Perspectiva social y jurídica de los Clubes de Campo en Argentina

Por Pablo M. Corna y
Paola K. Amestoy

El comienzo de estos emprendimientos, se originan ya en la década del 30, del siglo XX, aparecen clubes de campo ubicados en las aéreas rurales de las grandes ciudades. Allí la familia procuraba periodos de vacaciones y esparcimiento, lejos todavía de considerar a dichos lugares como sitios de vivienda fija y continua a lo largo del año o de la época laboral.

Entrando en la década de 1990, además de la actividad de esparcimiento tiende a convertirse en lugar residencial estable de la familia a lo largo del año. Converge esta nueva necesidad de la clase media con el avance de grupos privados, que influyen fuertemente en la gestión del mercado inmobiliario, para imponer esta nueva modalidad de sistema de vida. Esto produce la transformación de una función antes exclusivamente pública en otra, con gran influencia privatistica: el ordenamiento territorial, antes reservado exclusivamente para el Estado, que ahora es influenciado y hasta a veces remplazado por los particulares. De esta manera, vemos en la actualidad que urbanizaciones de este tipo modifican el mapa territorial de determinadas localidades, sea comprando calles para unir fracciones propias que se encuentran separadas por la misma, previa desafectación del dominio público con consentimiento de los vecinos afectados por ellas, que previamente fueron compensados pecuniariamente o dándoles servicios que el Estado debiera prestar y no lo hace. Vaya como ejemplo, la construcción de una escuela, o el pago de los docentes de la misma o la provisión de los elementos escolares entre otros.

En la actualidad nos encontramos con una fuerte presencia del mercado inmobiliario privado, abocado a la construcción de clubes de campo, barrios privados y emprendimientos similares. Comparten todos ellos el estar destinados a una clase social que se homogeniza dentro de un contexto que tiende a ser uniforme. Estamos en presencia de verdaderas pequeñas ciudades, que cuentan con los más variados servicios, para que las personas que allí habitan, si así lo desean, no tengan que salir de los cercos y paredes que los separan del resto de la comunidad.

A comienzos del siglo XX, el 14% de la población mundial vivía en ciudades. En el año 2025 se estima que lo hará ya el 75%: la especie humana es ya esencialmente urbana. Este fenómeno multiplica los desafíos de vivir en las ciudades que, además, se enfrenta a una competencia entre ellas, cada vez más intensa y globalizada.

Existe una redefinición de los conceptos de ciudad, de urbanización y de socialización. No existen dudas que la ciudad ya no es el espacio geográfico que nuclea a todos los ciudadanos sin distinción de clases; hoy la ciudad tiene guetos con sus propias características materiales y geográficas. En estas urbanizaciones en estudio, hay un fuerte proceso de socialización de grupos de personas, que se identifican compartiendo la misma tipología de casas, comiendo en los mismos restaurantes, utilizando la misma cancha de golf o practicando cualquier otro deporte en sus instalaciones, urbanizaciones que se encuentran cercadas, diferenciadas y separadas de la comunidad que los rodea.

Maristella Svampa, una de las primeras sociólogas que estudió el tema y autora de la obra: “Los que ganaron. La vida en los countries y barrios privados”, explica en su libro que el nuevo estilo de vida implica un modelo de “socialización entre nos”: los countristas defienden las ventajas de vivir en contacto con gente cuyo estilo de vida es similar. El “entre nos” parece suplantar al más aristocrático “gente como uno”. El nuevo modelo contrasta con el estilo de socialización de los barrios urbanos tradicionales donde aún conviven diferentes sectores sociales. Se trata de un fenómeno a escala global: existen los “ensembles résidentiels sécurisés” en Francia, las “alcabalas urbanas” en Venezuela y los “condominios fechados" en Brasil. Pero no todos los países conciben las fronteras sociales de la misma manera y las diferencias deben mirarse en relación a los procesos históricos que originaron este tipo de urbanizaciones.

No podemos desconocer la multiplicidad de servicios que estos emprendimientos brindan, lo que algún autor ha llamado la “privatización de la vida social”. La publicidad en la que nutren el ofrecimiento de lotes o casas construidas en estos complejos que comparte una serie de máximas que podemos encontrar en cada página web de cualquier Club de Campo, consultado ya sea en la provincia de Buenos Aires o en el interior del país.

Aspecto jurídico.

El vacío legislativo existente es disvalioso para nuestra sociedad, frente a la importancia económica de estos emprendimientos. Muchas veces se recurre a los derechos reales vigentes, al modificar el tipo legal, como en el dominio, usufructo, uso, habitación, servidumbre, propiedad horizontal, etc., o adoptando derechos personales combinados con derechos reales, lo cual genera incertidumbre en las relaciones jurídicas.

Por lo manifestado anteriormente, no hay ninguna duda que la solución consiste en la adecuada sanción de una ley por el Congreso de la Nación, que permita el encuadre de estas relaciones jurídicas en el marco de los derechos reales. Las ventajas y seguridades que éstos brindan es muy superior a la de los derechos personales, dado que los primeros están dotados de oponibilidad erga omnes, derivada de la publicidad que los caracteriza, de inherencia y relación directa con la cosa, de ius preferendi e ius persequendi. Otra característica importante es que los derechos reales tienden a ser perpetuos, a diferencia de los derechos personales que son temporarios.

Otra cuestión, no menor en importancia y que ha producido importantes discusiones, es la de si es necesario abrir el numerus clausus o tratar de adaptar la tipicidad de los derechos reales existentes a estas nuevas formas de propiedad. Entendemos que es preferible esto último, antes que intentar agregar nuevos derechos reales, porque la multiplicidad innecesaria de los mismos tiende a llevarnos al sistema de númerus abertus, sistema que fuera abandonado certeramente por nuestro codificador.

Este criterio fue adoptado por el Proyecto de Unificación de la Legislación Civil y Comercial de 1987 (Ley Nº 24.032, vetada por decreto del Poder Ejecutivo Nacional N° 2719/91) y reiterado por el Proyecto de Unificación de la Legislación Civil y Comercial sancionado por la Cámara de Diputados de la Nación el tres de noviembre de 1993, donde los regulaba en los arts. 3159 y 3160, bajo el Título XVI, del Libro III, con la designación genérica “De otras propiedades”.

Lamentablemente el Congreso Nacional, no ha legislado todavía la solución necesaria para cubrir el vacío legislativo de sus regulaciones.