Conjuntos inmobiliarios en el Código Civil y Comercial de la Nación
Por Marta Etel Cazayous de Dillon
1. Introducción [arriba]
En la nota de presentación del nuevo Código, se dice, en materia de derechos reales que “En esta disciplina se hicieron cambios importantísimos a los fines de actualizar y sistematizar. Se ha redactado una parte general de los derechos reales (arts. 1882 y ss.) y luego partes propias de los derechos reales, lo que permite ordenar y entender mejor el funcionamiento”[1]. Para luego especificar que “Es importante la regulación que se ha incorporado en cuanto a la propiedad horizontal (art. 2037), conjuntos inmobiliarios (art. 2073), tiempo compartido (art. 2087), cementerios privados (art. 2103), superficie (arts. 2114 y ss.)”[2].
En la parte general aludida, se enumeran en el art. 1887 los derechos reales, incorporándose a esta nómina, un nuevo derecho real en el inciso d), que es el de los denominados “Conjuntos inmobiliarios”.
Los mismos se desarrollan en el Libro Cuarto “Derechos reales”, Título VI “Conjuntos Inmobiliarios”, Capítulo 1, en los arts. 2073 a 2086.
2. Antecedentes regulatorios y legislativos [arriba]
Los clubes de campo fueron los primeros en incorporarse a nuestra vida social.
El primer club de campo de nuestro país se organizó como tal en el año 1930[3], previendo un sistema de asociación o sociedad civil, común a muchos clubes que se dedicaban a las actividades deportivas o sociales. Pero con el tiempo surgió la posibilidad de construir chalets para los socios, permitiéndoseles permanecer durante el fin de semana en las instalaciones[4]. Vale decir que el origen de estos emprendimientos se produjo al amparo de los derechos personales.
Sin embargo, el gran desarrollo de estos emprendimientos se produjo durante la décadas de 1970 a 1980[5].
Surgió por entonces, la necesidad de que cada miembro del club de campo se sintiera propietario de su lote y de su casa, y se contara con servicios e instalaciones comunes a todos los titulares[6].
Es este conjunto de circunstancias, el que produjo una modificación en la evolución del instituto.
En diversas reuniones doctrinarias y jornadas nacionales se planteó la posibilidad de otorgar mayores seguridades a los adquirentes mediante la protección conferida por los derechos reales.
De ellas surgieron propuestas de regulación que lo consideraran como un derecho real autónomo, que tomara como base la propiedad horizontal pero que a su vez, incorporara características especiales del instituto, tales como el derecho de preferencia respecto de otros integrantes del club de campo para el caso de enajenación de la unidad, el derecho de admisión, régimen de sanciones internas, etc.[7].
También se propició la regulación de una Ley Nacional de Propiedad Residencial y un proyecto de Ley de Urbanizaciones Especiales que no llegaron a sancionarse[8].
La ausencia de una normativa nacional permitió que estos emprendimientos se desarrollaran al amparo de normas provinciales, con características propias y locales, de las cuales las más importantes fueron las surgidas en la provincia de Buenos Aires, aunque en la actualidad se han difundido mucho también en ciudades del interior del país, abarcando núcleos de diversos tamaños y roles.
Se desarrolló también la tendencia a construir urbanizaciones cerradas en lugares de veraneo de la costa atlántica y en San Luis, Mendoza y Córdoba entre otros.
Al no haber un encuadre legal propio, a nivel nacional, que determinara el derecho de propiedad en las cosas, en el contenido y en la estructura, se permitió que leyes provinciales regulatorias del suelo y su uso, facultaran a los municipios para ejercer el poder de policía en estos emprendimientos pero de modo alguno, le otorgaban encuadre jurídico a los derechos de los particulares sobre los complejos urbanísticos.
Era necesaria, por tanto, la regulación de las instituciones de fondo a través de normas del derecho común.
No se descarta sin embargo, la avanzada regulatoria de las disposiciones provinciales y municipales al respecto, dado que la primera parte del art. 2075, al referirse al marco legal del instituto expresa que, “Todos los aspectos relativos a las zonas autorizadas, dimensiones, usos, cargas y demás elementos urbanísticos correspondientes a los conjuntos inmobiliarios, se rigen por las normas administrativas aplicables en cada jurisdicción”.
Se suple así un vacío legislativo postergado durante varias décadas, por la ausencia de normas de fondo a nivel nacional, que reclamaban su consideración, para poder acompañar urbanística, sociológica y jurídicamente las mutaciones producidas en nuestra sociedad.
3. El derecho real de “Conjuntos inmobiliarios” [arriba]
Concepto. Establece el art. 2073 que: “Son conjuntos inmobiliarios los clubes de campo, barrios cerrados o privados, parques industriales, empresariales o náuticos, o cualquier otro emprendimiento urbanístico independientemente del destino de vivienda permanente o temporaria, laboral, comercial o empresarial que tenga, comprendidos asimismo aquellos que contemplan usos mixtos, con arreglo a lo dispuesto en las normas administrativas locales”.
Muchos institutos forman parte de este nuevo derecho real:
- Clubes de campo,
- Barrios cerrados o privados,
- Parques industriales, empresariales o náuticos,
- Cualquier otro emprendimiento urbanístico
4. Clubes de campo [arriba]
Por Clubes de Campo debemos entender tal como describe el art. 64 de la Ley Nº 8912 de Ordenamiento territorial y uso del suelo de la Provincia de Buenos Aires, a “un área territorial de extensión limitada que no conforme un núcleo urbano y reúna las siguientes características básicas: a) Esté localizado en un área no urbana, b) una parte se encuentre equipada para la práctica de actividades deportivas, sociales o culturales en pleno contacto con la naturaleza, c) La parte restante se encuentre acondicionada para la construcción de viviendas de uso transitorio, d) El área común de esparcimiento y el área de viviendas deben guardar una mutua e indisoluble relación funcional y jurídica, que las convierte en un todo inescindible. El uso recreativo del área común de esparcimiento no podrá ser modificado, pero podrán reemplazarse unas actividades por otras; tampoco podrá subdividirse dicha área ni enajenarse en forma independiente de las unidades que constituyen el área de viviendas” [9]
Por lo tanto, se trata de un complejo urbanístico ubicado en un área no urbana, equipado por una parte destinada a “la práctica de actividades deportivas, sociales o culturales en pleno contacto con la naturaleza”[10], y otra parte destinada a la construcción de viviendas de uso transitorio, indisolublemente vinculada a la anterior.
El club de campo fue considerado como un complejo urbanístico o urbanización especial, regido de conformidad con un plan urbanístico particular, en el que se reconoce la existencia de múltiples unidades parcelarias con independencia jurídica, similar destino en cuanto a sus funciones, con posibilidad de disponer de áreas de uso común, que cuenta con la prestación de servicios generales, y en el que los titulares de las parcelas residenciales, integran la persona jurídica propietaria de los bienes comunes.
Cuando se hace referencia al uso transitorio, existe una explicación, cual es que todos estos emprendimientos surgieron verdaderamente como clubes o unión de casas-quintas, con forma de asociaciones en un comienzo, en las que se facilitaba el desarrollo de actividades deportivas durante los fines de semana y en los que con el devenir del tiempo, se permitió la construcción de ciertas viviendas para que circunstancialmente sus socios permanecieran en ellas.
Con posterioridad, el cambio de costumbres y el desarrollo de las vías de comunicación, permitieron que se las concibiera como viviendas de uso permanente.
5. Barrios cerrados o privados [arriba]
Los “Barrios cerrados” o “Barrios privados” suelen ser de menores dimensiones que los clubes de campo.
A veces se utilizan ambos términos como sinónimos pues las expresiones “cerrado” y “privado” nos remiten a la idea de privacidad, sin embargo existen algunos matices que los diferencian.
Como expresa el art. 1° del Decreto Nº 27 /98 del Poder Ejecutivo de la Provincia de Buenos Aires, se entiende por Barrio cerrado a “todo emprendimiento urbanístico destinado a uso residencial predominante, con equipamiento comunitario cuyo perímetro podrá materializarse mediante cerramiento”. También dispone esta norma en su art. 10 que estos barrios deben organizarse bajo las disposiciones de la propiedad horizontal.[11]
Este sometimiento a la propiedad horizontal conlleva a establecer que “toda la trama circulatoria interna del barrio cerrado, queda en el dominio privado de los titulares de las distintas unidades que lo componen”[12].
Como los barrios cerrados son emprendimientos urbanísticos que se emplazarán en áreas no urbanas, se necesita –según refiere Causse- que se prevean estudios de prefactibilidad y de factibilidad que contemplen las consecuencias de la instalación de viviendas de uso permanente, con las correlativas necesidades a cubrir.
Por medio de los estudios de prefactibilidad habrá que merituar el impacto ambiental que ocasione en la zona, la instalación de un barrio cerrado y su influencia socio-económica y urbanística, que prevea la consideración de las cuestiones y servicios primordiales de salud, seguridad, educación, transporte, comunicaciones, etc.
Como consecuencia de la realización de los estudios de factibilidad, se deberá crear la infraestructura básica para que el barrio cerrado funcione como tal, instalando servicios de agua potable, desagües cloacales, pavimentación sobre el suelo, eliminación de desechos y sistema eléctrico.
Cuando las condiciones para el barrio no sean las detalladas ni se lo afecte a este sistema (propiedad horizontal), se podría considerar que nos encontramos frente a un Barrio privado. Este pueden consistir en la creación de un núcleo urbano que tenga proximidad con otro tal, o puede tratarse de la ampliación de un núcleo urbano ya existente que surja a propuesta de algún municipio pero por iniciativa privada.
En este caso la prestación de los servicios esenciales, de infraestructura y equipamiento para la comunidad, se encuentra a cargo de la comuna.
Se colige de esto que, calles de circulación interna del barrio privado, no son privadas, sino que son públicas, ya que quedan libradas al uso público y pertenecen al dominio del municipio en el cual está ubicado el barrio privado[13].
6. Parques industriales, empresariales o náuticos [arriba]
Los Parques industriales tienen también otras denominaciones tales como: cinturón industrial, polígono industrial o zona industrial.
Se refieren a un espacio territorial en el que se agrupan una serie de actividades industriales, que pueden encontrarse relacionadas entre sí o no, pero que tienen determinados incentivos, como el acceso a las fuentes de energía, el transporte y la mano de obra, áreas de servicios, disponibilidad de servicios públicos u otros que permitan la operatividad de la planta industrial.
Los parques industriales cuentan con el servicio de abastecimiento de energía eléctrica, de agua con diversos tipos de tratamiento, en función del uso que se le quiera dar, sea para uso potable, para calderas, o para enfriamiento, etc.
También tienen otros servicios comunes, como vigilancia, portería, tratamiento de aguas servidas, degradación de desechos industriales, entre otros.
Deben estar distantes de las ciudades para evitar la contaminación en ellas, producto de la actividad ya sea polución, contaminación sonora o por inmisiones inmateriales en general.
Han estado inspiradas, en cuanto a su creación, teniendo en mira la protección del medio ambiente.
También cuentan con el beneficio de exenciones impositivas y otros incentivos que alienten y fomenten el traslado de las industrias a esos polos.
En nuestro país funcionan varios parques industriales destacándose los de Bahía Blanca, Sauce Viejo en la Provincia de Santa Fe, Zarate, Campana y Tierra del Fuego entre otros.
Los Parques empresariales no tienen una finalidad o destino de producción sino que apuntan a la instalación de empresas prestadoras de servicios con finalidades muy variadas: comerciales, científicas, administrativas, etc.
Se denomina parque empresarial o parque de oficinas a un área de terreno conformada por la agrupación de varios edificios de oficinas en el que no está prevista la instalación de industrias ni viviendas para residencia.
Para facilitar el acceso a ellos se los suele ubicar en las proximidades de autopistas o carreteras. Están inspiradas- según algunos urbanistas- en los diseños de las ciudades-jardines y los campus universitarios.
Centralizan actividades en un mismo polo empresarial, organizando predios y edificios comunes, que comparten sectores comunes de esparcimiento, descanso y recreación, tienen también sectores especiales para el estacionamiento vehicular, centros de conferencias y exposiciones. Es muy relevante en materia de informática y comunicaciones, el Parque Empresarial Aeropuerto de Córdoba, así como también el emprendimiento conjunto del Parque Austral pergeñado para empresas dedicadas a la investigación científica, el desarrollo y la dirección empresarial con agrupaciones de empresas públicas y privadas, en el que se ha previsto vincular al Estado, las empresas y la universidad de modo de retroalimentar las inversiones con la investigación científica.
Los Parques náuticos concentran en un mismo predio o zona, empresas prestadoras de servicios que coadyuvan a la actividad náutica, como astilleros, cocheras náuticas, amarres, construcción de marinas para acceso, provisión de luz, agua y teléfono a las embarcaciones, varadero, es decir espacio para poner embarcaciones en tierra a fin de realizar reparaciones, servicio de marinería para el cuidado de los amarres, embarcaciones para remolques o auxilios, venta de camas en guarderías náuticas, pluma para levantar embarcaciones, grúas y ascensores. Algunos de estos emprendimientos se realizan con participación de capital público (Municipalidades) y privado.
Se destacan especialmente el Parque Náutico Costa Central de Rosario y el de San Fernando en la Provincia de Buenos Aires.
7. Cualquier otro emprendimiento urbanístico [arriba]
El art. 2073 se refiere también a “cualquier otro emprendimiento urbanístico independientemente del destino de vivienda permanente o temporaria, laboral, comercial o empresarial…”.
Consideramos que tal expresión de la norma deja abierta ampliamente la posibilidad de estructurar, por vía de este derecho real, toda suerte de emprendimientos que pudieran surgir con el tiempo o las necesidades sociales, sin tener en cuenta parámetros de habitabilidad temporal o permanente, ni tampoco finalidades o destinos laborales, comerciales o empresariales.
Por lo tanto, la enumeración del primer párrafo no es taxativa, sino ejemplificativa.
Podrían por esta vía, considerarse los llamados Barrios náuticos, conformados por lotes, parcelas o unidades con vivienda, parque y amarras propias para las embarcaciones junto a la vivienda, acceso y salida directa al río, como varios de ellos en la zona de Nordelta.
También contemplaría emprendimientos que han sido creación exclusiva de nuestro país como las llamadas chacras o barrios de chacras[14].
Se trata de chacras de 1 a 5 hectáreas aproximadamente, con espacios comunes: arboleda, club-house, posada, canchas de polo y equitación, senderos ecuestres, servicios de teléfono, red eléctrica, alumbrado público con tendido subterráneo, red de agua corriente y riego.
Están enclavadas en lugares bastante más distantes de los centros urbanos, tienen una finalidad de contacto con la naturaleza y actividades agrícolas; fueron concebidas para ser destinadas al desarrollo de esas actividades, aunque organizadas como un todo, vinculadas entre sí, por la prestación de servicios e instalaciones comunes dedicadas al campo.
No se han contemplado expresamente en la norma, las ciudades-pueblo, que integran la tranquilidad y los espacios verdes de los lugares poco urbanizados, con los servicios y la tecnología de los centros urbanos más desarrollados, es decir, infraestructura técnica y social urbana unida a contacto con la naturaleza. Por ello quedarían comprendidas dentro de la amplia acepción que se refiere a “cualquier otro emprendimiento urbanístico independientemente del destino”.
Cuentan con tal cantidad de habitantes, que de acuerdo a la densidad de su población, se las podría considerar con las condiciones de lograr independencia municipal y de autoridades.
Aunque en nuestro país aún no se ha llegado a esos niveles de desarrollo, a ello aspira la zona de Nordelta, tomando como ejemplo la ciudad de Los Angeles en EEUU, donde han surgido estas exigencias, a punto tal, que frente a estos desarrollos urbanísticos ya se emplea el neologismo de “angelinización”[15].
Esto se infiere de los fundamentos del anteproyecto, cuando al respecto se expresa que “Constituye una novedad la introducción de los conjuntos inmobiliarios, término que abarca los barrios cerrados o privados, clubes de campo, parques industriales, empresariales o náuticos, barrios de chacras, ciudades pueblo o cualquier otro emprendimiento urbanístico independiente del destino de vivienda permanente o temporaria, laboral, comercial o empresarial que tenga, comprendidos asimismo aquellos que contemplan usos mixtos”[16].
El art. 2073 in fine, establece que estos conjuntos inmobiliarios deberán crearse “con arreglo a lo dispuesto en las normas administrativas locales”.
Las normas provinciales regulan el planeamiento y la urbanización pero no la estructura del derecho de fondo[17]. Conforme el art. 75 inc. 12 de la Constitución Nacional, corresponde al Congreso “dictar los Códigos Civil, Comercial…”, por lo tanto con la incorporación de este derecho real se ha implementado la ley de fondo, se ha dado a estos emprendimientos el encuadre jurídico necesario y se ha “constitucionalizado” el derecho civil, vale decir que se han adecuado las normas de derecho privado al esquema de la Constitución Nacional luego de la reforma de 1994.
En cuanto a la localización física de los conjuntos inmobiliarios establece el art. 2079, primera parte que “dependerá de lo que dispongan las norma provinciales y municipales aplicables”.
8. Características [arriba]
El art. 2074 se refiere a las características distintivas que deben reunir los conjuntos inmobiliarios, enumerando las siguientes: “… cerramiento, partes comunes y privativas, estado de indivisión forzosa y perpetua de las partes, lugares y bienes comunes, reglamento por el que se establecen órganos de funcionamiento, limitaciones y restricciones a los derechos particulares y régimen disciplinario, obligación de contribuir con los gastos y cargas comunes y entidad con personería jurídica que agrupe a los propietarios de las unidades privativas. Las diversas partes, cosas y sectores comunes y privativos, así como las facultades que sobre ellas se tienen, son interdependientes y conforman un todo no escindible”.
Cuando se refiere al cerramiento, el artículo se está vinculando a los límites perimetrales a que alude el 2do. párrafo del art. 2079: “Los límites perimetrales de los conjuntos inmobiliarios y el control de acceso pueden materializarse mediante cerramientos en la forma en que las reglamentaciones locales, provinciales o municipales establecen, en función de aspectos urbanísticos y de seguridad”.
Vale decir que el conjunto inmobiliario podría estar cerrado en todo su perímetro con una única boca de acceso y de salida o eventualmente podría estar indicado el cerramiento tan solo con cercos vivos o carteles indicadores de la existencia del barrio, como en el caso de algunos barrios privados, si así lo admiten las reglamentaciones urbanísticas locales.
Deben existir partes comunes de las que todos los integrantes pueden servirse y partes privativas o de uso exclusivo.
Respecto a las partes comunes prevé para esas “partes, lugares y bienes comunes”, la indivisión perpetua y forzosa.
Es necesario contar con el Reglamento en el que se determinan los órganos de funcionamiento, las limitaciones y restricciones que se les impongan a los copropietarios, la fijación del régimen disciplinario para regular la conducta en la utilización de los bienes comunes y aplicar sanciones frente a incumplimientos, la fijación de expensas como forma de contribuir a los gastos y cargas comunes, la determinación de la persona jurídica –equivalente al Consorcio de propietarios- que agrupa a todos los titulares de unidades privativas.
La determinación de las cosas, partes, sectores comunes y sectores privativos, así como las facultades que sobre cada una de ellas se tiene, pero con sentido de integralidad e indivisibilidad.
9. Naturaleza jurídica [arriba]
Establece el art. 2075, 2ª. parte, lo siguiente: “Todos los conjuntos inmobiliarios deben someterse a la normativa del derecho real de propiedad horizontal establecida en el Título V de este Libro, con las modificaciones que establece el presente Título, a los fines de conformar un derecho real de propiedad horizontal especial. Los conjuntos inmobiliarios preexistentes que se hubiesen establecido como derechos personales o donde coexistan derechos reales y derechos personales se deben adecuar a las previsiones normativas que regulan este derecho real”.
Consagra a los conjuntos inmobiliarios como un nuevo derecho real autónomo, que obligatoriamente debe constituirse respetando como normas generales las establecidas en el Título V para la Propiedad horizontal, tales como las referidas a asambleas, mayorías necesarias para determinadas decisiones, administración, reglamento, consorcio, etc.; más las normas específicas, que son las que surgen del Título VI, que enmarcan este derecho como un derecho real de propiedad horizontal especial.
10. La especialidad objetiva [arriba]
Una de las características comunes a todos los derechos reales es la especialidad del objeto.
Los conjuntos inmobiliarios han sido considerados, como referimos anteriormente, como un derecho real de propiedad horizontal especial, y como tal, el objeto está representado por un sector privativo de aprovechamiento independiente respecto del cual el titular ejerce un derecho exclusivo y un porcentual determinado sobre las partes comunes que pertenecen en condominio a todos los propietarios y que está sujeto a indivisión forzosa. No se trata de dos objetos sino uno de uno único –que es el inmueble- integrado por sectores interdependientes entre sí, a punto tal que esa interdependencia funcional que los vincula, imposibilita la separación física de los mismos; no obstante ser separables las prerrogativas que ejerce individualmente cada uno de los copropietarios[18].
11. Sectores privativos [arriba]
El art. 2077, se refiere a los sectores privativos como “cosas y partes privativas”, estableciendo que, “La unidad funcional que constituye parte privativa puede hallarse construida o en proceso de construcción, y debe reunir los requisitos de independencia funcional según su destino y salida a la vía pública por vía directa o indirecta”.
Se emplea la expresión “unidad funcional” para referirse a los sectores privativos que deben tener autonomía funcional para cumplir con el destino para el cual se los construyó.
La norma considera como tales, a las partes que ya se encuentren construidas y aún a aquellas que estén en proceso de construcción, vale decir, sin haber sido finalizadas (en obra).
Alude a los casos de los clubes de campo o barrios cerrados en los que el sector privativo recae sobre el lote de terreno que integra el complejo inmobiliario, más allá de que existan cercos vivos o no todavía, en los que puede haber vivienda ya construida o todavía nada.
También se destaca que las partes privativas deben tener acceso a la vía pública en forma directa o indirecta.
12. Sectores y cosas comunes [arriba]
Las cosas y partes necesariamente comunes aparecen reguladas en el art. 2076, que define que “Son necesariamente comunes o de uso común las partes y lugares del terreno destinadas a vías de circulación, acceso y comunicación, áreas específicas destinadas al desarrollo de actividades deportivas, recreativas y sociales, instalaciones y servicios comunes, y todo otro bien afectado al uso comunitario, calificado como tal por el respectivo reglamento de propiedad horizontal que regula el emprendimiento. Las cosas y partes cuyo carácter de comunes o propias no esté determinado se consideran comunes”.
Se refiere a las calles dentro del conjunto inmobiliario que se emplean para la circulación interna, la entrada y salida destinados para el ingreso y egreso del mismo, el club-house, o centro común para la realización de actividades sociales, canchas y vestuarios para la realización de deportes y todo otro bien de utilización comunitaria.
Es en el Reglamento de propiedad horizontal del conjunto inmobiliario, donde deberán estar descriptas y detalladas en cuanto a su extensión, función y destino todas estas áreas.
Y si alguna duda resultara respecto de alguna de ellas, sobre su situación de sector propio o común, debe interpretarse que son cosas comunes.
13. Expensas. Proporcionalidad [arriba]
La pertenencia a alguno de estos conjuntos inmobiliarios genera la obligación de contribuir periódicamente al sostenimiento de las cosas comunes. Por ello, el art. 2081, se refiere a los gastos y contribuciones, por los cuales, “Los propietarios están obligados a pagar las expensas, gastos y erogaciones comunes para el correcto mantenimiento y funcionamiento del conjunto inmobiliario en la proporción que a tal efecto establece el reglamento de propiedad horizontal. Dicho reglamento puede determinar otras contribuciones distintas a las expensas legalmente previstas, en caso de utilización de ventajas, servicios e instalaciones comunes por familiares e invitados de los titulares”. La regla en materia de determinación de gastos y contribuciones será la proporcionalidad que surgirá de las cláusulas del Reglamento.
La primera parte del artículo alude a lo que serían gastos o expensas ordinarias. Pero dadas las particularidades que revisten estos conjuntos inmobiliarios, el reglamento puede determinar otras contribuciones por la utilización de las instalaciones y cosas comunes por parte de familiares e invitados de los titulares de las unidades funcionales, como sería el caso del pago de una entrada para el uso de canchas u otras instalaciones deportivas.
14. Facultades y obligaciones del propietario. Uso regular [arriba]
Los propietarios de unidades funcionales de los conjuntos urbanísticos, deben ejercer sus derechos dentro del marco regulatorio establecido en la normativa; con los límites y restricciones que surgen del reglamento de propiedad horizontal del conjunto inmobiliario, teniendo en consideración el respeto por la buena y normal convivencia con los demás y el respeto por el medio ambiente a fin de no degradar ni alterar los valores del paisaje, la estructura arquitectónica y funcional del lugar y la ecología (art. 2078).
15. Reglamento [arriba]
Las cláusulas del Reglamento de Propiedad detallan los derechos de cada uno de los propietarios y obligan a todos ellos a respetarlas.
Prevé el art. 2082, que quienes usen y gocen de las instalaciones comunes no sean los titulares. Estos pueden haber cedido esas facultades a terceros circunstancialmente, en forma total o parcial, por diversos actos jurídicos, como locación o comodato o cualquier otra estipulación, o constitución de otro derecho real, por eso se dispone que el reglamento puede establecer condiciones y pautas para el ejercicio del derecho de uso y goce de los espacios e instalaciones comunes por parte de terceros en los casos en que los titulares del dominio de las unidades particulares cedan temporariamente, en forma total o parcial, por cualquier título o derecho, real o personal, el uso y goce de su unidad funcional.
16. Restricciones y límites reglamentarios [arriba]
Es también por vía reglamentaria donde deben estar previstas las limitaciones que se impongan respecto a cuestiones edilicias o de otro interés, así como servidumbres o restricciones al dominio sobre las unidades funcionales y fijar pautas de convivencia, anteponiendo los intereses de la comunidad a los particulares. Así lo expresa el art. 2080: “De acuerdo a las normas administrativas aplicables, el reglamento de propiedad horizontal puede establecer limitaciones edilicias o de otra índole, crear servidumbres y restricciones a los dominios particulares, como así también fijar reglas de convivencia, todo ello en miras al beneficio de la comunidad urbanística. Toda limitación o restricción establecida por el reglamento debe ser transcripta en las escrituras traslativas del derecho real de propiedad horizontal especial. Dicho reglamento se considera parte integrante de los títulos de propiedad que se otorgan sobre las unidades funcionales que componen el conjunto inmobiliario, y se presume conocido por todo propietario sin admitir prueba en contrario”.
Además, como el Reglamento forma parte integrante del título de propiedad de las distintas unidades funcionales, cuando alguna de ellas se transfiera debe ser entregado junto al título.
Se presume conocido por todos, para que todos cumplan con sus normas, y se trata de una presunción iuris et de iure, es decir que no admite prueba en contrario.
17. Régimen de invitados y admisión de usuarios no propietarios [arriba]
El art. 2083, continúa refiriéndose también a previsiones del Reglamento de propiedad pero haciendo hincapié en el uso y goce regular que debe hacerse de los bienes comunes, en tal sentido considera que ”El reglamento puede establecer la extensión del uso y goce de los espacios e instalaciones comunes a aquellas personas que integran el grupo familiar del propietario de la unidad funcional y prever un régimen de invitados y admisión de usuarios no propietarios de dichos bienes, con las características y bajo las condiciones que, a tal efecto, dicte el consorcio de propietarios.
El uso de los bienes comunes del complejo por terceras personas puede ser pleno, parcial o limitado, temporario o permanente, es siempre personal y no susceptible de cesión ni transmisión total o parcial, permanente o transitoria, por actos entre vivos ni mortis causa. Los no propietarios quedan obligados al pago de las contribuciones y aranceles que a tal efecto determine la normativa interna del conjunto inmobiliario”.
Alude al uso y goce de los espacios e instalaciones comunes por parte de personas integrantes del grupo familiar e invitados del propietario de la unidad funcional, que pueden utilizar dichas instalaciones.
18. Sanciones [arriba]
El incumplimiento de las disposiciones del reglamento de propiedad horizontal en que incurra alguno de los titulares de las unidades funcionales puede acarrear la aplicación de sanciones.
Así lo resuelve el art. 2086: “Ante conductas graves o reiteradas de los titulares de las unidades funcionales violatorias del reglamento de propiedad horizontal, el consorcio de propietarios puede aplicar las sanciones previstas en ese instrumento”.
Las sanciones podrían consistir en apercibimientos, multas, restricciones de uso, prohibición de acceso, expulsión o cualquier otra que se encuentre prevista en el reglamento de propiedad teniendo en cuenta la gravedad de la infracción, los antecedentes conductuales de la persona y la reiteración o no de sus inconductas.
El apercibimiento es la sanción más leve y consiste en un llamado de atención, que se considera como un precedente, respecto de la conducta del sujeto.
La multa es una pena pecuniaria cuyo destino generalmente es aplicado al uso comunitario.
Las suspensiones o restricciones de uso generalmente se aplican respecto al uso temporal de algunas instalaciones comunes o deportivas a consecuencia de un mal uso que se ha hecho de ellas.
Las más graves son la prohibición de acceso y la expulsión que se aplican generalmente a personas ajenas al conjunto urbanístico, por medio de las cuales se las declara personas no gratas para la paz y armonía del mismo. Es más discutible aplicar estas sanciones a los titulares de las unidades funcionales pues se afectaría el ejercicio de su derecho de propiedad.
19. Modificación del reglamento [arriba]
El Reglamento de Propiedad puede ser modificado por resolución de los propietarios y se requiere una mayoría de dos tercios de la totalidad de ellos (Conf. arts. 2057, 2084, 2075).
El art. 2084 hace referencia a reformas del mismo, que prevean la constitución de servidumbres u otros derechos reales entre varios emprendimientos que pueden conformar un mismo conjunto inmobiliario, o entre diferentes conjuntos inmobiliarios (terceros conjuntos), expresando que, “Con arreglo a lo que dispongan las normas administrativas aplicables, pueden establecerse servidumbres u otros derechos reales de los conjuntos inmobiliarios entre sí o con terceros conjuntos, a fin de permitir un mejor aprovechamiento de los espacios e instalaciones comunes. Estas decisiones conforman modificación del reglamento y deben decidirse con la mayoría propia de tal reforma, según la prevea el reglamento”.
La mayoría requerida para reformar el reglamento en este sentido debe ser la que se exija en el propio reglamento que no puede ser inferior a dos tercios de la totalidad de los propietarios (art. 2057).
Esos derechos reales, como recaen sobre inmuebles, deben formalizarse en escritura pública (art. 1017), igual que el reglamento si se modifica en este aspecto, e inscribirse en el Registro de la Propiedad Inmueble.
20. Transmisión del derecho [arriba]
Con relación a la transmisión de unidades del conjunto urbanístico, considera el art. 2085 que el reglamento no puede imponerles a los titulares ninguna restricción a la libre transmisión de sus unidades, por ello expresa que, “El reglamento de propiedad horizontal puede prever limitaciones pero no impedir la libre transmisión y consiguiente adquisición de unidades funcionales dentro del conjunto inmobiliario, pudiendo establecer un derecho de preferencia en la adquisición a favor del consorcio de propietarios o del resto de propietarios de las unidades privativas”.
Hacia el final del texto, consagra una de las características más determinantes de estos institutos cual es la de “derecho de preferencia” a favor del consorcio de propietarios o de otros propietarios integrantes de la comunidad consorcial, que son considerados prioritariamente para el caso de enajenación. Desde luego que es facultativa la incorporación de esta disposición de preferencia dentro del reglamento, sin embargo es de uso frecuente.
Notas [arriba]
[1] Presentación del Dr. R .L. Lorenzetti a la edición de La Ley, pág. XCIV, Bs. As., 2014.
[2] CCCN, p. XCIV, Edit. La Ley, Buenos Aires, 2014.
[3] Conf. VIDAL-HAUFFMANN, Sonia, Countrys y Barrios cerrados: Mutaciones socio-territoriales de la región suburbanizada de Buenos Aires, p.88:”El primer ejemplo temprano de club de campo es el Tortugas Country Club que fue construido en el partido de Pilar en 1930. El predio adquirido poseía una extensión de 280 hectáreas y fue subdividido en 430 lotes. En la actualidad hay construidas 385 viviendas que van desde los 180 hasta los 800 metros cuadrados. El proyecto partió de la iniciativa del empresario español Antonio Maura y Gamazo, El 22 de agosto de 1930 se constituyó el club de campo Tortugas como sociedad anónima cuyos fines eran la práctica del polo, golf, natación, etc. El club se complementó con la construcción de chalets para uso de los accionistas y socios. En aquella época, para llegar hasta el predio era necesario tomar el tren en dirección a la estación Matheu en el partido de Pilar y desde allí un sulky hasta el club.” https: / /books.google.com.ar /books?id=L3eJBAAAQBAJ& printsec= frontcover& dq=barrios+ cerrados& hl=es-419&sa= X&ei= L5XoVMrKCpDAgw Th9IOoDA& ved=0CDMQ6AEwAQ v= onepage& q=barrios %20cerrados& f= false
[4] VIDAL-HAUFFMANN, Sonia, ob. cit. p. 89:”…la creación de este club de campo como los que se proyectaron y construyeron en los siguientes veinte años tenían como motor la actividad deportiva. El acceso a los mismos era controlado de la misma forma que el acceso a cualquier entidad deportiva, restringida al uso de socios y de sus invitados. Las residencias al no ser habitadas de forma permanente tampoco eran demasiado lujosas”.
[5] VIDAL-HAUFFMANN, Sonia, ob. cit. p. 90, “Entre 1940 y 1960 solo se construyeron ocho clubes de campo, de los cuales seis estaban ubicados en la zona norte y noroeste. Ninguno de ellos fue pensado como lugar de residencia permanente; no obstante con el correr del tiempo se fueron agregando y mejorando servicios y equipamientos”…”Diez años después, entre 1960 y 1970, la cifra de clubes de campo se duplicó, y tímidamente hicieron su aparición en la zona norte, noroeste y sur los barrios privados; es decir una tipología nueva, ya que el uso de las viviendas dejaba de ser temporario para devenir en permanente. La etapa en que se produjo el “boom” de los country clubs está comprendida entre los años 1970 y 1980, momento en que se construyeron cuarenta clubes de campo, concentrando las zonas norte y noroeste el 85% de las urbanizaciones”.
[6] Conf. VIDAL-HAUFFMANN, Sonia, ob. cit
[7] Tales, por ej. Las propuestas de HIGTON, ÁLVAREZ JULIA Y LAMBOIS, Nuevas formas de dominio, p. 182.
[8] Proyecto de Ley de Propiedad Residencial de los senadores Della Rosa y O’Donell y el Proyecto de Ley de Urbanizaciones Especiales del diputado Allende Iriarte.
[9] PAPAÑO, KIPER, DILLON Y CAUSSE, Derechos Reales, Tomo 1, 2012, Ed. Astrea, Buenos Aires, Argentina, p. 653 /654.
[10] PAPAÑO, KIPER, DILLON Y CAUSSE, Derechos Reales, tomo I, p. 653, 3° ed., Editorial Astrea, 2012, Buenos Aires, Argentina
[11] Artículo 10, Decreto 27 /98 de la Pcia. de Buenos Aires: “ Los barrios cerrados deberán gestionarse a través de la Ley Nacional 13.512 de Propiedad Horizontal sin vulnerar los indicadores contenidos en el artículo 52 del decreto Ley 8912 /77 u optar en lo pertinente por el régimen jurídico establecido por el decreto 9404 /86”.
[12] CAUSSE, Jorge R., Urbanizaciones Privadas: Barrios cerrados, 1998, Ed. Ad-Hoc, Buenos Aires, Argentina, p. 38.
[13] Conf., CAUSSE, Jorge R., Urbanizaciones Privadas: Barrios cerrados, 1998, Ed. Ad-Hoc, Buenos Aires.
[14] Conf. VIDAL-HAUFFMANN, Sonia, ob. cit
[15] VIDAL-HAUFFMANN, Sonia, ob. cit. p. 87 y ss.
[16] Fundamentos del Anteproyecto de Código Civil y Comercial de la Nación elaborados por la Comisión Redactora, título VII: Conjuntos inmobiliarios, Infojus, pág. 707.
[17] De acuerdo a lo expresado en § 3.
[18] PAPAÑO, KIPER, DILLON Y CAUSSE, Derechos Reales, tomo I, p.539, 3° ed., Editorial Astrea, 2012, Buenos Aires, Argentina
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