La protección a la vivienda y su aplicación en la Ley N° 26.994 en lo que refiere a ejecución de expensas adeudadas en el sistema de propiedad horizontal
Por la Ley N° 14.394 y modificatorias, entre los arts. 34 a 50 se legisla sobre el “bien de familia”
Nina N. Noriega
Se entiende por bien de familia al régimen que se legisla bajo el nombre de “Bien de Familia” y que tiene por finalidad proteger patrimonialmente al núcleo familiar y resguardar la propiedad de una posible ejecución por deudas del titular posteriores a su constitución. Esto significa que una propiedad inscripta como Bien de Familia puede ser embargada pero no ejecutada por deudas cuyo origen sea posterior a su inscripción como tal, exceptuándose de esta regla las deudas propias del inmueble (expensas comunes e impuesto ABL). La normativa vigente entiende como familia a la integrada por el propietario, su cónyuge, descendientes (incluyendo los adoptivos) y ascendientes.
La esencia de este derecho, su naturaleza jurídica, se recuesta en los derechos constitucionales, reforzados en 1994, que refieren a la protección de la vivienda familiar.
Es decir, tiene por finalidad proteger patrimonialmente al núcleo familiar y resguardar a la propiedad de una posible ejecución por incumplimientos del titular posteriores a su constitución.
Por cierto que al momento de la sanción de la ley 14394, la protección solo era extensible a la familia legalmente constituida, es decir matrimonio e hijos.
La ley 26994, al crear diferentes tipos de familia, reconocer la familia unipersonal, ha modificado radicalmente el sentido originario de la norma. Sin embargo el legislador no ha adecuado la norma sino que, por el contrario, prefirió derogarla al cambiarla con una sola normativa integrada en la ley 26994 que refiere a la protección de la vivienda familiar. Este régimen especial que legisla y deroga al anterior, amplía las personas protegidas aunque no denosté el vínculo legal, como convivientes o personas solas. Si bien este logro es plausible, no lo es la limitación otorgada a la protección que es de menor cuantía que la anterior. Con el Código Civil y Comercial se pierde el derecho a la explotación comercial que se le pudiere dar a la propiedad y que bajo la ley 14394, a decir de la doctrina y la jurisprudencia, si lo incluía. La nueva norma se limita a la protección de la vivienda como morada.
El concepto de “morada” implica que el derecho se extiende a pernoctar en forma permanente y utilizar los muebles allí incluidos. Ni el inmueble, ni los muebles pueden ser alcanzados por los acreedores en caso que el bien inmueble se encuentre registrado en el Registro de la Propiedad Inmueble, con nota marginal, como bien de familia. Se respeta en la ley 26994, la forma voluntaria de ser constituido ya sea por actos entre vivos o por testamento.
En el caso de las unidades funcionales pertenecientes al sistema de propiedad horizontal, derecho real legislado por la ley 26994, habrá de tener un particular tratamiento. Particular tratamiento, que por opuesto tendrá un mecanismo de aplicación distinto a la regla general que el deudor no puede ser alcanzado por el acreedor para ejecutar inmueble bajo la protección del bien e familia. Pero por el otro lado en el caso de subasta, si queda remanente se entrega al dueño del inmueble. Criterio que Levy y Bacigalupo consideran adecuado.
Es decir, se sigue una marcada protección de la vivienda familiar, a tal punto que la misma no podrá ejecutarse ante deudas contraídas individualmente por alguno de los cónyuges (o convivientes) siempre que no hubiera sido tomada en conjunto por ambos o, en todo caso, mediado la conformidad del restante integrante de la pareja.
A pesar de lo que representa esta protección, la Corte Suprema de la Nación ha sostenido que el alcance del artículo 14 bis de la Constitución Nacional si bien refiere al derecho de acceso a la vivienda digna, no es semejante al de derecho de propiedad, ni derecho a conservarla frente al derecho de otros, debidamente acreditado.
El artículo 249 del Código Civil y Comercial, vigente desde el 1 de agosto de 2015, prevé que el inmueble anotado como bien de familia “no será susceptible de ejecución por deudas posteriores a la inscripción dentro de ese régimen, excepto que se trate de obligaciones por expensas comunes”.
De hecho tampoco es factible alquilar un inmueble sujeto a régimen de familia. La jurisprudencia ha sostenido:
“El inmueble dado en locación no cumple con el recaudo contemplado en el art. 41 de la Ley 14.394, ya que aún cuando puede decirse que quién tiene una renta en carácter de alquiler, explota el bien por cuenta propia desde el punto de vista del resultado final económico, ello no coincide con la teleología de la ley, que es proteger el hogar de la familia -esto es donde efectivamente habita- o el inmueble donde se efectúa la explotación comercial o industrial por parte del núcleo familiar, lo que evidentemente no se da en el caso de arrendamiento, ya que entonces los beneficiarios no realizan explotación alguna en tal lugar (Conf. CNCiv. Sala C, ED 81-364, también Bossert, Gustavo en “Código Civil Comentado”, dirigido por Augusto Belluscio, T° 6, Pág. 324, N° 3; 26/12/1994 CB157041 Civil Sala B”.
Los efectos del bien de familia no pueden perdurar indefinidamente; los fundamentos de la institución y su misma naturaleza determinan la necesidad de que el régimen cese al producirse situaciones que revelan la ausencia de los elementos constitutivos esenciales, o que evidencien hechos incompatibles con la subsistencia de la afectación como lo es la entrega en locación del inmueble (26/12/94 CB157041 Civil Sala B).
Retomando el artículo 249 CCyC, el derecho instituido en dicha normativa cede ante el incumplimiento del pago de expensas comunes de propiedad horizontal si el titular de la unidad funcional se encuentra en mora por falta de pago de las mismas.
El certificado de deuda de una unidad funcional es el instrumento hábil para el inicio del juicio ejecutivo y posterior remate. Solo dos motivos pueden evitar la ejecución de la sentencia de trance y remate por expensas adeudadas. Por un lado la oposición de excepciones expresamente admitidas por el Código Procesal Civil, o el avenirse al pago por acuerdo en sede judicial o extrajudicial con homologación de acuerdo por sentencia judicial.
A las claras que el bien de familia no opera ante una unidad funcional cuyo titular adeuda expensas. Así lo ha dejado en claro la Sala B de la Cámara Nacional Civil en abril de 2017.
La Cámara avaló la sentencia de primer instancia mediante la cual el juez ordenaba desafectar a la unidad funcional sobre la cual se debían expensas comunes, a los efectos de llevar adelante la subasta del mismo. El inmueble estaba ubicado en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y correspondía a una unidad funcional de tres pisos. Las expensas adeudadas se habían iniciado en enero de 2009 y hasta julio de 2015.
Diversos magistrados como el juez Caruso de primera instancia, como los camaristas Roberto Parrilli, Claudio Ramos Feijóo y Mauricio Mizrahi, concluyeron que “la obligación al pago de expensas en materia de propiedad horizontal se contrae al momento de adherirse al reglamento de copropiedad y administración, lo que ocurre al adquirirse la unidad”.
La Cámara consideró que “el régimen del bien de familia tiene fundamento constitucional y está dirigido a proteger el núcleo familiar”.
Al respecto han manifestado que si bien la unidad afectada a ese régimen no puede ser ejecutada o embargada por deudas posteriores a su inscripción como tal, existen excepciones, como las “obligaciones provenientes de impuestos o tasas que graven directamente el inmueble”.
Los camaristas afirmaron además que el artículo 249 del Código Civil y Comercial prevé que el inmueble anotado como bien de familia “no será susceptible de ejecución por deudas posteriores a la inscripción dentro de ese régimen, excepto que se trate de obligaciones por expensas comunes”[1].
Esta excepción al principio general de protección a la vivienda tiene razones subyacentes de peso, que se nutren de naturalezas jurídicas que no le son propias y naturales del derecho real.
La posibilidad de ejecutar expensas comunes impagas se asocia a las obligaciones propter rem. Este tipo de obligaciones, que poseen característica particular, nutren en la esencia a los créditos por expensas comunes. Entonces en caso de no pago de estas cargas obligatorias por ser miembro de la propiedad horizontal para solventar los gastos comunes, por la naturaleza de este tipo de obligación, la cosa (unidad funcional) se transforma en garantía ejecutable. Razón más que fundada para comprender que la constitución de bien de familia no es impedimento para su ejecución, pues la ley lo habilita en forma expresa.
La segunda razón se recuesta en la naturaleza del gasto común y el rol que este desempeña dentro de la propiedad horizontal.
Por el artículo 2044 del CCyC, el conjunto de propietarios de las unidades funcionales constituye la persona jurídica del consorcio. Por lo tanto la persona jurídica es independiente, con responsabilidad propia, diferente a la responsabilidad propia de cada propietario. Como persona jurídica puede contraer obligaciones y ejercer derechos. El consorcio responde por el mantenimiento de las cosas comunes, que con el Código Civil tienen clasificación según su función. La única forma que tiene el consorcio de generar capital para afrontar el mantenimiento de las cosas comunes de la propiedad horizontal es con la retribución que cada propietario ofrece, mediante un importe cuantificado como expensas, aprobado por asamblea con el quórum correspondiente y que es recolectado mensualmente por el administrador. A través de esta tributación obligatoria y sin posibilidad de no hacerlo para los miembros que conforman la propiedad horizontal, se afrontan los gastos. En consecuencia quién habita en propiedad horizontal, no puede exceptuarse de esta obligación. Si no se paga, la unidad funcional responde por la deuda.
La rigidez de la norma se asocia con la permanencia y existencia de la propiedad horizontal. ¿Qué ocurre si el consorcio ingresa en cesación de pago y futura quiebra? Con la vigencia de la ley 26994 esta pregunta cobra relevancia.
La doctrina se encuentra dividida al respecto. Hay quienes admiten la opción y quienes no. Lo cierto es que en caso de llegar a este extremo habrá de producirse la extinción del sistema, pues la quiebra se asocia con las sociedades y su volumen de adquirir capital y reproducir, multiplicar o disminuir capital. En propiedad horizontal hablamos de otra cosa, no hay negocio, hay responsabilidad y compromiso que la entidad jurídica de este derecho real subsista. Si la propiedad horizontal se extingue, se extingue el derecho real constituido con ella.
Por ello la necesidad de preservar el cumplimiento al precio que sea habilita la exclusión del bien de familia. Cierto es que para ejecutar un inmueble bajo esta condición con deudas de expensas, se deberá cancelar la inscripción que pesa sobre la propiedad. El régimen es similar al que se aplica para constituir un derecho real de garantía hipotecaria con bienes inmobiliarios afectados a bien de familia. La diferencia que la opción de inscribirlo como tal al constituir un derecho de garantía es voluntario, en el caso de las unidades funcionales con deudas de expensas la cancelación de la inscripción como bien de familia es compulsivo; una sentencia judicial lo obliga. La razón, liberar el bien para su ejecución.
Bibliografía
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Armella, Cristina Noemí (1998) Bien de Familia: Cláusulas escriturarias para los casos en los que el instituto se vincula con otras figuras jurídicas. Revista Notarial N° 928, p 728 a 754. Recuperado de: http://www.cole scba.org.ar/ics-wpd/re vis ta/Textos/R N928-1997-ann.pdf
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Código Civil y Comercial de la Nación, Ley 26994, 2014. Recuperado de: http://servic ios.infoleg.gob.ar/infole gInternet/ane xos/2350 00-2399 99/2359 75/no rma.htm
Goitia, Ezequiel (2001) Bien de Familia. Aspectos conflictivos. Panorama jurisprudencial. Exposición en el Curso “Cuestiones Conflictivas de Derecho Civil”, que se desarrolló el 5 de noviembre de 2001 en el Salón Auditorio del Colegio Público de Abogados de la Capital Federal. Recuperado de: http://nue vositio.cpacf. org.ar/files/ inst_doct rina/ derecho-civ il/ezeq uiel-goitia.pdf
Microjuris. Com, Inteligencia jurídica (2014) El nuevo Código Civil establece otro tipo de pautas “antiembargo” para los bienes de familia. Recuperado de: https://aldiaar gentina.mic rojuris.co m/2014/10/07 /el-nue vo-codigo-ci vil-establ ece-otro -tipo- de-pautas-an tiembargo- para-los-b ienes-de-familia/
Ministerio de Justicia y Derechos Humanos, Presidencia de la Nación (2017), Inmuebles Inscripción como bien de familia. Recuperado de: http://ww w.jus. gob. ar /trami tes-y-servici os/inmueb les /propie da des %E 2%8 0% 93b ien-de- famil ia.aspx
Notas
[1] Telam (2017) Comentario de editorial sobre el fallo Consorcio de Propietarios edificio Supacha 1371/3/5 c/Fundación del Museo del Arte y otro s/ejecución de expensas.Expediente 92309/2011 Sentencia fechada 4 de Abril de 2017. Sala B Cámara Nacional Civil. Recuperado de: http:/ /www.iprofes ional.c om/notas /2485 82-De finen-que -un-inm ueble-an otado- como-b ien-de-fam ilia-puede- ir-a-remate -por-adeud ar-expensas.
La sentencia se puede leer en: http s://es.scr ibd.co m/docum ent/3 4564 4747/ Rema tan-un-d epart amen to-que-es taba-i nscr ito-como-bien -fa miliar download&f rom_embed
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