Ley 14967 - Honorarios de los Abogados y ProcuradoresArtículo 31 (Argentina - Provincia de Buenos Aires)Código Civil y Comercial de la Nación - Libro Cuarto - Derechos RealesArtículo 1899 - Artículo 1928 (Argentina - Nacional)Código Procesal Civil y Comercial de la Nación - Libro I - Disposiciones GeneralesArtículo 68 - Artículo 135 (Argentina - Nacional)Código Civil - Libro IV - De los Derechos Reales y PersonalesArtículo 4015 (Argentina - Nacional)
El plazo actual para la prescripción adquisitiva larga sobre inmuebles, según el art. 1899CCyCN, de veinte años resulta un tanto excesivo teniendo en consideración las exigencias de la vida moderna, los requerimientos de la sociedad y la función social que los bienes raíces persiguen. Una moderación de ese plazo se proyecta en mejor aprovechamiento de los inmuebles como punto importante en una sociedad productiva y la necesidad de dotar mayor seguridad jurídica tomando como punto de partida el ordenamiento legal. La falta de interés del propietario o la ausencia del mismo por un lapso criteriosamente menor al contenido en el artículo mencionado es suficiente para tornar propicia la usucapión.
Esta ponencia proyecta la idea de una aconsejable reconsideración del plazo que actualmente se exige para la prescripción adquisitiva larga, en materia de inmuebles. La realidad nos interpela a avizorar un panorama más conteste con los tiempos actuales, donde es más ágil el intercambio de información, de datos y de elementos probatorios, que nos invita a disminuir los tiempos para dar más certeza al aprovechamiento de los inmuebles e, incluso, moderar y resolver situaciones relativas a imputación impositiva y cobro de tasas y tributos varios. A ello se suma lo valioso que resulta para el tráfico jurídico el hecho de conciliar la realidad registral con la extrarregistral.
Determinar si el usucapiente justificó o no la posesión mediante la acreditación del corpus y el animus posesorios por todo el lapso que la ley establece para que se opere la prescripción adquisitiva, es una cuestión de hecho, sólo revisable en casación si en el ataque se evidencia que la sentencia ha incurrido en valoración absurda de la prueba. Nos centraremos en analizar, precisamente, el plazo legal exigido como requisito para la prescripción adquisitiva larga sobre inmueble, para orientarnos a aconsejar su revisión a la luz de una posible reforma, procurando disminuirlo moderadamente. Esta recomendación se funda en que: es menester agilizar este proceso, otorgando la propiedad a quienes hacen productivo lo improductivo, ya que es la finalidad misma de los derechos reales: sacar un mayor provecho de la cosa, que es su objeto. El plazo de veinte años, en estos casos, deviene excesivo, a la luz de las consideraciones que se expondrán, el derecho comparado, la jurisprudencia nacional y las exigencias de los tiempos actuales en materia inmobiliaria. Está en juego un interés superior entendido como función social de la propiedad, donde la inactividad o desaprovechamiento de los bienes de producción trae consecuencias adversas, en cambio, el uso regular de los inmuebles, de manera activa, significa asegurar la estabilidad y es necesario propiciar la seguridad jurídica, pudiendo atribuir la titularidad del inmueble a quien se ha encargado de mantenerlo, de explotarlo económicamente, en contraste con la demostrable falta de interés de su titular de dominio.
Este modo de adquisición del dominio, que antes era “extraordinario” continúa teniendo hoy una aplicación restrictiva[2]. Sin embargo, es menester revisar el recaudo legal en cuanto al plazo exigido por el art. 1899 del Código Civil y Comercial de la Nación (2015) para la prescripción adquisitiva larga (que se aplica tanto a inmuebles como a muebles): “Si no existe justo título o buena fe, el plazo es de veinte años”, ya que el mismo necesita ajustarse a los tiempos actuales. Un plazo menor para dar por cumplida la prescripción adquisitiva larga es proyecto promisorio para estas épocas que nos tocan vivir, con tantos apremios de tiempo y la necesidad de imprimir seguridad jurídica y agilizar los negocios en materia inmobiliaria. Demasiados años en formalizar una situación fáctica en cuanto a un inmueble, donde la ausencia permanente comprobada del propietario o el desinterés del mismo dificulta el eficaz uso de los bienes de intercambio y producción. Tengamos en cuenta que la reforma de la Ley Nº 17.711 ya había disminuido el plazo para la usucapión larga[3], de treinta años a veinte, pero ya pasaron 51 años desde esa reforma y nuestra realidad necesita más agilidad y seguridad jurídica, lo cual contribuye al orden, y el orden a la justicia.
Muchas veces es bueno dar un vistazo a la historia. Una rápida recorrida histórica nos muestra que: En la Ley de las XII Tablas (6.4), el plazo (“tempus”) para usucapir era de dos años si la cosa es inmueble (y de un año si es mueble). Considerando que “no se debe despojar con de demasiada prontitud a los propietarios”, Justiniano estableció que el plazo para usucapir los inmuebles (siguiendo la praescriptio longi temporis) será de diez años entre presente y de veinte entre ausentes, y se aplicaba a todas las tierras del Imperio. Para los muebles el plazo de prescripción adquisitiva era de tres años[4]. La prescripción adquisitiva ya va a ser, luego, una defensa ante una acción reivindicatoria y una institución de orden público. Poco a poco, el uso de las tierras y la asignación de la propiedad de las mismas se fueron consolidando en manos de particulares y, por ende, los conflictos en cuanto a su posesión y ejercicio de derechos fueron creciendo también. Este instituto tiene bastante aplicación en zonas más alejadas de las grandes ciudades, si bien dentro de éstas mismas también suelen ser frecuentes[5].
Así es que resulta determinante hoy que el usucapiente ejerza actos posesorios mencionados en el art. 1928 CCyCN[6]. También lo son: la colocación de cerraduras y cadenas en los portones de acceso a un campo, las operaciones de mensura y amojonamiento, las obras de forestación construcción de caminos y de molinos con sus respectivas cañerías, y, sobre todo, la efectiva y pacífica ocupación, distinguiéndose de los actos de simple tolerancia por parte del poseedor o de los actos conservatorios[7]. Desde ya, para el cómputo del plazo de la usucapión debe considerarse si hubo suspensión (reanudación de cómputo) o interrupción[8] (volver a contar “desde cero” los años necesarios para la usucapión). La posesión exigible ha de ser “ostensible y continua” por el tiempo completo requerido para la usucapión. Que sea ostensible, implica que pueda ser percibida a todas luces (más amplio y sutil que el término “pública”. El calificativo de “continua” incluye los atributos de pacificidad e ininterrupción. Se acepta la suma o accesión de posesiones para el cómputo del plazo requerido y, procesalmente, se la puede interponer como acción o como excepción. No debemos descuidar que las pruebas sean compuestas y que se adunen al proceso judicial todos los comprobantes de pago de impuestos, tasas, contribuciones territoriales, planos de mensura y demás recaudos exigidos por ley de catastro. Siempre tiene que estar signada esta posesión por el animus domini durante todo el tiempo requerido por la ley.
Acentuando el énfasis acerca del tema que nos ocupa: Algunos autores se han manifestado ya, de alguna manera, al “extenso plazo impuesto” actualmente para la prescripción larga[9]. Lo han hecho también, por otra parte, en materia de adquisición por prescripción larga de cosas muebles[10]
Centrándonos en el tópico que nos ocupa: ¿En qué momento situar, entonces, un presunto equilibrio entre el no uso o desuso por parte del titular del derecho real afectado y el ejercicio de la posesión por parte del previsto futuro adquirente por usucapión? ¿Deviene demasiado amplio el plazo de 20 años para usucapir? Analizando la situación, ponemos en relieve esta cita de Lorenzetti: “Por mucho que el dueño no utilice la cosa, la propiedad no se extingue por el no uso (…). No utilizar la cosa o no ocuparse de ella es una muestra más del señorío que corresponde al dueño, a quien el poder que le pertenece sobre el objeto de su derecho le permite usarlo, o bien no hacerlo, ignorarlo, a diferencia de lo que ocurre en otros derechos reales, como el usufructo, en el que el no uso es una causa de extinción. Ahora bien, una situación es no usarla porque no se tienes ganas de hacerlo, y otra distinta es no usarla porque no se puede, ya que la posee otro. El dueño puede recuperarla a través de la acción reivindicatoria, pero si transcurre el plazo legal sin que lo haga, el nuevo poseedor de la función social se convertirá en el nuevo dueño por efecto de la usucapión, no por el no uso[11]” A lo cual agregamos que, teniendo en consideración el aprovechamiento de los bienes y transcurriendo el tiempo en demasía es preciso reprogramar ese plazo legal procurando ajustarlo a las necesidades y exigencias de los tiempos modernos. Pensar en un plazo menor al actual resulta más acertado (por ej. 15 años). Si nos acercamos al derecho comparado, veremos que esta propuesta de disminuir el plazo para la prescripción adquisitiva larga en materia de inmuebles es viable en nuestro ordenamiento legal.
Código Civil de Brasil: art. 1238 Para prescricpción adquisitiva larga sobre inmuebles: 15 años.
Perú: Libro V Derechos Reales Título II- Propiedad. - Capitulo Segundo Adquisición de la propiedad - Sub-Capítulo V Prescripción adquisitiva Artículo 950.- Prescripción adquisitiva La propiedad inmueble se adquiere por prescripción mediante la posesión continua, pacífica y pública como propietario durante diez años. Se adquiere a los cinco años cuando median justo título y buena fe. -
Ecuador: Título XL De la Prescripcion De la prescripción en general Art. 2432.- El tiempo necesario en la prescripción ordinaria (adquisitiva) es de tres años para los bienes muebles, y de cinco, para las raíces.
México: Libro segundo. De los bienes. Título Séptimo De la Prescripción CAPITULO I Disposiciones Generales De la Prescripción Positiva Artículo 1152.- Los bienes inmuebles se prescriben: I. En cinco años, cuando se poseen en concepto de propietario, con buena fe, pacífica, continua y públicamente; II. En cinco años, cuando los inmuebles hayan sido objeto de una inscripción de posesión; III. En diez años, cuando se poseen de mala fe, si la posesión es en concepto de propietario, pacífica, continua y pública; IV. Se aumentará en una tercera parte el tiempo señalado en las fracciones I y III, si se demuestra, por quien tenga interés jurídico en ello, que el poseedor de finca rústica no la ha cultivado durante la mayor parte del tiempo que la ha poseído, o que por no haber hecho el poseedor de finca urbana las reparaciones necesarias, ésta ha permanecido deshabitada la mayor parte del tiempo que ha estado en poder de aquél. Artículo 1153.- Los bienes muebles se prescriben en tres años cuando son poseídos con buena fe, pacífica y continuamente. Faltando la buena fe, se prescribirán en cinco años. Artículo 1154.- Cuando la posesión se adquiere por medio de violencia, aunque ésta cese y la posesión continúe pacíficamente, el plazo para la prescripción será de diez años para los inmuebles y de cinco para los muebles, contados desde que cese la violencia. - CAPITULO III De la Prescripción Negativa Artículo 1158.- La prescripción negativa se verifica por el sólo transcurso del tiempo fijado por la ley.
Para que proceda la demanda por prescripción adquisitiva, el plazo debe estar cumplido al momento de su interposición.
CCI 4016 | CPC Art. 189-CC0102 MP 167485 136-S S 28/05/2019 Juez Loustaunau (SD)
Carátula: ESCRICHE, MARIA MERCEDES C/ BIELEK SA S/ PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA LARGA Magistrados Votantes: Loustaunau-Monterisi - Tribunal Origen: CC0102MP
REGISTRO N° 136-S FOLIO N° 694/701 - EXPEDIENTE N° 167485 JUZGADO N° 8 - En la ciudad de Mar del Plata, a los28 días del mes de Mayo de 2019, reunida la Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial, Sala Segunda, en acuerdo ordinario a los efectos de dictar sentencia en los autos caratulados "ESCRICHE MARIA MERCEDES C/ BIELEK S.A. S/ PRESCRIPCION ADQUISITIVA LARGA", habiéndose practicado oportunamente el sorteo prescripto por los artículos 168 de la Constitución de la Provincia y 263 del Código de Procedimientos en lo Civil y Comercial, resultó que la votación debía ser en el siguiente orden: Dres. Roberto J. Loustaunau y Ricardo D. Monterisi.
“Con la prueba rendida la actora ha logrado demostrar que ejerce sobre el bien actos materiales con ánimo de dueño. El déficit de su pretensión consiste en que a la fecha en que promovió la demanda, el plazo de 20 años exigido por la ley no estaba cumplido (arts. 4015 Cód. Civ. y 1899 del Cód. Civ. y Com)
Aunque invocó y probó que posee el inmueble desde la suscripción del boleto de compraventa que adjuntó a fs. 35/36 con fecha 15/01/1998, al 04/10/2016 en que se interpuso la demanda, habían transcurrido poco menos de 18 años y 9 meses. (…)
La Suprema Corte Provincial ha establecido hace tiempo que:
De tal manera, a la fecha de interposición de la demanda (…) según surge del cargo de receptoría inserto a fs. 401, no habían transcurrido los 20 años que prescribe el art. 4015 del Código Civil para la adquisición por prescripción. Lo expuesto hace innecesario el análisis del material probatorio acerca de la eventual existencia de actos posesorios sobre el bien, en tanto no se ha cumplido con uno de los requisitos imprescindibles para la procedencia de la pretensión, lo que conduce a su desestimación sin necesidad de adentrarse al resto de las cuestiones cuya prueba resultaría también necesaria para su acogimiento” (SCBA, causa C. 98.183, "Alsua o Alsua y Grisetti Celina Juana y otros c. Municipalidad de Laprida s. Usucapión. Nulidad de título", sent. del 11-11-2009, el resaltado me pertenece). (…) En consecuencia se dicta la siguiente Sentencia
Por los fundamentos expuestos en el precedente acuerdo, se resuelve: I) Rechazar el recurso de apelación concedido a fs. 423, confirmando la sentencia dictada a fs. 419/422; II) Imponer las costas a la recurrente en su calidad de vencida (art 68 del CPC); III) efectuar un llamado de atención a la Dra. Karina Claudia Hoz, en los términos y bajo el apercibimiento enunciados en el considerando IV.1.. IV) Diferir la regulación de honorarios para su oportunidad (art. 31 de la ley 14967). Regístrese. Notifíquese (art. 135 del C.P.C.). Devuélvase Roberto-Loustaunau - Ricardo D. Monterisi -Alexis A. Ferraironi-Secretario
El fundamento de la usucapión reside por un lado en la necesidad de proteger y estimular la producción y el trabajo de quien durante largos años cultivó un inmueble incorporando riqueza a la comunidad, y por el otro el de dar solución a los supuestos de propietarios negligentes que han abandonado sus bienes. Enseña sobre el particular Borda, que las sociedades modernas no conciben ya la propiedad como un derecho absoluto y que ser dueño supone crecientes responsabilidades y no sólo derechos; destaca el recordado autor que si se diera potestad absoluta al derecho de propiedad, en esas condiciones y con un permanente peligro en ciernes sobre sus derechos, el poseedor se desanimaría, no realizaría mejoras ni invertiría, quedando así el bien en una perpetua situación de incertidumbre y sin que nada pueda mejorar las condiciones de dominio.-CC0100 SN 12620 S 20/12/2016
-B2953238 CCI Art. 4015 | CCI Art. 2384 | CCI Art. 913 | CCI Art. 4016 | CPCB Art. 375 Ver Norma |
Es sabido que quien ha poseído un inmueble con ánimo de dueño y detentado una posesión pública, pacífica, continua e ininterrumpida adquiere el dominio por prescripción al cumplirse el plazo de veinte años. No interesa que tenga título ni buena fe, puede tratarse inclusive de alguien que inicialmente fue usurpador, al que la ley beneficia olvidando su primer acto reprobable, ya que durante veinte años se ha comportado en forma tal que permitió mantener el inmueble en condición productiva, supliendo la incuria del verdadero propietario. En estos casos, hay en juego un interés social, superior, plasmado en la necesidad de asegurar la estabilidad de la propiedad y de consolidar la posesión. Es que la sociedad no avanzaría con propietarios negligentes que abandonan el ejercicio de sus derechos; al contrario, se beneficia con hombres diligentes que, no obstante, su carencia de títulos, suplen esa inactividad y, poseyendo ininterrumpidamente durante muchos años, tornan productivo lo improductivo. Con ello no sólo se satisface un interés individual, pues, en definitiva, el bien mayor es para la sociedad (AREAN, Beatriz, en BUERES - HIGTHON "Código Civil y normas complementarias - Análisis doctrinal y jurisprudencial", Tomo 6B, Editorial Hammurabi, Buenos Aires 2009, págs. 740/741). Ahora bien, dada la naturaleza peculiar de este modo de adquisición del dominio y aun cuando el mismo se adquiere sin necesidad de una sentencia, es evidente que cuando se recurre a la justicia en busca de ella, deben ser objeto de plena prueba todos los hechos que han servido de base a la adquisición. En rigor de verdad, la trascendencia económico - social del instituto, así como el orden público involucrado en este tipo de juicios, imponen que la prueba de los hechos en los que se funde la petición sea realmente concluyente, criterio que, por otro lado, viene sosteniendo desde antiguo nuestro Máximo Tribunal Provincial (art. 4015 del Código Civil, art. 375 del CPCC, SCBA, AC 61899 S 28-10-1997, SCBA, C 98183 S 11-11-2009, B20192). Así es que, en el juicio de usucapión, el actor debe probar con suficiente rigor jurídico la existencia de una posesión animo et corpore, de cuya data inicial no quepa el menor cuestionamiento. La interversión del título debe exteriorizarse públicamente, evidenciada por actos materiales calificables como posesorios -tales como los establecidos en el entonces vigente art. 2384 del Código Civil-, y con las notas de ser pacífica, pública, continua y no interrumpida para acordar efectos a la prescripción. No basta la mera invocación de la existencia del derecho posesorio, sino que se requiere la prueba de su configuración con la profundidad requerida por la ley, durante el plazo establecido por el artículo 4.015 del Código Civil (arts. 913, 2384, 4015 y 4016 del entonces vigente Código Civil, art. 375 del CPCC).
-CCI Art. 4015 | CCI Art. 2384 | CCI Art. 913 | CCI Art. 4016 | CPCB Art. 375
De lege lata: El plazo actual para la prescripción adquisitiva larga es de 20 años (art. 1899 y conc.). Este plazo deviene en algunos inconvenientes para el tráfico inmobiliario y el mejor provecho que podría realizarse de los bienes raíces.
De lege ferenda: Disminuir el plazo requerido para la prescripción adquisitiva larga en materia de cosas inmuebles para obtener un mejor aprovechamiento del objeto de los derechos reales alcanzados por la misma.
[1] Profesora Adjunta de Derechos Reales en la Universidad Abierta Interamericana y en la Universidad Nacional de Lomas de Zamora.
[2] arts. 1897, correlacionado con art. 2565, y arts. 2532 a2572 CCyCN (Disposiciones comunes a los derechos reales y personales).
[3] art. 4015 CC.
[4] DI PIETRO, “Derecho Privado Romano”, págs. 129/130, Ediciones Depalma, Buenos Aires, 1999.
[5] Conf. ALTERINI, Jorge Horacio.“Código Civil y Comercial Comentado – Tratado exegético”. Tomo IX , p{ag. 144; Nelson Cossari, Director del Tomo – Ignacio E. Alterini, Coordinador, Thomson Reuters, La Ley, Buenos aires, 2015.
[6] art. 1928 CCyCN: Actos posesorios. “Constituyen actos posesorios sobre la cosa los siguientes. su cultura, percepción de frutos, amojonamiento o impresión de signos materiales, mejora, exclusión de terceros y, en general, su apoderamiento por cualquier modo que se obtenga”.
[7] conf. KIPER, Claudio M.; OTERO, C. Mariano; “Prescripción Adquisitiva. El proceso de usucapión como modo de adquirir el dominio; 1era. Edición, págs. 100/101 Ediciones Jurídicas Cuyo, Mendoza, 2007.
[8] KREKCZA, A. Cristina, “Interrupción de la prescripción adquisitiva”, Revista de Derechos Reales y Registral UAI, IJ Editores Argentina, Número 2, Marzo2016, IJ-XCVI-778.
[9] En tal sentido, CAUSSE, Federico; PETTIS, Christian R., “Incidencias del Código Civil y Comercial” 8, Derechos Reales, BUERES, Alberto J. Dirección, pág. 81, Editorial Hammurabi, 1ª. edición 2015.
[10] NORIEGA, Nina N. “Los requisitos a cumplir según la ley Nº26.994 para adquirir un bien mueble por prescripción adquisitiva larga ¿´son desmesurados?, Revista de Derechos Reales y Registral” UAI IJ Editores Argentina, Número 5, Junio 2017, IJ-CCCXLIV-805.
[11] LORENZETTI, Ricardo Luis, “Código Civil y Comercial de la Nación Comentado”, Tomo IX, pág. 67, Rubinzal Culzoni Editores, Santa Fe, 2015.
