Coronavirus y locatario impedido de usar o gozar de la cosa (artículo 1203 del CCyCN)

Julio Tallone Maffia

La situación generada por la pandemia del COVID 19 gatilla la aplicación de una serie de normas que regulan su excepcionalidad respecto de los contratos en general y respecto de las locaciones en particular.

En el plano de ciertas relaciones locativas, el DNU 320/2020 regula ciertos aspectos de algunos alquileres.

Así, ha ofrecido soluciones puntuales, tales como: suspensión de desalojos, congelamiento de alquileres, prórroga de contratos, pago en cuota de aumentos, pago en cuotas de montos impagos y mediación obligatoria), aplicables a ciertos contratos de locación (enunciados en su artículo 9°), lo que no excluye la aplicación de las restantes normas que regulan los contratos en general y las relaciones locativas en particular.

Así, dada la situación extraordinaria (aunque adelanto, no imprevista) planteada, serán de aplicación a las locaciones las previsiones de los artículos pertinentes del CCyCN, es decir, imposibilidad de pago permanente (artículo 955) o temporaria (artículo 956), la frustración de la finalidad (de los contratos en general, artículo 1090) la imprevisión (artículo 1091), la fuerza mayor (artículo 1730) y muy especialmente, la frustración del uso o goce de la cosa (artículo 1203).

A dicho articulado se sumarán seguramente soluciones ya transitadas en nuestra historia de crisis recientes (y constantes) como la teoría del esfuerzo compartido, o eventualmente, otras más optimistas, como el pago a mejor fortuna (artículos 889/891 del CCyCN).

El objetivo del presente artículo es tratar una previsión puntual relativa a la frustración del uso o goce en caso de locación, que está prevista para la situación de emergencia que nos ocupa(1).

En particular, me refiero al artículo 1203 del CCyCN, el que dispone: "Frustración del uso o goce de la cosa. Si por caso fortuito o fuerza mayor, el locatario se ve impedido de usar o gozar de la cosa, o ésta no puede servir para el objeto de la convención, puede pedir la rescisión del contrato, o la cesación del pago del precio por el tiempo que no pueda usar o gozar de la cosa. Si el caso fortuito no afecta a la cosa misma, sus obligaciones continúan como antes".

Debe destacarse al respecto, que dicho artículo es una copia casi idéntica del artículo 1522 del Código Civil de Velez, el que indica que, "Si por un caso fortuito o de fuerza mayor, el locatario es obligado a no usar o gozar de la cosa, o ésta no puede servir para el objeto de la convención, puede pedir la rescisión del contrato, o la cesación del pago del precio, por el tiempo que no pueda usar o gozar de la cosa. Pero si el caso fortuito no afecta a la cosa misma, sus obligaciones continuarán como antes".

En tal sentido, tal artículo regula un caso específico del principio general de frustración de la finalidad del contrato sentado en el artículo 1090(2) del CCyCN.

Resultaría evidente, en principio, la aplicación del artículo 1203 a la actual situación de pandemia global, puesto que tanto la pandemia, como las medidas de aislamiento implican la prohibición, y por ende la imposibilidad de concurrir y de usar, el inmueble locado, sea por parte del locatario, sea por parte de su clientela, o ambos.

Ello se aplicaría tanto a un locatario con destino de vivienda que no puede utilizar un inmueble porque tiene otro inmueble en el que reside con su familia y en el que tiene que permanecer, como un locatario que no puede tomar posesión de un inmueble alquilado, como, caso más común, el locatario con destino comercial que no puede utilizar el inmueble para la atención al público, ya sea porque no puede concurrir y por ende usar el inmueble locado porque no está exceptuado del aislamiento, o, estando exceptuado, no puede recibir al público en general por estar dicho público confinado por el aislamiento sin posibilidad de concurrir libremente a dicho inmueble.

Ahora bien, yendo de menor a mayor, un primer argumento (ingenuo, entiendo) que se ha pretendido utilizar para limitar la aplicación de dicha norma, es que la expresión "puede pedir" debe entenderse como que no genera un derecho sino tan solo la facultad de pedirlo y con ello se abre una negociación al respecto(3).

Tal posición, es equivocada, porque el giro "puede pedir", se refiere a que el locatario tiene la facultad de pedir, es decir, requerir o exigir legalmente (y eventualmente, judicialmente).

Una conclusión en contrario sería suponer que el CCyCN regula obviedades (pues no hace falta que indique lo que pueden solicitar, sugerir y/o negociar las partes). Asimismo implicaría privar de efecto vinculante a los aproximadamente 25 artículos en los cuales el CCyCN utiliza la expresión "puede pedir" o "no puede pedir" como atributiva (o no) de derechos y no como indicativa de simples aspiraciones, pedidos o deseos.

Ahora bien, yendo a un tema más profundo, el citado artículo dispone que, "Si el caso fortuito no afecta a la cosa misma, sus obligaciones continúan como antes.", lo que parecería generar alguna duda o dificultad interpretativa.

Lorenzetti(4) citando a Salvat, indica que, "Se ha señalado que esta solución responde, por un lado, a la idea de que las cosas perecen para su dueño y, por el otro, al hecho de que no resulta ya posible para el locador cumplir con la obligación de mantener al Locatario en el uso y goce de la cosa".

Pero luego, al tratar el artículo se focaliza en citar doctrina que trata las consecuencias de la afectación física de la cosa (destrucción total, parcial, pérdida, deterioro, etc.) y cita en tal sentido referencias de dicha doctrina (Borda y Clavell Borrás) al artículo 1521 del Código Civil de Velez, omitiendo citar el tratamiento que dicha doctrina hace del artículo 1522 del Código Civil de Velez en particular (como vimos, el 1522 es el antecedente directo del 1203 del CCyCN que nos ocupa).

Con ello se genera de algún modo la impresión que el caso fortuito "afecta a la cosa misma" si la deteriora físicamente, y si bien menciona otro tipo de afectaciones no físicas, no las trata ni discute. Tampoco se explaya sobre que debe entenderse por afectar "la cosa misma".

Rivera y Medina(5), por su parte, analizan el punto en particular, indicando que se debe entender que el caso fortuito o la fuerza mayor "afecta a la cosa misma" cuando se afecta a la cosa en forma general y objetiva (por ejemplo, imposibilidad de ingreso al inmueble por protestas) por oposición a la condición en particular del locatario (por ejemplo, accidente sufrido por el locatario, cambio de destino de un locatario: ejecutivo de una empresa, militar o diplomático)(6).

Tal es la posición correcta. Se afectará la cosa misma si se la afecta físicamente o de cualquier otro modo, incluso jurídicamente, haciéndola no apta para que cualquier inquilino en general, no pueda usarla y gozarla total o parcialmente, temporal o permanentemente, y no afectará a la cosa cuando afecte al inquilino por una situación especial y particular del mismo.

En tal sentido, como el artículo artículo 1203 del CCyCN es prácticamente una copia idéntica del artículo 1522 del Código Civil de Velez, sirve en el caso recurrir a los comentarios que el mismo Dr. Dalmacio Vélez Sársfield efectúa a dicho artículo.

En la Nota al artículo 1522 indica que "Véase . Marcadé sobre el artículo 1722, dice: "cuando en tiempo de guerra el locatario es obligado a dejar su habitación, o si en tiempo de peste no puede ocupar la cosa que tenga alquilada porque la policía sanitaria no lo permitiese, el locatario, según las circunstancias, podrá, o hacer rescindir el contrato u obtener la disminución del precio, o la cesación momentánea del pago del alquiler. Pero otra cosa sería si el acontecimiento no fuera verdaderamente un caso fortuito, como si llegase a faltar el agua que haga moler un molino, y este suceso se hubiese reproducido por intervalos más o menos dilatados, o si el caso fortuito no afectase a la cosa misma, como si en tiempo de guerra o de peste el locatario cesase de ocupar la cosa por su voluntad y sólo por precaución y no por orden de la autoridad. - Véase Troplong, nº 227".

El ejemplo citado por Vélez Sársfield despeja toda duda sobre la aplicación del artículo a la situación de pandemia Covid-19.

La actual situación puede ser percibida como anormal e inédita. No obstante, en la historia de la humanidad las pandemias y pestes son recurrentes. Y cuando vemos la nota de Velez antes referida, sólo cabe recordar la frase de Ambrose Bierce "No hay nada nuevo bajo el sol,. pero cuantas cosas viejas hay que no conocemos".

Notas

* LL.M. Columbia University School of Law (concentración: Corporate Finance and Securities Law, becario Fulbright) y abogado (con honores) Universidad Nacional de Córdoba.

1) No obstante, el mismo ha sido soslayado en algunas publicaciones destinadas a la emergencia sobre los alquileres por coronavirus, en las que omiten totalmente su tratamiento (La Ley, TOMO LA LEY 2020-B, ALQUILERES Y CORONAVIRUS), o publicaciones y conferencias en las que no se termina de ver claramente su aplicabilidad a la actual situación de pandemia mundial.
2) ARTICULO 1090.-Frustración de la finalidad. La frustración definitiva de la finalidad del contrato autoriza a la parte perjudicada a declarar su resolución, si tiene su causa en una alteración de carácter extraordinario de las circunstancias existentes al tiempo de su celebración, ajena a las partes y que supera el riesgo asumido por la que es afectada. La resolución es operativa cuando esta parte comunica su declaración extintiva a la otra. Si la frustración de la finalidad es temporaria, hay derecho a resolución sólo si se impide el cumplimiento oportuno de una obligación cuyo tiempo de ejecución es esencial.
3) https://www.iprofesional.com/ legales/313812-el-articulo-al-que-apelan-los-com ercios-para-no-pagar-el-alquiler (consultado el 9-5-2020).
4) Código Civil y Comercial de la Nación comentado. Dirigido por Ricardo Luis Lorenzetti - 1a ed. - Santa Fe: Rubinzal-Culzoni, 2015, Tomo VI, Pags. 609-615.
5) Código Civil y Comercial de la Nación comentado / Julio César Rivera y Graciela Medina. -1a ed.- Ciudad Autónoma de Buenos Aires: La Ley, 2014. Libro III, Pags. 962/964.
6) "El casus debe referirse a la cosa en sí misma. De lo expuesto, se infiere que el caso fortuito debe afectar a la cosa y no a las personas. Ello se colige de la nota de objetividad antes aludida que consigna el art.1732. Así, suponiendo que una persona alquila un departamento en un tercer piso con fines de vivienda y sin escaleras, y luego el locatario por un accidente se ve impedido de subir escaleras durante unos seis meses, no podría, fundado en este artículo, solicitar la suspensión del pago del canon locativo. La objetividad exige que la imposibilidad de uso y goce conforme la finalidad proyectada, sea de tal grado de impersonalidad, que a cualquier contratante común y corriente pudiese impedirle el uso o goce. Quedan incluidas en estas disposiciones imposibilidades o impedimentos que provengan del hecho de terceros, en la medida que refieran a la cosa misma (como si una muchedumbre evitase el ingreso o salida de un edificio por manifestar que debe ser tratado como patrimonio arquitectónico y quitado del comercio). En cambio, "no se encuentra comprendida la mudanza del locatario por haber cambiado su destino laboral Vg. (ejecutivo, militar o diplomático), ni el establecimiento cercano de un negocio del mismo que disminuye las ganancias del locatario" (Leiva Fernández)." Julio César Rivera y Graciela Medina, Ob cit.