restricción del derecho de usar y disponer de la propiedad.
El Congreso no podría fijar un precio arbitrario que no correspondiese al valor locativo de la habitación en condiciones normales, porque ello importaría confiscatoriedad.
Al tratarse de una locación por simple convenio verbal y sin término, la aplicación de la 11.157 no altera ningún derecho adquirido, porque se trata de una relación de derecho, precaria e inestable, y no de un contrato de cumplimiento exigible a futuro.
Al no haberse acreditado el alquiler devengado el 1 de enero de 1920 no fuese razonable en el momento de promulgación de la Ley, cabe presumir que el límite fijado satisface las condiciones necesarias de razonabilidad y no vulnera la garantía del art. 17 de la Constitución Nacional.
Cabe destacar la disidencia del doctor Antonio Bermejo. Sostuvo que la norma era violatoria de los arts. 14, 17 y 28 de la Constitución Nacional y dispuso que se revoque la sentencia apelada. Enunció que la duración más o menos larga asignada a la vigencia de una ley no puede decidir de su constitucionalidad. Expuso que el art.1 de la Ley N° 11.157 afectaba las garantías que para la propiedad y la libertad civil de todos los habitantes consagra la Constitución Nacional, inspirada en el propósito de fomentar la iniciativa y la actividad individual o de promover el bienestar general y los beneficios de la libertad, como lo asigna el Preámbulo. Para afirmar que la ley agraviaba la garantía constitucional de la propiedad, sostuvo que “no se concibe (…) cómo pueda decirse que todos los habitantes de la Nación tienen el derecho de usar y disponer de su propiedad, que no goza de franquicia o privilegio alguno ni daña a terceros, si se admite que, por vía de reglamentación o de otra manera, otro habitante, que no es el dueño, pueda fijar por sí y ante sí el precio de ese uso o de esa disposición”.
Bermejo, asimismo, encontró inconsistencias entre el voto mayoritario y los preceptos constitucionales, ya que enunció que si la propiedad es inviolable y nadie puede ser privado de ella sino en virtud de sentencia fundada en ley (art. 17 CN), o sea, sin el debido procedimiento legal, ni puede ser expropiada sin declaración de utilidad pública y previa indemnización, y si ese derecho comprende el de usarla y gozarla según la voluntad del propietario (art. 17 de la Constitución y art. 2513 del Cód. Civil), “porque la propiedad sin el uso limitado es un derecho nominal”, se alteran, sin duda, esas garantías constitucionales al fijar por ley el precio de uso sin la voluntad del dueño y para beneficiar a otro, privándole de un elemento esencial de la propiedad sin sentencia que lo autorice y sin previa indemnización.
Además, el voto de Bermejo contiene preceptos interesantes respecto al poder de policía, y a sus límites, ya que sostuvo que si bien el poder de policía se invocó con el objeto de justificar la facultad legislativa de fijar de propia autoridad la renta que una propiedad privada puede producir -encaminado a asegurar el predominio del interés general sobre el particular-, en realidad ese poder de policía debía respetar el principio romano de que cada uno pueda utilizar su derecho sin dañar el de los demás -“sic utere tuo ut alienum non ledas”, de manera que el locador, al arrendar sus bienes, no daña el derecho de los demás, porque no se trataría en el caso, de la propiedad de cosas destinadas al uso público o en que se encuentre comprometida la higiene, moralidad o seguridad públicas; se trata simplemente de la locación de las casas, piezas y departamentos destinados a habitación, comercio o industria; es decir, a usos privados, en ejercicio de la libertad de comerciar con el uso y disposición de la propiedad. Arrendar una casa, pieza o departamento constituye, para el locador y locatario, un contrato privado que no se convierte en acto de interés público por simple mandato de la ley, y la injerencia del estado dictando reglamentaciones policiales, exige que los intereses del público en general y no los de una clase particular lo requieran.
Si bien el voto de Bermejo es excepcional, y supone doctrina fundamental en cuanto al respeto al derecho de la propiedad, y al poder de policía frente a la autonomía de la voluntad de las partes, no deja de ser un voto más adecuado a circunstancias normales de vivienda y posibilidades habitacionales.
El problema de la vivienda en tiempo de estos dos fallos data del siglo XIX. El crecimiento demográfico había superado con creces al edilicio, Buenos Aires fue cambiando su fisonomía. Nació el conventillo, dado que se impuso la práctica de alquilar las habitaciones de una misma casa a distintas familias; y el alto rendimiento económico de este sistema favoreció su rápida proliferación3. El programa que propuso la generación del ochenta durante la transición del siglo XIX al XX afectó la estructura de la sociedad. El hecho de la llegada de la masa inmigratoria a Buenos Aires fue decisivo del cambio social. El destino original de los inmigrantes era la colonización de las áreas rurales, pero fue convirtiéndose poco a poco en el proletariado urbano. Cuando el problema de la vivienda comenzó a manifestarse, el país no estaba en condiciones de darle solución. Existía el natural convencimiento de que el natural desarrollo de la economía liberal daría respuesta a la necesidad de vivienda4, aunque no fue del todo así.
Cuando los proyectos de las leyes que luego Bermejo sostendría eran inconstitucionales, fueron tratado en Senadores, el reconocido senador socialista Enrique del Valle Iberlucea sostuvo que: “En nombre de viejas doctrinas económicas… los poderes públicos no pueden cruzarse de brazos y decir, como los fisiócratas del siglo XVIII: laissez faire, laissez passer! El estado debe intervenir”. Asimismo, del Valle Iberlucea sostenía que la propiedad debía ser considerada como una función social. Citó al profesor CHARMONT de la Universidad de Montpellier quien enseñaba que el propietario no está solo en este mundo y es preciso tener en cuenta la coexistencia de derechos que se limitan. También citó el pensamiento de IHERING para quien el derecho no tiene un carácter ético sino que consiste tan solo en la protección de intereses. Y al profesor y rector de la Universidad de Viena, Antonio MENGER que en su obra “El derecho civil y los pobres” sostuvo que la base del derecho en lugar de ser el egoísmo debe ser la cooperación.5
Poco tiempo después, la Corte volvería sobre el asunto, en un caso parcialmente distinto, en el cual sostuvo que la misma ley no podía afectar los derechos adquiridos del propietario que tuviera firmado un contrato anterior a su promulgación. Ese fallo es el siguiente:
La situación que se planteó, fue similar a la planteada en el fallo anterior, en el marco de la 11.157 sobre el congelamiento de los alquileres por dos años. En este caso, sí existía un contrato de locación por tiempo definido y efectivamente celebrado antes de dicha normativa (a diferencia del caso anterior, donde se trataba de un contrato verbal y sin término). Surgen de esto, ciertos derechos adquiridos. El locatario entabló demanda por consignación de alquileres, invocando la 11.157. El locador contestó demanda e impugnó la consignación por existir un contrato de locación previo con vencimiento en 1923 al cual las partes debían someterse como la ley misma y planteó al mismo tiempo, la inconstitucionalidad de la Ley N° 11.157. Tanto primera como segunda instancia, hicieron lugar a la demanda (siguiendo lo manifestado por la CSJN en Ercolano c/Lanteri). El Procurador General Suplente, Dr. Horacio R. Larreta, sostuvo en su dictamen, que la sentencia debía ser confirmada, dado que el art. 1 de la Ley N° 11.157 no contrariaba lo dispuesto en los arts. 14 y 17 de la Constitución Nacional. Se fundó en la transitoriedad de la ley y en los fines sociales que ella perseguía.
A pesar de ello, la Corte revocó la sentencia basándose en la existencia del contrato escrito y la doctrina de los derechos adquiridos. Al existir un contrato de locación anterior a la promulgación de la Ley, si se aplicase ésta, se alterarían los derechos que el contrato mencionado confería y se vulneraría la garantía constitucional de la propiedad.
Evidentemente, el legislador tiene límites para legislar hacia el pasado, pues no puede con una nueva ley arrebatar o alterar un derecho patrimonial adquirido al amparo de la legislación anterior. Un texto del reconocido jurista Françoid LAURENT, sobre los límites de las leyes retroactivas, sirvió como uno de los principales fundamentos de la sentencia (Principes de droit civil, l, 193). Todo el fallo insiste en que las leyes no pueden destruir o alterar derechos adquiridos, pues en caso contrario se estaría ante la omnipotencia legislativa insostenible dentro de un sistema cuya esencia es la limitación de los poderes y la supremacía constitucional.
Bermejo manifestó su disidencia, pero esta vez en los fundamentos. Manteniendo una línea acorde de pensamiento, sostuvo que independientemente de la existencia del contrato, la ley promulgada es inconciliable desde el momento de su promulgación con la garantía constitucional de usar y disponer de la propiedad. Con prescindencia de los contratos que se pudieron haber celebrado o no y los derechos que éste hubiese conferido al locador, se encuentra antes el derecho mismo de propiedad sobre la cosa arrendada, un derecho de rango constitucional que viciará de inconstitucional a cualquier norma de rango inferior que lo desconozca. Es decir que, con contrato o sin él, la ley era inconciliable con las garantías constitucionales que reconocen el derecho de propiedad y su inviolabilidad.6
Frente a estas dos sentencias icónicas, emitidas por la CSJN, no hay duda que las diferentes inclinaciones de la misma al momento de resolver, tienen más que ver con la existencia o no de un contrato, o, cuanto menos, la potencialidad de probarla o no.
Sin embargo, en la primera sentencia analizada, la cuestión relativa a lo absoluto o no de los derechos, adquiere un papel protagónico. Ningún derecho reviste, o puede revestir carácter absoluto: lo absoluto nos remite a la monarquía, a las prerrogativas de sangre, y a olvidar que el derecho, como ciencia y como dispositivo, tiene, esencialmente, una función social. Es por ello que no parece tan alocado limitar un derecho como el de la propiedad, frente a una crisis habitacional como la ocurrida en aquella época. Más aún, teniendo en cuenta que la limitación de ese derecho surgió a través de una ley, emanada del Poder Legislativo, que es, en definitiva, el poder que representa al pueblo de la Nación y a las Provincias. Siempre, de cualquier manera, debe estar el legislador atento a que las limitaciones de cualquier derecho no sean en miras de beneficiar a un sector social no desprotegido, o económico, y que verdaderamente obedezcan a razones de bien común.
Los individuos que conforman una nación, no la conforman exacerbando su individualidad por sobre el todo, sino al revés: cediendo porciones de su individualidad, frente a la necesidad de que prevalezca un interés común. La balanza se mantiene estable si la porción que cede el individuo, no hace que éste pierda su individualidad, pero es el suficiente “sacrificio” para que el todo pueda funcionar.
Es por todo ello que, si bien el voto de Bermejo en ambas sentencias está fundamentado y es coherente con su pensamiento a lo largo de los casos en que le tocó votar, el mismo olvida la función social de cualquier derecho, ya que incluso los derechos constitucionales tienen sus limitaciones.
Todo derecho es susceptible de limitaciones, ya que incluso la libertad, que es tal vez el derecho supremo por sobre todos, coexiste con la libertad de los otros integrantes del todo social. Y, adicionalmente, cualquier derecho coexiste con el ejercicio y la reivindicación de otros derechos que pueden ser de la misma entidad, como por ejemplo, la coexistencia entre la libertad de expresión y la intimidad. Pero, ¿qué sucede cuando coinciden derechos, como el derecho de propiedad y el derecho, por ejemplo, a la vivienda digna (que sería incluido con posterioridad a estas sentencias y leyes tratadas, en el art 14 bis de nuestra Constitución)? Ahí será tarea del legislador, instrumentar mediante los medios posibles (como la ley) las limitaciones o nuevos derechos (justicia), aunque estas y estos, existirán por sí mismos, independientemente del instrumento (derecho), ya que como reza la máxima del Profesor uruguayo Eduardo J. Couture: “Tu deber es luchar por el derecho; pero el día que encuentres en conflicto el derecho con la justicia, lucha por la justicia.”.
- LECUONA, Diego E. (1993) “Orígenes del Problema de la Vivienda”. Biblioteca Popular Argentina, Centro editor de América Latina SA, Buenos Aires.
- HERNÁNDEZ, Carlos A, ORTEGA, Santiago, CALLALLI, Flor. (2015). “Lógica, Constitución y Derechos”. Colección “Tendencias actuales de Derecho”. Universidad Libre de Colombia, Bogotá, Colombia.
- TANZI, Héctor J. (2008). “Historia Ideológica de la Corte Suprema de Justicia de la Nación (1903-1930). En Revista IusHistoria, Número 1 (2008) Segunda Época. Publicado en https://ar.lejister.com, cita: IJ-LXV-272.
- SOMOVILLA, Claudia G. (2015). “La crisis habitacional y el acceso a la vivienda (1916 - 1930)- Intervencionismo estatal en los contratos de alquileres”. En: Revista Aequitas. Número 22 - 2015. Publicado en https://ar.lejister.com, cita: IJ-XCII-440.
1 LECUONA, Diego E. (1993) “Orígenes del Problema de la Vivienda”. Biblioteca Popular Argentina, Centro editor de América Latina SA, Buenos Aires. Págs. 57 a 59.
2 TANZI, Héctor J. (2008). “Historia Ideológica de la Corte Suprema de Justicia de la Nación (1903-1930). En Revista IusHistoria, Número 1 (2008) Segunda Época. Publicado en https://ar.lejister.com, cita: IJ-LXV-272.
3 SOMOVILLA, Claudia G. (2015). “La crisis habitacional y el acceso a la vivienda (1916 - 1930)- Intervencionismo estatal en los contratos de alquileres”. En: Revista Aequitas. Número 22 - 2015. Publicado en https://ar.lejister.com, cita: IJ-XCII-440.
