Mendoza, 14 de Agosto de 2018.-

SOBRE LA PRIMERA CUESTIÓN, LA DRA. MARÍA LUZ COUSSIRAT DIJO:

I.-La sentencia dictada en autos rechazo la acción de nulidad respecto del contrato de compraventa celebrado el 31 de marzo del 2015 entre la actora y la Sra. Rosa Ester Anton – codemandada en autos-. La sentencia también, rechazó la demanda de daños y perjuicios interpuesta en contra de la Sra. Antón y el Sr. Silvio Ariel Grosso.

Para así resolver, la Sra. Juez que me previno en el análisis, en un meduloso y profundo estudio de la cuestión, se refirió en primer lugar al régimen legal aplicable al caso, luego al incidente de tacha formulado en contra de la declaración testimonial del Sr. Fernando Luis Lara para después ingresar en el examen concreto de los planteos de nulidad y daños y perjuicios interpuestos por la actora.

Hizo referencia a los distintos vicios de la voluntad que permiten la declaración de nulidad de los contratos y concluye que en el caso la actora alega la existencia de los vicios de error y dolo.

Evalúa también que con respecto al vicio de error, la actora considera que éste se habría configurado pues entiende que el inmueble que adquirió no reúne las características necesarias para poder construir en el mismo una vivienda –siendo que habría sido la causa principal que la llevó a celebrar el contrato-.

Entiende la Magistrada de la instancia anterior que, con la prueba rendida en autos, no es posible sostener que el inmueble no es apto para la construcción de una vivienda. Aduna demás la sentenciante que en el caso que efectivamente el inmueble no resultase apto para la construcción de una vivienda, o de una vivienda de las características que pretendía la actora, y por ende pudiese considerarse que existe un error en cuanto al objeto del contrato, tampoco puede admitirse la acción por cuanto el vicio no sería sino imputable a la propia negligencia de la accionante. En cuanto al vicio de dolo alegado también por la accionante, sostiene que existe una absoluta orfandad probatoria y por ende no es posible considerar que haya existido por parte de los co-demandados, algún tipo de artificio astucia o maquinación para mostrar como verdadero lo falso o disimular lo verdadero. Considera la sentenciante que ni siquiera el engaño ha sido probado pues obra en autos prueba contundente que demuestra que la actora tuvo acceso a fotos y documentación de la que se extraen claramente las características del inmueble.

Finalmente, al no admitir el reclamo de nulidad del contrato de compraventa, la Juez de Grado también rechaza la demanda de daños y perjuicios que se entabló conjuntamente.

II.- La parte actora al fundamentar su recurso (fs.337/338) se agravia en primer lugar en tanto la Juez de primera instancia entendió que con la prueba rendida en autos no se encontraban acreditados los vicios de error y dolo por ella alegados.

Entiende el apelante que, de las pruebas obrantes en autos, claramente se desprende que en el inmueble objeto del boleto de compraventa, no se puede efectuar ninguna construcción de una vivienda digna ni colocar una casa prefabricada.

También cuestiona que la Magistrada haya entendido que el hecho de que la vivienda que pretendía colocar la actora en el terreno era una vivienda prefabricada, no haya sido planteado en la oportunidad correspondiente.

Sobre este punto sostiene el apelante que ya al tiempo de interponer la acción se aclaró que la actora compró el inmueble en la intención de colocar una vivienda prefabricada pues debido a su edad no resulta lógico encarar la construcción de una casa.

Se agravia además el apelante porque el a quo entendió que de haber existido error, el mismo no era excusable.

Finalmente se agravia el apelante por cuanto la Juez de primera instancia entendió que no se probó el dolo por parte de los demandados.

En este punto sostiene el recurrente que su mandante fue engañada para firmar el boleto de compraventa no sólo por la inmobiliaria sino también por la vendedora quienes nunca le advirtieron sobre la real distribución de los metros con los que contaba el lote que estaba adquiriendo. Expresa además que el lote que le mostraron era un lote de mayores dimensiones que el que luego le vendieron y que en ningún momento le mostraron un plano para poder advertir como era la distribución de los 148 metros del inmueble.

Concluye así el recurrente, que existió prueba contundente en autos de la cuál se desprende que los demandados malintencionadamente y con el solo fin de engañar a la actora le mostraron un lote de mayor superficie al que estaba en venta. Ello así pues, contiguo al lote que se vendía existía otro lote baldío sin que entre ambos existiese ningún alambre o demarcación para poder advertir que se trataba de dos lotes y no de uno.

III.- Al contestar los agravios (fs.349/353), la parte demandada solicita el rechazo del recurso de apelación por las razones que allí expresa y a las que remito en honor a la brevedad.

A fs. 356 queda la causa en estado de resolver.

IV.- A los fines de analizar la cuestión sometida a esta Alzada, entiendo oportuno tener presente que la recurrente no se agravia del marco normativo en el que la Juez de grado analizó la cuestión controversial.

De lo que se agravia la apelante es esencialmente de la valoración de las pruebas que efectuó la sentenciante, pues para el recurrente, con las constancias probatorias de la causa quedó demostrado que el inmueble objeto de la compraventa no es apto para construir una vivienda y menos aún para colocar una casa prefabricada. Que desde siempre la intención de la Sra. Shuman fue comprar un inmueble para poder colocar una casa prefabrica- da. También considera que se acreditó acabadamente que tanto la vendedora como las personas que intervinieron por la inmobiliaria, engañaron a la actora para que ésta efectuase la operación de adquisición del inmueble.
Como es sabido, el art. 926 del C.Civil –normativa en la que se encuadró el análisis de la cuestión- disponía que: “El error sobre la causa principal del acto, o sobre la cualidad de la cosa que se ha tenido en mira, vicia la manifestación de la voluntad, y deja sin efecto lo que en el acto se hubiere dispuesto”.

En el nuevo Código Civil y Comercial, el error de hecho ha quedado receptado en el art. 265 que dispone: “El error de hecho esencial vicia la voluntad y causa la nulidad del acto. Si el acto es bilateral o unilateral recepticio, el error debe, además, ser reconocible por el destinatario para causar la nulidad”.

Asimismo, el art. 267 del nuevo cuerpo legal, incorpora los distintos supuestos que el Código derogado preveía en los arts. 924 a 927 y establece que: “El error de hecho es esencial cuando recae sobre: a) la naturaleza del acto; b) un bien o un hecho diverso o de distinta especie que el que se pretendió designar, o una calidad, extensión o suma diversa a la querida; c) la cualidad sustancial del bien que haya sido determinante de la voluntad jurídica según la apreciación común o las circunstancias del caso; d) los motivos personales relevantes que hayan sido incorporados expresa o tácitamente; e) la persona con la cual se celebró o a la cual se refiere el acto si ella fue determinante para su celebración.” Advierto que en el caso de autos, la actora sostiene que correspondería la declaración de nulidad de la compraventa en razón de que el inmueble, no reúne una característica esencial, como es que en el mismo se pudiese colocar una casa prefabricada y que ella habría tenido en miras para celebrar el contrato. Es decir, en este caso la sustancia que posee la cosa que se contrató, coincide con aquella sobre la que se quería contratar, pero sus cualidades son distintas a las que se creyó que tenia o reunía faltando así una cualidad esencial tenida en mira al momento de contratar.

Ahora bien, según sostiene la doctrina que comparto, para que la cualidad sobre la que versa el error pueda provocar la anulabilidad del acto, debe ser objetivamente considerada, una cualidad esencial y además subjetivamente considerada, también debe ser esencial, es decir que también para el contratante esa característica debió se esencial. (Julio Cesar Rivera y Graciela Medina, Código Civil Comentado, Ed. Rubinzal Culzoni, comentario al art. 926, Tomo “Hechos y Actos Jurídicos”, pag. 192 y ss.). Determinar si una cualidad del objeto del contrato resulta esencial, dependerá de cada caso concreto. Por lo demás resulta necesario tener presente que la carga de la prueba del error sobre la cualidad esencial de la cosa corresponde a quien la invoca, pudiendo utilizarse para ello cualquier medio de prueba e incluso las presunciones (ob. Citada, pág. 197).

Resulta necesario tener presente además que este error, para poder dar pie a la anulación de un contrato, además de versar sobre una cualidad esencial –objetiva y subjetivamente considera da- debe ser excusable.

El artículo 929 C.C. dispone que: “el error de hecho no perjudica, cuando ha habido razón para errar, pero no podrá alegarse cuando la ignorancia del verdadero estado de las cosas proviene de una negligencia culpable”.

Este artículo ha quedado receptado en el nuevo Código Civil y Comercial en el art. 266 aunque haciendo referencia a la posibilidad que haya existido -teniendo en cuenta la naturaleza del acto y las circunstancias personales de tiempo y de lugar de celebración-, de reconocer el error por de los destinatarios de la declaración de volunta. Así, el referido artículo dispone en similar sentido que: “El error es reconocible cuando el destinatario de la declaración lo pudo conocer según la naturaleza del acto, las circunstancias de personas, tiempo y lugar.”

Determinar si se ha incurrido en un error porque existió razón para errar, remite a la necesidad de analizar cada caso en particular. Sin embargo, como principio general, puede apuntarse que para que haya mediado razón para errar, el agente debe haber actuado en forma diligente, es decir, no haber incurrido en negligencia alguna. La culpa o negligencia del agente se da cuando omitió realizar aquellas diligencias que exigiere la naturaleza de la obligación y que correspondiesen a las circunstancias de las personas, del tiempo y del lugar.

Efectuada esta introducción y teniendo en cuenta los agravios del apelante corresponde que analice las pruebas obrantes en autos para así decidir la suerte del recurso. En esta tarea, adelanto opinión en cuanto entiendo que el recurso de apelación no podrá prosperar y explicaré por qué.

Coincido con la Juez de grado, en tanto del informe vertido por la Municipalidad no puede extraerse como conclusión que en el inmueble que adquirió la actora no se podría construir una vivienda. Compruebo además que de la prueba rendida en autos surge que con anterioridad, en el inmueble en cuestión, se emplazaba una casa de adobe que luego fue demolida. Es en razón de estos elementos probatorios que la Juez de grado entendió que en autos no se encontraba acreditado que el terreno no era apto para efectuar en él la construcción de un inmueble.

Sin embargo, en la mejor posición para la actora recurrente, podría tenerse en cuenta lo manifestado por el perito -más allá de lo poco claro del informe- y sobre todo de lo referido por la actora en tanto lo que pretendía colocar en el lote era una casa prefabricada. En esta postura, entiendo que podría concluirse que existió en la actora, en su calidad de compradora, un error esencial con respecto a una de las características del inmueble. Si bien es cierto que del boleto de compraventa no existe referencia alguna en cuanto a la intención de la actora de colocar en el inmueble una casa prefabricada, de lo manifestado por los testigos y teniendo en cuenta la edad y condiciones de la actora podría tenerse por cierto que fue esa la intención de la compradora. En esta línea argumentativa podría decirse que el hecho de que en el inmueble no resulte posible emplazar una vivienda prefabricada, no sólo fue informado por el perito sino que resulta del ordinario devenir de las cosas que ese tipo de casas reúnen medidas estándares y que por lo tanto resulta muy difícil que por las dimensiones del inmueble pudiese servir para ese fin.

Sin embargo, más allá de lo expuesto en los párrafos precedentes y como dije en la mejor posición para la actora recurrente, entiendo que la sentencia debe ser confirmada en razón de que el error que pudo existir en la actora en cuanto a las características particulares del inmueble, no es sino imputable a ella misma.

Traigo aquí a colación que la doctrina entiende que puede decirse que el error es excusable cuando la ignorancia del verdadero estado de las cosas no proviene de una negligencia culpable, es decir cando el sujeto actuante que yerra, ha actuado con la debida diligencia (Ob. Cit. Pág.213, comentario al art. 929).

Surge de la cláusula primera del contrato de compraventa que el inmueble que adquiría la accionante contaba con 148 metros cuadrados y que se encontraba inscripto en el Registro de la Propiedad al asiento A-1 de la matrícula N°389.562 de folio real de Guaymallén. Se expresa además en dicha cláusula que los límites y demás datos del inmueble constan en la referida matrícula y en el plano N° 63950 de Catastro (fs. 5).

De lo expuesto concluyo que la actora contaba expresamente con los datos de inscripción del inmueble y de haber concurrido al Registro Público de la Propiedad hubiese podido constatar expresamente que el lote que le estaban ofreciendo colindaba en 40,66 metros con calle Ricardo Gutiérrez (al Norte); al Noroeste con una ochava de 3,96 metros; al Sur en 43,59 metros con Celfa Catalina Araujo, al Este en 2,06 metros con Calle Besares y al Oeste en 2,10 metros con los Sucesores de Sebastián García (fs. 81). De este modo, de haber consultado los datos de la matrícula, habría advertido claramente que el terreno tenía sólo apenas más de dos metros de ancho en su costado Oeste y contaba, sumando la ochava, con algo más de seis metros en su costado Este. Así hubiese advertido que los 148 metros se conforman de una lonja de alrededor de 42 metros de largo por 2 de ancho en uno de sus extremos y 6 en el otro.

Tengo en cuenta en este punto que cabe esperar de un buen hombre de negocios, máxime en casos como el de la actora donde ella misma reconoce el sacrificio que había realizado para llevar adelante la operación de compraventa, que en forma previa a celebrar un contrato de compraventa de un inmueble, concurra por ante el Registro Público de la Propiedad a fin de corroborar no sólo los datos de ubicación del bien sino además lo que es más importante, si el inmueble se encuentra a nombre del vendedor y si sobre el mismo no pesan embargos, hipotecas o cualquier otro tipo de restricción.

De lo expuesto extraigo que surgiendo claros los límites y dimensiones del terreno en la matrícula del mismo, en principio no seria posible entender que el error en el que habría incurrido la actora es excusable.

Ahora bien, más allá de lo expuesto, en el caso concreto tengo en cuenta especialmente para sostener que el error no puede entenderse como excusable, que al absolver posiciones la actora expresamente reconoció que estuvo asesorada por la escribana María de los Ángeles Cruz de Torre antes durante y después de la firma del boleto de compraventa (fs. 111/113 respuesta a la quinta pregunta). Esto demuestra que aún a pesar de la edad de la actora, la misma sabía que debía hacerse asesorar sobre el inmueble que pretendía comprar y así lo hizo. También se desprende de la declaración testimonial de la escribana María de los Ángeles Cruz que fue ella quien elaboró el boleto de compraventa y que contó en forma previa con la documentación del lote (fs. 127/129 respuesta a la primera ampliación).

Advierto además que tal como la propia actora lo reconoce al momento de interponer la acción, cuando concurrió a ver el lote, le informaron que el mismo se extendía “desde el pino hasta el fondo…” (fs.24 vta.). Surge también de las fotografías acompañadas por la propia actora que en el terreno se puede ver que el pino no se encuentra pegado a uno de los límites del terreno sino más bien en la parte media del mismo (fs. 12). Es por ello que entiendo que ante la falta de demarcación del lote y ante la clara manifestación de que los metros que se vendían comprendían solo la porción del pino hasta el fondo, era obligación de la actora, en forma previa a adquirir el terreno, -máxime si pretendía efectuar la instalación de una casa estándar prefabricada- cerciorarse sobre cuáles eran las reales medidas del lote que estaba por adquirir.

De lo expuesto a mi juicio se desprende con toda claridad que los agravios de la actora en tanto pretenden tener por configurado el vicio de error y en tal sentido obtener la nulidad de la compra venta no pueden prosperar.

Resta analizar si es posible admitir el agravio relativo a la existencia del vicio de Dolo.

Como es sabido, el dolo es el vicio del acto voluntario que conjuntamente con el error atacan la intención. Así, el dolo como vicio del acto jurídico es el error provocado por la otra parte mediante el empleo de artificios, astucias o maquinaciones que pueden consistir en aseverar lo que es falso disimular u ocultar lo verdadero o hacer ambas cosas a la vez. Es decir utilizar falsedades de cualquier tipo con el fin de determinar a alguien para que lleve a cabo un acto jurídico que de otro modo no hubiese hecho.

El art. 931 del C.Civil disponía que: “Acción dolosa para conseguir la ejecución de un acto, es toda aserción de lo que es falso o disimulación de lo verdadero, cualquier artificio, astucia o maquinación que se emplee con ese fin”.

Por su parte el art. 932 establecía que el dolo para permitir la declaración de nulidad de un acto debía ser grave, la causa determinante de la acción, que hubiese ocasionado un daño importante y no haya habido dolo de ambas partes.

Está claro además que la prueba del dolo recae sobre quién lo invoca como sustento de la pretensión de nulidad, es decir en este caso sobre la actora recurrente.

Lo que debe probarse es no sólo la maniobra o maquinación que indujo a la parte a celebrar el contrato sino también la gravedad del mismo, su carácter determinante y la importancia del daño causado.

Debo decir que en este punto entiendo que tampoco acompañó la accionante prueba alguna que me permita suponer que existió algún tipo de maquinación o artificio como para inducirla a celebrar el contrato de compraventa que pretende anular en autos. Surge claro de la prueba rendida y ya analizada que fue la propia actora quién se contacta con la inmobiliaria para obtener información sobre el inmueble, que esta información se le brindó en tiempo y forma y que el contrato fue confeccionado por su propia escribana.

No existe en autos a mi juicio ningún elemento que me permita tener por cierto que existió algún tipo de maniobra por parte de la Sra. Antón para inducir a la actora a comprar el terreno. Tengo presente que según surge de autos la Sra. Antón en ningún momento antes de firmar el contrato tuvo contacto con la actora. En cuanto a la inmobiliaria no hay prueba alguna que me permita siquiera suponer que de algún modo quisieron engañar a la actora sino que por el contrario quedó claro que pusieron a disposición de la actora y de su escribana toda la documentación del lote y que de la misma se extraían claramente las características del terreno. Surge también de los propios dichos de la actora que cuando le mostraron el terreno le advirtieron que lo que estaba en venta no era la totalidad del mismo sino sólo la porción que se extendía desde el pino hasta el fondo.

Por todo lo expuesto es que entiendo este agravio tampoco puede prosperar debiendo por lo tanto confirmarse la sentencia dictada en la primera instancia.

Así voto.

A la misma cuestión, por sus fundamentos, las Dras. MOUREU y LANDABURU adhieren al voto que antecede.

SOBRE LA SEGUNDA CUESTIÓN PROPUESTA LA DRA. COUSSIRAT DIJO:

Las costas de la alzada corresponden a la parte recurrente por resultar vencida (arts. 35 y 36 C.P.C.),

Así voto.

La Sra. Juez Dra. MOUREU y LANDABURU adhieren, por sus fundamentos, al voto que antecede.

Con lo que se dio por concluido el presente acuerdo dictándose sentencia, la que en su parte resolutiva dice así:

SENTENCIA:

Mendoza, 14 de agosto de 2018.-

Y VISTOS:

lo que resulta del acuerdo precedente, el Tribunal

RESUELVE:

I.- Rechazar el recurso de apelación interpuesto por la actora a fs. 311.

II.- Imponer las costas la alzada a la parte recurrente por resultar vencida (arts. 35 y 36 C.P.C.),

III.- Regular los honorarios por la intervención en la Alzada de los Dres. C. Roberto Spampinatto (mat.2467) en la suma de PESOS….., Pablo Spampinatto (mat. 8896) en la suma de PESOS….. y Marcela Tirenti (mat. 4912) en la suma de PESOS….. (arts. 2, 3,4, 15, 31 y cc. de la Ley n° 3641).

NOTIFÍQUESE Y BAJEN.

Fdo.: Dra. Maria L. Coussirat, Conjuez de Cámara - Dra. Cecilia Landaburu, Conjuez de Cámara - Dra. Beatriz Moureu, Juez de Cámara