Cementerios privados
Dr. Ervar Gabriel de Benedetto*
Cementerio. Etimología. Antecedentes. Concepto [arriba]
Los cementerios son terrenos generalmente cercados que se destinan para enterrar cadáveres. En otras palabras son lugares destinados al entierro de restos mortales humanos.
Se ha dicho que es el asilo de la muerte.
Etimológicamente la palabra proviene del griego “koimenterion” (koimao=lugar de descanso, dormitorio), que luego paso al latín tardío “cimisterium” de cimis=“dulce” y terium=“mansión” (ver Diccionario de la Real Academia Española).
La palabra cementerio fue introducida por el cristianismo porque se creía, y los que lo son aún creen que los difuntos descansan, dormidos, esperando el momento de la resurrección y del juicio final.
La palabra cementerio reemplazó a la palabra griega “necrópolis” (ciudad de los muertos).
Su vinculación originaria con la religión se debe a que los cementerios estaban ubicados en forma anexa a los conventos de la Iglesia Católica y eran administrados por las comunidades religiosas, constituyendo los primitivos lugares de reunión de los cristianos quienes comenzaron a construir capillas religiosas en ellos.
Dice el doctor Alfredo Botassi, en su estudio “Cementerios Públicos y Cementerios Privados” Publicado en La Ley año 1981 Tomo C, página 1056 Sección Doctrina:
“En sus orígenes fueron administrados por las comunidades religiosas (el Derecho Romano los ubicó entre las res divini iuris. En nuestro país estuvieron a cargo de la Iglesia hasta 1821, en que se pusieron bajo el control de las autoridades seculares, concretamente bajo la Superintendencia de la Policía”.
Continúa diciendo el autor:
“También en 1821 desaparece la administración municipal, que resurge con la sanción del artículo 5 de la Constitución Nacional de 1853. Desde entonces la administración de los cementerios y el ejercicio de la policía mortuoria corresponde a las municipalidades”.
La religión entonces protegía a los muertos contra el olvido, y los cubría de un piadoso respeto.
En nuestro país, como se dijo, estuvieron a cargo de la Iglesia hasta el año 1821 y luego se fueron secularizando quedando bajo la custodia y poder de la autoridad civil.
Pasó así su administración y el ejercicio del “poder de policía mortuoria” a las Municipalidades dependiendo así del dominio público.
Pasado el tiempo surgió la necesidad de la gente de disponer para el momento de su muerte o la de sus seres queridos y familiares, un lugar confortable, con servicios adicionales como vigilancia, servicios religiosos, capillas, inhumación, espacios verdes, cochera, apareciendo la figura del cementerio privado.
Dando un concepto de cementerios privados podemos decir que son inmuebles particulares, de propiedad privada, afectados a la inhumación (entierro) de restos humanos, construido según la normas dictadas por las autoridades locales.
Existen cementerios modelos, que surgieron en forma de parques y jardines que constituyen extensas praderas cercadas a las que suelen denominarse “campo santo”.
Estos cementerios privados son organizados por particulares bajo controles estatales, e instalados sobre bienes del dominio privado de quien realiza este emprendimiento con fines de lucro (titular del dominio) y cuyo administrador suele ser una persona jurídica organizada como Sociedad Anónima.
Los primeros cementerios privados en nuestro país fueron los de las comunidades británicas y alemanas. La instalación de los mismos fue prevista en Tratados Internacionales, como el celebrado con Gran Bretaña en 1825 (art. 12) y con Alemania en el año 1857 (art. 13), con la finalidad de mantener sus costumbres mortuorias.
Sin embargo, una Ordenanza Municipal de diciembre 16 de 1925, prohibió la construcción de cementerios particulares. Desde luego esta ordenanza rigió para el futuro y no afectó los cementerios precitados, siendo dudosa su validez jurídica, atento poder afectar los derechos reconocidos por los Tratados Internacionales mencionados.
Naturaleza Jurídica [arriba]
Existen distintas posiciones acerca de la naturaleza jurídica del cementerio privado. A saber:
a) Sociedad.
Se dijo que no constituye una sociedad porque para que exista debe haber affectio societatis, y ánimo de lucro, que no tienen el adquirente, ni los familiares.
b) Comodato.
Es esencialmente gratuito. Y el constituyente de un cementerio privado persigue una ganancia, es un negocio.
c) Locación.
Encuadraría el cuanto al uso de la cosa ajena, pero en el caso del cementerio privado no puede alquilarse parte de la parcela, además el máximo de duración del contrato de locación tiene un tiempo 20 años y 50 años, en cambio en el caso del cementerio privado la afectación del inmueble es a perpetuidad.
d) Derecho real.
d.1. Dominio.
Finalmente se encuentra la tesis que este tipo jurídico, se trata de un derecho real de sepultura muy parecido al dominio, pero con el control del poder de policía mortuoria del Estado.
d.2. Uso.
Otros lo consideraban, un derecho real pero solamente de uso. Pero el derecho real de uso que es uno de los derechos reales de disfrute, pero el uso lo ejerce una persona viva, aquí si bien los familiares afectan una parcela la misma no es para usarla sino para enterrar un cadáver.
d.3. Vinculación.
Recordando lo que dijeron eminentes juristas acerca de la naturaleza del cementerio público (no de los privados), el doctor Bielsa, el cementerio (no privado sino público) es un bien público de la comuna y ese carácter resulta de la afectación al uso general (Derecho Administrativo Tomo 3, pág. 444).
El doctor Guillermo Allende, expresa en su Panorama de Derechos Reales:
“Entendemos que esta concesión, el primer adquirente de las misma crea una vinculación que dura todo el tiempo de la concesión Esta “fundación familiar” se encuentra afectada exclusivamente a la guarda de cadáveres de la familia” (Panorama de Derechos Reales Ed. La Ley página 174).
A nuestro criterio, siguiendo la postura del doctor Guillermo Allende, este derecho real de sepultura, se asemeja mucho a una “vinculación”, que es el derecho real el cual determinados bienes pertenecen a “una familia” a “perpetuidad”, pasando de generación en generación, como los mayorazgos y las capellanías, que fueron suprimidas por lo dispuesto en el artículo 2614 del Código Civil de Vélez.
Nos enseña el Dr. Allende en su “Tratado de Enfiteusis y demás derechos reales suprimidos o restringidos por el Código Civil” Ed Abeledo Perrot página 145:
“Vinculación implica la sujeción de un bien raíz o de varios bienes a la propiedad, o tal vez mejor a la posesión de una determinada familia, o de determinados sucesores, en forma expresa”.
Por lo tanto, del concepto de vinculación se desprenden dos caracteres bien definidos:
Inalienabilidad e inalterabilidad en el orden de suceder, y se suele agregar el de perpetuidad.
Se incluye en la definición el término propiedad y de inmediato posesión, para dejar en claro la situación especial de tales cosas.
En efecto, la persona a quien corresponda un bien vinculado, aunque reciba el nombre de propietario, no tiene el dominio de tales bienes, por cuanto carece del derecho de disponer que es ciertamente esencial en el dominio.
Por otro lado, las cosas “vinculadas” están fuera del comercio y excluidas de la prende común de los acreedores. Se trata de un dominio “anómalo”, y si es “anómalo” no es dominio. Su interés apenas sobrepasa el interés histórico.
El nuevo Código Civil y Comercial no hace mención de ningún derecho real suprimido, no tratando el tema.
El derecho real de sepultura entonces recae sobre una parcela ubicada en un inmueble que se encuentra desde un inicio afectado a un destino o finalidad particular, que es la “inhumación de restos humanos”.
d.4. Figura compleja
Como podemos observar el derecho real de sepultura es una figura jurídica compleja que requiere desarrollos y explicaciones que aquilaten sus caracteres propios y particulares, ejerciéndose este derecho dentro de los límites marcados por el destino particular de tales bienes, establecidos por la ley, y en consonancia con los fines religiosos, sentimentales y éticos que lo justifican.
Concepto de inhumar [arriba]
Inhumar significa, como hemos explicado, “enterrar un cadáver”. Y esta finalidad que debe contar con la correspondiente habilitación municipal, es la que singulariza el derecho real. Así lo expresa el artículo 2013 del actual Código Civil y Comercial que refiere que los cementerios privados son los inmuebles de propiedad privada afectados a la inhumación de restos mortales humanos.
Antecedentes Jurisprudenciales [arriba]
Tiempo atrás como se ha dicho los cementerios fueron administrados por las Municipalidades Esto quiere decir que siempre el contralor del lugar, en ejercicio Estado debe estar presente, y esta intervención es del poder de policía mortuoria. local.
La Corte Suprema de Justicia de la Nación, tuvo la oportunidad de decidir un “leading case”, en esta materia donde aparecen intereses públicos y a la vez privados, me refiero al caso: “Bourdieu”.
En Primera Instancia brevemente se hizo esta relación de hechos:
“Que con fecha 19 de setiembre de 1919, su representado (el señor Bourdieu) compró a Tiburcio Sáenz una bóveda situada en el cementerio del Oeste (aclaramos que la transferencia es a perpetuidad) cuyos títulos adjunta, y que el vendedor, a su vez, había adquirido de la demandada el 9 de diciembre de 1916. Que la Municipalidad para anotar la transferencia del inmueble además de los $100 del impuesto respectivo y de otros $100 de multa, exigió el pago de una diferencia de precio entre los años de 1918 y 1920 que asciende a la suma de $3.593,55, que abonó el actor bajo protesta. Que el art. 42 y sus concordantes de la ordenanza de impuestos que autoriza ese cobro, es igual e inconstitucional, atentando contra la integridad de los derechos que garantizan los arts. 4º, 14, y 17 de la Constitución Nacional. Funda su derecho en dichos preceptos constitucionales y en los arts. 1364, 2341,2344,2513,2514 y 2515 del Código Civil y termina pidiendo se declare la ilegalidad e inconstitucionalidad de la disposición que impugna, condenando a la Municipalidad de la Capital a restituir a su mandante la cantidad pagada, con intereses y costas”.
Haré una breve referencia al fallo de primera instancia de neto corte civilista, me detendré en el fallo de Cámara y finalmente analizaré la postura de nuestro máximo Tribunal.
En el fallo de primera instancia privó el criterio civilista, en el de Cámara el publicista con opiniones divididas y finalmente la Corte revocó el fallo de Cámara aplicando normas del derecho privado.
Veremos:
A) Primera Instancia: posición civilista
El doctor Colombres decidió que el impuesto aplicable era inconstitucional reproduzco aquí parte de su sentencia:
“Sea cual fuere la legalidad del impuesto referido, este no puede ser aplicado al presente caso por considerarlo el suscripto inconstitucional, ya que es atentatorio del derecho concedido a todos los habitantes de la Nación en el art. 14 de la Constitución Nacional, de usar y disponer de su propiedad... Si bien es cierto que la propiedad de los sepulcros no ha sido especialmente legislada por el código civil, la jurisprudencia y doctrina han llegado a conclusiones terminantes considerándola una propiedad sui géneris. Sin embargo, el infrascripto reconoce que el terreno dedicado a los cementerios es susceptible de propiedad privada, sujeto, claro está a leyes y principios especiales en atención a la naturaleza de ese derecho”.
B) Sentencia de Cámara: Posición publicista
La mayoría se conformó con el voto de los doctores Casabal, Colmo y Sayanca; la minoría por los dos jueces restantes doctores Pera y Juárez Célman.
Únicamente transcribiré el voto de la mayoría, y de los votos sólo la posición de Colmo que muestra en forma más patente la posición publicista.
Dijo el doctor Colmo:
“Nada tendría yo que agregar a lo que expuse en el caso análogo de Correa c. Municipalidad. No obsta la circunstancia de que en el de autos medie una concesión a perpetuidad, al paso que en el segundo se trataba de una concesión por 99 años: siempre está en juego una concesión de sepultura, que, según creo haber demostrado, no entraña ni remotamente un derecho civil de dominio, ni se rige por el derecho privado sino por el derecho administrativo y público… El derecho de uso que entraña una concesión de sepultura no es, contra lo afirmado en autos un derecho patrimonial y privado. Derecho patrimonial es el que se refiere a cosas en el comercio (arts. 2312 y 2336 y siguientes del Código Civil), y entre las cosas en comercio no se hallan los cementerios (arts. 2340 inc. 7º), según expresamente se reconoce. Derecho privado es el que juega entre particulares; cuando el derecho procede de una concesión municipal y con respecto a cosa no comercial ni patrimonial, no puede ser privado sino municipal y público. Lo que allí es privado es el uso mismo, como lo sería el derecho de una silla en un templo, y no la concesión. De otra suerte, con ese criterio, quien tuviera derecho de uso de una silla especial y en lugar dado en un templo, también podría negociar con él, lo que es llanamente absurdo”.
Sigue diciendo el insigne maestro:
“Pero es inútil discutir estas cosas, que son puntos de vista, mientras no se vea en la Municipalidad un órgano superior de los intereses colectivos y públicos de la población, mientras se decida sobre bases de apreciación individualistas, mientras no se admita que la Municipalidad tiene y debe tener todas las facultades que le permitan no sólo el cumplimiento rutinero de la literalidad legal, sino también el mejoramiento y el auge de los intereses públicos; mientras ello no ocurra, se la esclavizará en obsequio de intereses de mero lucro en favor de particulares, como es el caso (ya que el vendedor de una sepultura quiere quedarse con el mayor valor de ésta, que él no ha creado y qe la Municipalidad retiene a título de impuesto para evitar la especulación sobre cosas ajenas a cualquier comercio)”.
C) Sentencia de la Corte: Posición civilista
Leemos en el fallo:
“Que la sentencia de la Cámara Civil de la Capital para desestimar las defensas de inconstitucionalidad, se ha fundado en que: a) El derecho, concedido sobre los sepulcros no forma parte de los derechos patrimoniales de una persona y, por consiguiente, no puede haber a su respecto, desconocimiento del dominio ni expropiación, despojo o confiscación”.
La Corte siguió diciendo:
“Que en cuanto al primer fundamento, debe observarse que las palabras libertad y propiedad, comprensivas de toda la vida social y política, son términos constitucionales y deben ser tomadas en su sentido más amplio. El término propiedad cuando se emplea en los arts. 14 y 17 de la Constitución o en otras disposiciones de este estatuto, comprende, como lo ha dicho esta Corte, todos los intereses apreciables que un hombre pueda poseer fuera de sí mismo, fuera de su vida y de su libertad. Todo derecho que tenga un valor reconocido como tal por la ley, sea que se origine en las relaciones de derecho privado, sea que nazca de actos administrativos (derechos subjetivos privados o públicos), a condición de que su titular disponga de una acción contra cualquiera que intente interrumpirlo en su goce así sea el Estado mismo, integra el concepto constitucional de propiedad”.
En otro párrafo leemos:
“Los derechos emergentes de una concesión de uso sobre un bien del dominio público (derecho a una sepultura), o de las que reconocen como causa una delegación de la autoridad del Estado en favor de particulares (empresas de ferrocarriles, tranvías, luz eléctrica, teléfonos, explotación de canales, puertos, etc.)se encuentran protegidos por las garantías consagradas en los arts. 14 y 17 de la Constitución como pudiera estarlo el titular de un derecho real de dominio. El artículo 17 inciso 16 de la Constitución faculta al Congreso a emplear como medio adecuado de obtener lo conducente a la prosperidad del país, las concesiones temporarias de privilegios, y habría visible inconsecuencia entre esa autorización que compromete la fe pública de la Nación y la conclusión consistente en afirmar que los derechos nacidos de aquellas no se benefician con las garantías y seguridades que otra parte del mismo Estatuto asegura a la propiedad. El derecho nacido de una concesión de sepultura con prescindencia de saber si forma o no parte del patrimonio del titular, cuestión esta librada al derecho común, se encuentra, pues, comprendido por la garantía de los arts. 14 y 15”.
Más adelante la Corte sentenció:
“Que el principio de inviolabilidad de la propiedad, asegurada en términos amplios por el art. 17, protege con igual fuerza y eficacia tanto los derechos emergentes de los contratos como los constituidos por el dominio o sus desmembraciones. Mientras se halle garantizada en la Constitución la inviolabilidad de la propiedad, o en tanto que el Congreso no se halle investido de facultades constitucionales expresas que lo habiliten para tomar la propiedad privada sin la correspondiente indemnización o para alterar los derechos derivados de los contratos, ha dicho esta Corte (Tomo 137, página 47), la limitación existe para el departamento legislativo cualquiera que sea el carácter y la finalidad de la ley”.
Y finalmente expresó:
“En mérito a estas consideraciones se revoca la sentencia apelada en la parte que ha podido ser materia del recurso, y se declara, en consecuencia, que la Municipalidad está obligada a restituir la suma reclamada y sus intereses desde la notificación de la demanda”.
Queremos dejar establecido que al decir que la Corte Suprema de Justicia de la Nación ha sostenido un criterio “privatista”, no entiende en definitiva que los sepulcros se rijan exclusivamente por el derecho civil, como que la propia Corte, expresamente no se ha expedido al respecto cuando dijo:
“El derecho nacido de una concesión de sepultura, con prescindencia de saber si forma o no parte del patrimonio del titular, cuestión esta librada al derecho común”.
La Corte, como podemos observar, no se pronunció sobre la naturaleza jurídica del sepulcro en forma categórica, porque consideró la cuestión materia de derecho común ajena a la casación.
Sólo se ha puesto de relieve que la Corte aplica en relación a las sepulturas, en forma acentuada, las normas del Código Civil, mientras que otra corriente, encabezada por el doctor Colmo, sostiene que una concesión de sepultura “no entraña ni remotamente un derecho civil de dominio, ni se rige por el derecho privado sino por el derecho administrativo y público”.
En este fallo, se encuentra el antecedente jurisprudencial de la existencia actual de los cementerios públicos y los privados que pasaremos a analizar más adelante.
En el año de 1981, la Cámara Nacional en lo Civil, (ver Revista La Ley Tomo 1977-D, pág. 321), ha declarado que el derecho sobre los sepulcros es una suerte de “derecho real administrativo proveniente de una concesión”.
Cementerios Públicos y Privados [arriba]
Hoy coexisten entonces los cementerios públicos y privados.
Públicos: Son organizados y gestionados por el Estado Municipal y se rigen por el Derecho Público.
Privados: Se encuentran en manos de los particulares y se rigen por el derecho privado sin perjuicio del Poder de Policía Mortuoria que se reserva el Estado (conforme lo dispuesto por el artículo 2113).
Aplicación de las normas de los derechos reales [arriba]
Al derecho real de sepultura se le aplican las normas sobre los derechos reales (art. 2112).
En efecto, una vez afectado el inmueble al destino de cementerio privado, obtenida la habilitación municipal y adquirida la parcela con destino a la sepultura, la relación entre el titular del derecho y su objeto tendrá las notas típicas de los derechos reales que surgen de los artículos 1882, 1885, 1886 y concordantes del nuevo Código Civil.
Cuestión administrativa [arriba]
El derecho real de sepultura se encuentra sujeto a la reglamentación del Estado Nacional, Provincial y Municipal.
En efecto, el artículo 2113 del nuevo Código Civil y Comercial explica que en ejercicio del “Poder de Policía Mortuoria” el Estado puede establecer normas a fin de Fiscalizar las inhumaciones o exhumaciones, las reducciones, movimientos de cadáveres, restos o cenizas y las formas de prestar los servicios del cementerio procurando que se haga sin discriminaciones por raza, religión, razones políticas etc.
Esta reglamentación integra el derecho público administrativo.
La cuestión administrativa se verifica en otro aspecto: que es “la habilitación municipal” que debe obtenerse del Estado Local. A ella se refiere el artículo 2014 del CCCN que dice que una vez obtenida el cementerio “no puede alterar su destino ni ser gravado con derechos reales de garantía”.
Funcionamiento [arriba]
La protección de los derechos de los titulares de las parcelas se concreta a partir de la afectación del inmueble al destino de cementerio privado y la habilitación del Estado local para que pueda funcionar como tal.
La “afectación” es el acto jurídico real mediante el cual el propietario o los propietarios de un inmueble, manifiestan su voluntad de destinarlo a la finalidad de servir a la “inhumación de restos humanos” conforme lo dispuesto por el artículo 2113 del CCCN.
Es por eso que el artículo 2104 del CCCN dispone que “el titular del dominio debe otorgar una escritura de afectación del inmueble a efectos de destinarlo a la finalidad de cementerio privado, que se inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble juntamente con el Reglamento de administración y uso del cementerio. A partir de su habilitación por parte de la municipalidad local el cementerio no puede alterar su destino ni ser gravado por derechos reales de garantía”.
Esta afectación debe instrumentarse en “escritura pública” para lograr su oponibilidad frente a terceros interesados (acreedores) debiendo esa escritura inscribirse en el Registro de la Propiedad Inmueble en forma conjunta con el Reglamento de Administración y uso del cementerio prescripto en el artículo 2105 del CCCN.
De este modo se evita que el inmueble sea embargado y ejecutado por terceros acreedores.
Para que sea posible “la afectación”, el inmueble debe encontrarse libre de gravámenes, su titular no debe poseer inhibiciones, siendo la “habilitación municipal” fundamental porque impide que pueda modificarse el destino del inmueble como así también que no pueda ser gravado con posterioridad.
Sujetos [arriba]
Titular del dominio
El “titular del dominio” es el dueño o condóminos del inmueble que va a ser destinado a funcionar como un cementerio privado.
Este titular tiene como se explicó una escritura de afectación del inmueble para dejar constancia que esa va a ser la finalidad de su constitución: la de cementerio privado.
Esa escritura como el Reglamento de Administración y Uso del cementerio deben ser inscriptos en el Registro de la Propiedad Inmueble.
Para hacer esa escritura de afectación el Escribano interviniente de solicitar certificados registrales de dominio, de anotaciones personales, catastrales y municipales, para conocer el valor fiscal y ausencia de deudas municipales e impositivas, ya que es lo que hace el notario cuando celebra negocios jurídicos reales inmobiliarios.
Al igual que en el tiempo compartido, si el inmueble tiene gravámenes por ejemplo hipotecas o restricciones esto es medidas cautelares o si el propietario se encuentra inhibido u otras anotaciones personales, la afectación no se puede efectuar.
Luego que la Municipalidad Local otorga la “habilitación municipal” se puede realizar el cementerio, subdividirlo en parcelas y comercializarlo pero ya no se puede alterar su destino y no puede ser gravado por derechos reales de garantía.
Titular del derecho real de sepultura
El titular del “derecho real de sepultura” es la persona que adquiere una parcela dentro del cementerio privado para enterrar a sus familiares, seres queridos o él mismo.
Sus derechos establecidos en el art. 2107 son:
1. Inhumar (enterrar) en la parcela los restos humanos que quiera hasta la dimensión establecida en el Reglamento y exhumar, reducir y trasladar restos humanos.
2.Construir sepulcros en sus parcelas según las normas de construcción
3. Acceder al cementerio y a su parcela en los horarios indicados en el Reglamento de Administración y Uso.
4. Usar las capillas, oratorios, servicios, parque e instalaciones y lugares comunes, según lo especificado y prescripto en el Reglamento de Administración y Uso.
Sus deberes establecidos en el art. 2108 son:
a. Mantener el decoro la sobriedad y el respeto que exigen el lugar y los derechos de otros.
b. Pagar la cuota de servicio por el mantenimiento y funcionamiento del cementerio.
c. Pagar los impuestos, tasas y contribuciones fijados sobre su parcela.
d. Respetar las disposiciones y reglamentos nacionales, provinciales y municipales de higiene, salud pública y policía mortuoria.
Esta enumeración no puede considerarse taxativa.
En efecto, pueden a estas obligaciones agregarse otras previstas en el Reglamento de Administración y Uso del cementerio privado (art. 2105 del CCCN), y las que impone la normativa en materia de higiene, salud pública y policía mortuoria sancionada por el Estado Municipal, Provincial o Nacional (de acuerdo al art. 2108 inciso d) y 2113 del CCCN).
Se agrega a todo ello, las limitaciones derivadas del “destino especial de cementerio privado, relacionadas con: “el respeto debido a los muertos” que tiene fundamento en los principios de la moral, las buenas costumbres e incluso religiosos y se traduce en la necesidad de adoptar las pautas de conducta mencionadas anteriormente inciso a) del artículo 2108 del CCCN.
El artículo 2108 del CCCN, menciona además obligaciones de naturaleza económica en sus incisos b) y c). No tratando únicamente de obligaciones fiscales que se tienen para con el Estado por el sólo hecho de ser titular de la parcela, sino también que se asumieron con el titular del cementerio privado y que se traducen en el pago de una contribución en los términos previstos en el Reglamento de Administración y Uso (conforme art. 2105 inciso c) con miras a solventar los gastos de funcionamiento y mantenimiento.
Reglamento de Administración y Uso [arriba]
El Reglamento de Administración y uso previsto en el artículo 2105 del CCCN debe contener:
La descripción del inmueble, partes lugares, instalaciones y servicios comunes, calles internas, capillas, parques crematorios, estacionamientos etcétera.
1. Las reglas sobre inhumaciones (entierro), exhumaciones (desentierro), cremaciones, reducir a cenizas, incineraciones y traslados. Asimismo debe especificar el destino de los cadáveres que están en sepulturas abandonadas o con deudas.
2. Las reglas sobre la construcción de sepulcros (que son aquellas construcciones donde se entierra o guarda un cadáver) y bóvedas.
3. Las reglas sobre cómo los titulares de los derechos de sepultura deben ejercer sus facultades (cumpliendo las leyes, reglamentos y normas de policía mortuoria), y cumplir con sus deberes, estableciendo monto y forma de pago del canon por administración y mantenimiento de la parcela.
4. Las reglas sobre el acceso y circulación de los titulares del derecho real de sepultura y sus visitantes, constitución y funcionamiento de los órganos de administración.
Esta norma no exige que el Reglamento de Administración y Uso, deba ser instrumentado bajo una forma determinada.
El artículo 2104 del CCCN sin embargo impone que “el acto jurídico real” de la “afectación” debe hacerse en “escritura pública” e inscribirse en el Registro de la Propiedad Inmueble en forma conjunta con el Reglamento.
De modo que el Reglamento puede instrumentarse bajo instrumento público o instrumento privado con las firmas certificadas por Escribano Público, Juez de Paz o funcionario competente tal como lo establece el artículo 3 de la ley 17.801 para su ingreso en el Registro de la Propiedad Inmueble.
Este Reglamento regula aspectos vinculados con la gestión y funcionamiento del cementerio privado, por ejemplo el límite máximo de metraje de cada parcela, según la específica modalidad de inhumación que se haya adoptado, ataúd, urnas etcétera, como resulta de lo dispuesto por el artículo 2107 inciso a) del CCCN.
Los puntos que se mencionan como contenido obligatorio del Reglamento de Administración y Uso, no son taxativos, es decir no agotan las posibilidades pudiendo preverse en el mismo otras cuestiones por ejemplo que sucede si existe la circunstancia de la falta de pago del canon referido en el inciso c) del artículo 2105 y sus consecuencias de hecho y de derecho.
Hay por último que tener en cuenta que la Autoridad Municipal controlará esta reglamentación previo a otorgar la habilitación comercial respectiva.
El Administrador [arriba]
El “administrador” es la persona que se encarga de organizar, dirigir y llevar adelante el cementerio, siendo posible que sea el mismo titular del dominio.
El artículo 2106 nos habla de la necesidad de la existencia de un administrador, que es justamente el que tiene a su cargo la dirección y administración del cementerio.
El artículo 2109 además señala que:
“... debe asegurar el correcto funcionamiento de las instalaciones y servicios comunes que permita el ejercicio de los derechos de sepultura, de acuerdo a las condiciones pactadas y reglamentadas”.
Esta norma nos indica cual es la obligación principal del administrador para que los titulares de los derechos de sepultura puedan ejercer las facultades concedidas en el artículo 2107 del CCCN que resultan del Reglamento y de la Legislación aplicable.
El administrador puede ser una persona física o jurídica, recayendo la figura en el propio desarrollista del cementerio privado, o bien un tercero por él designado.
El Reglamento debe necesariamente proveer normas sobre constitución y funcionamiento de las normas de los órganos de administración (conf. Artículo 2105 inciso h) del CCCN, por lo cual las cuestiones sobre remoción y reemplazo deben estar contempladas dicho estatuto.
El administrador tiene a su cargo “el cobro del canon” por la administración y mantenimiento que deben abonar los titulares de los derechos reales de sepultura (conforme el art. 2107 inciso b) del CCCN).
Y se encuentra obligado a llevar una serie de registros.
Sus deberes son:
Llevar 2 dos registros: el de inhumaciones (con los datos identificatorios de la persona inhumada) y de titulares de los derechos reales de sepultura (también debe indicar si hubo cambios en dicha titularidad).
Asegurar el correcto funcionamiento de las instalaciones y servicios comunes, que permita el ejercicio de los derechos de sepultura: parquizado del lugar, reponer y mantener el césped, flores, canteros, placas, lápidas, bancos, limpieza, cobro de expensas, gastos de mantenimiento etc.
Prestar servicio de vigilancia y controlar el ingreso y egreso de personas autorizadas dentro y fuera del horario de visitas.
Prestar y controlar los servicios mortuorios (de inhumación, cremación etc.) y servicios religiosos (misas, oraciones, cadenas etcétera).
Inembargabilidad [arriba]
Las parcelas exclusivas destinadas a sepultura son inembargables, salvo en dos casos:
a) Cuando falte pagar algo de la compra o construcción del sepulcro.
b) Cuando falta pagar sus expensas, tasas, impuestos y contribuciones.
En estos casos la parcela puede ser embargada y ejecutada para cubrir la deuda, usándose la vía ejecutiva y aunque esté ocupada.
Algunos autores consideran que se puede constituir hipoteca para garantizar el saldo adeudado por su compra.
De la lectura del artículo 2110 del CCCN, resulta que la inembargabilidad que consagra “no es absoluta” reproduciendo el inciso a) las expresiones contenidas en el artículo 219 del CPC y C y en el inciso b) al mencionar créditos cuyo pago son impuestos a los titulares de derechos reales de sepultura, mencionados también en los incisos b) y c) del artículo 2108 viniendo a conferir una importante ventaja a los titulares de dichos créditos, lo que pone de manifiesto la real importancia que tiene el puntual cumplimiento de dichas obligaciones.
Normativa aplicable [arriba]
La relación entre el propietario y el administrador con los titulares de las parcelas se rige por las normas que regulan la relación de consumo previstas en el CCCN (Título 3, del Libro 3), y en las leyes especiales (como la ley 24.240 de defensa del consumidor), esto lo establece el artículo 2111 del CCCN que dice:
“La relación entre el propietario y el administrador del cementerio privado con los titulares de las parcelas se rige por las normas que regulan la relación de consumo previstas en este Código y en las leyes especiales”.
Y esto es así porque como los cementerios dan un servicio público (inhumación de cadáveres), aunque estén realizados por privados que persiguen un fin de lucro, siempre deben ser supervisados y controlados por el Estado, que tiene el poder de policía mortuoria, y protege los derechos de los ciudadanos.
Quien adquiere un “derecho real de sepultura”, es un consumidor.
Por lo tanto tiene plena vigencia el principio de “in dubio pro consumidor” teniendo la obligación el propietario y el administrador, de suministrar un trato digno al titular del derecho real de sepultura, teniendo prohibido prácticas abusivas, suministrar información constante, siendo estas algunas de las implicancias que conlleva la aplicación de éste régimen.
Por último el “derecho real de sepultura” es un derecho no sobre el cementerio privado, sino sobre las parcelas en que es dividido al realizar el fraccionamiento interno donde se destinan a sepultura.
Como hemos explicado, se aplican todas las normas sobre los derechos reales, ya que se considera que la sepultura, es un “derecho real inmobiliario” sobre una cosa parcialmente propia, registrable, principal, no accesoria y que se ejerce por la posesión (refiriéndonos a la parcela y no al resto del conjunto y partes comunes).
* Profesor Adjunto de la Cátedra de la doctora Alejandra Pasquet Universidad Abierta Interamericana.
Hecho el depósito que prescribe la ley 11.723 de Propiedad Intelectual.
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