El certificado de deuda de expensas y el problema de la adecuación de los conjuntos inmobiliarios preexistentes
Comentario al fallo Lagunas del Polo Barrio Cerrado SA c/G. L. G. s/Ejecución de Expensas
Dr. Jorge Oscar Rossi
La Cámara Nacional en lo Civil confirmó la resolución de primera instancia que desestimó la excepción de inhabilidad de título y mandó llevar adelante una ejecución con base en un certificado de deuda de expensas emitida por la sociedad administradora de un barrio cerrado. Entre otros argumentos, el Tribunal señaló que “el Código Civil y Comercial de la Nación, en su art. 2075, dispone que los conjuntos inmobiliarios deben someterse a la normativa del derecho real de propiedad horizontal”, por lo que “resulta plenamente aplicable en la especie el art. 524 del Código Procesal.”
Así lo resolvió, el 28 de agosto de 2015, la Sala A, en los autos “LAGUNAS DEL POLO BARRIO CERRADO SA C/ G. L. G. S/ EJECUCION DE EXPENSAS”.
Llegan los autos a la Alzada con motivo del recurso articulado por el ejecutado contra la resolución de primera instancia que desestima la excepción de inhabilidad de título y manda llevar adelante la ejecución.
Se trata de una ejecución de expensas intentada por la vía ejecutiva prevista en el Reglamento Interno de un “barrio cerrado”.
El Tribunal integrado por los Dres. Picasso, Li Rosi y Molteni comenzó por señalar que "el art. 544, inc. 4o, última parte, del Código Procesal se pronuncia por la inadmisibilidad del planteo si no se ha negado la existencia de la deuda, en tanto que la defensa deberá limitarse a la discusión de las cuestiones que hagan a la validez extrínseca del título, sin que resulte procedente discutir la legitimidad de la causa...” (la negrita es nuestra)
En efecto, el art. citado prescribe que las excepciones de falsedad o inhabilidad de título “son inadmisibles si no se ha negado la existencia de la deuda”.
A este requisito, añaden los camaristas que la negativa de deuda “no puede constituir un mero formalismo vacío de contenido, pues puede prestarse a maniobras dilatorias que desnaturalicen la sumariedad característica de este tipo de proceso, habida cuenta que debe estar seguida de la enunciación precisa y categórica de las circunstancias de hecho que la motivan, de modo que genere en el juez la necesaria certeza de que existen hechos objetivamente ponderables que justifiquen el desconocimiento como recaudo habilitante de dicha excepción...”(la negrita es nuestra)
En el caso, "(e)l accionado ha formulado genéricamente tal negativa, razón por la cual el recaudo legal no puede entenderse por cumplido...", dado que "no se ha desconocido la existencia del negocio que vinculara a las partes y no se ha alegado su extinción por alguna de las causales previstas en el ordenamiento de fondo, ni la falta de exigibilidad de la obligación por no haberse cumplido el plazo o la condición." (la negrita es nuestra)
Ahora bien, aunque lo anterior sella, a juicio del Tribunal, la suerte del recurso, a mayor abundamiento se expresa que “el Código Civil y Comercial de la Nación, en su art. 2075, dispone que los conjuntos inmobiliarios deben someterse a la normativa del derecho real de propiedad horizontal. Asimismo, dicho precepto establece que los conjuntos inmobiliarios preexistentes se deben adecuar a las previsiones normativas que regulan este derecho real. De ello se colige, que resulta plenamente aplicable en la especie el art. 524 del Código Procesal.” (la negrita es nuestra)
En efecto, el derecho real de “conjuntos inmobiliarios” (art. 1887 inc. d) CCC) es regulado como una “propiedad horizontal especial”, conforme surge del segundo párrafo del art. 2075. Por su parte, el art. 2073 incluye en la categoría “conjunto inmobiliario” a “los clubes de campo, barrios cerrados o privados, parques industriales, empresariales o náuticos”, enunciación meramente ejemplificativa, dado que queda incluido “cualquier otro emprendimiento urbanístico independientemente del destino de vivienda permanente o temporaria, laboral, comercial o empresarial que tenga”.
En última instancia, no importa el nombre comercial que se le dé, se llamen como se llamen estos emprendimientos, como característica distintiva, estas urbanizaciones deben contar con "cerramiento, partes comunes y privativas, estado de indivisión forzosa y
perpetua de las partes, lugares y bienes comunes, reglamento por el que se establecen órganos de funcionamiento, limitaciones y restricciones a los derechos particulares y régimen disciplinario, obligación de contribuir con los gastos y cargas comunes y entidad con personería jurídica que agrupe a los propietarios de las unidades privativas" (arg. art. 2074 CCC)
Respecto de los "conjuntos inmobiliarios preexistentes", es decir, los emprendimientos urbanísticos que ya existen, como el caso del barrio cerrado representado por el actor, el citado art. 2075 se limita a disponer que "se deben adecuar a las previsiones normativas que regulan este derecho real", sin especificar formas ni plazos.
Tomando como ejemplo el caso del actor, en este “barrio cerrado” se debe dictar un reglamento de propiedad por parte del el titular de dominio o los condóminos, e inscribirlo en el registro de propiedad respectivo (conf. art. 2038). Este reglamento es el que constituye el derecho real de propiedad horizontal especial (arg. por analogía art. 2038 CCC) y en dicho reglamento, entre otras cosas, se debe designar al administrador (art. 2056 inc. r). Este administrador tiene, entre otras facultades, la de emitir un certificado de deuda, que será "título ejecutivo para el cobro a los propietarios de las expensas y demás contribuciones" (art. 2048).
Adviértase que el art. 2075 no establece que los conjuntos inmobiliarios preexistentes que se hubiesen establecido como derechos personales o donde coexistan derechos reales y derechos personales se consideran como que a partir de la vigencia del CCC se encuentran establecidos como derecho real de propiedad especial, sino que se "deben" adecuar a las previsiones normativas que regulan este derecho real.
Insistimos: No hay (ni podría haber, en la práctica) una "adecuación automática", sino que los titulares del dominio deben realizar dicha adecuación y esto resultará más o menos trabajoso según el caso, dependiendo de la organización de cada conjunto inmobiliario.
Los conjuntos inmobiliarios preexistentes deben constituir el derecho real de propiedad horizontal. Lamentablemente, no se fijó un plazo para cumplir ese deber ni una sanción expresa para el caso de incumplimiento. De paso, pensamos que si la jurisprudencia termina otorgando “ejecutividad” a un certificado emitido por un conjunto inmobiliario preexistente, en la práctica se está “estimulando” que estos no se adecuen a las previsiones del CCC.
En síntesis, un documento emitido por un conjunto inmobiliario preexistente no se convierte “automáticamente” en certificado de deuda de expensas, ni el “Reglamento Interno” se transforma “automáticamente” en Reglamento de Propiedad.
Distinto sería si el Tribunal hubiera expresado que adhería a la postura que admite la validez del llamado “pacto de ejecutividad” y, por ello, dado que esta vía estaba “pactada” en el Reglamento Interno del barrio cerrado, el título es hábil.1
En cambio, los magistrados consideraron, sin más, “que resulta plenamente aplicable en la especie el art. 524 del Código Procesal...”, el que establece que "Constituirá título ejecutivo el crédito por expensas comunes de edificios sujetos al régimen de propiedad horizontal". Justamente, el artículo en cuestión exige que se trate de edificios sujetos al régimen de propiedad horizontal, lo que no incluye a los que todavía no se adecuaron a dicho régimen.
Por nuestra parte, como acotación final y como muestra de los intensos debates que la cuestión genera, nos permitimos recordar que, con fecha 4 de mayo de 2015, la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial resolvió en fallo plenario “BARRIO CERRADO LOS PILARES C/ ALVAREZ VICENTE JUAN ALFONSO S/ EJECUTIVO” (Expte. N° 27.434/2008) que "No corresponde otorgarle fuerza ejecutiva al certificado de deuda por expensas emitido por un club de campo o barrio cerrado".
El plenario, que es anterior a la vigencia del CCC, resulta interesante por las opiniones vertidas tanto en los votos que conformaron la mayoría como en los de la minoría.
Respecto del voto mayoritario, en su ampliación de fundamentos, uno de los magistrados firmantes, el Dr. Kölliker Frers, agregó que la entrada en vigencia del CCC “tampoco soluciona la cuestión por cuanto los denominados “conjuntos inmobiliarios” preexistentes deberán adecuarse al nuevo derecho real de propiedad horizontal”.
De vuelta a la sentencia que nos ocupa y zanjado favorablemente el tema de la habilidad del título, los jueces recuerdan que "en materia de expensas comunes no rigen las mismas pautas que las que se establecen para analizar las tasas de interés relativas a otro tipo de créditos. Esto, en la inteligencia que la percepción de las expensas hace a la existencia y funcionamiento del ente común constituyendo los intereses punitorios un estímulo eficaz para asegurar su pago.-
En el caso que nos ocupa, es la propia ejecutante la que peticiona la fijación de una tasa de interés del orden del 5% mensual..." por lo que "en el decisorio apelado se fija una tasa de interés del 30% anual." (la negrita es nuestra)
Para el Tribunal, esta tasa no resulta excesiva, "si se tiene en cuenta el rendimiento medio de las operaciones bancarias de plaza y las condiciones económicas imperantes.-
En tal sentido, esta Sala ha readecuado su criterio, en punto a la limitación de los intereses exigibles en casos como el presente, a la realidad económica dinámica y variable que se vive al tiempo de pronunciarse y –con tal fundamento y actuales condiciones del mercado financiero-, es criterio actual del Tribunal establecer para casos como el de autos una tasa del 32% anual (conf. CNCiv., esta Sala, R. 051195/2010/CA001 del 24/8/15)." (la negrita es nuestra)
Obviamente, "existiendo únicamente apelación del ejecutado, no resulta posible modificar el pronunciamiento de grado en punto al criterio utilizado por este Tribunal, puesto que ello importaría una inadmisible reformatio in peius." (la negrita es nuestra)
Por lo anterior, se resolvió confirmar la resolución apelada.
Notas
* Abogado (U.B.A.). Director del Boletín Jurídico del Colegio de Abogados de Morón. Profesor Titular de la asignatura Régimen Jurídico de los Consumidores y Usuarios y Adjunto de Obligaciones Civiles y Comerciales, Contratos Civiles y Comerciales y Derechos Reales en la Universidad Abierta Interamericana. Autor de “Responsabilidad Civil & Daños”, de Ediciones D&D, año 2009
1 Es intenso el debate entre los que sostienen que solo la ley puede crear títulos ejecutivos y aquellos que, por el contrario, consideran que las partes pueden acordar convencionalmente títulos ejecutivos al margen de los legalmente previstos. Para estos, se considera procedente el reclamo ejecutivo atento a que el propietario de una unidad ubicada en un barrio cerrado, al adherir al reglamento consintió el pacto de ejecutividad y la forma de documentar la deuda. Puede verse un interesante análisis de la cuestión durante la vigencia del Código Civil y la ley 13.512 en el artículo "Cobro ejecutivo de expensas de clubes de campo y barrios cerrados", de IVÁN G. DI CHIAZZA, 1 de Abril de 2011, www.saij.jus.gov.ar , Id SAIJ: DACF110018. Disponible en Internet en http://www.saij.go b.ar/ivan- di-chiazza-cobr o-ejecutivo-expensas-cl ubes-campo- barrios -cerrados-dacf110018-2 011-04-01/1234567 89-0abc-defg 8100-11fcani rtcod
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