Frustración del uso de la cosa
Análisis del art. 1203 del Código Civil y Comercial a la luz de la nueva Ley de Alquileres
Por Diego Giménez *
I. Introducción. Sanción de la Ley N° 27.551 y su implicancia en el CCCN: sustitución del art. 1203 [arriba]
El 30 de junio de 2020 fue publicada en el Boletín Oficial de la República Argentina la Ley N° 27.551 (más conocida como nueva Ley de Alquileres), la cual introdujo numerosas modificaciones al CCCN en relación a ejes centrales de la regulación del contrato de locación.
En el presente artículo se hará hincapié en el art. 6 de la mencionada ley, el cual sustituyó el art. 1203 del CCCN. De acuerdo a dicho precepto, la norma mencionada quedó redactada de la siguiente manera:
“Si por causas no imputables al locatario, éste se ve impedido de usar o gozar de la cosa, o ésta no puede servir para el objeto de la convención, puede pedir la rescisión del contrato, o la cesación del pago del precio por el tiempo que no pueda usar o gozar de la cosa. Si no se viese afectada directa o indirectamente la cosa misma, sus obligaciones continúan como antes”.[1]
Dicha normativa, tal como se analizará a continuación, vino a ampliar las causales de imposibilidad de uso o goce que habilitan al locatario a articular las facultades que expresamente le habilita la legislación.
Esta norma tiene su fundamento legal en la garantía que posee el locatario de usar y gozar la cosa de modo normal, durante toda la vigencia del contrato.
Ante ello el locatario tiene la facultad de solicitar la rescisión del contrato (sin el pago de la consecuente indemnización establecida por el art. 1221 del CCCN), acción que produce la extinción del contrato con efecto ex nunc desde dicho acto, o en su defecto, suspender el pago del canon locativo durante la vigencia de la imposibilidad. En este último caso, el contrato no se extingue, sino que continua su vigencia, con la salvedad que transitoriamente (y durante todo el tiempo en que se mantenga la causal que da origen a este supuesto) el locatario no debe abonar la contraprestación dineraria establecida en el contrato, por el hecho de que no puede usar ni gozar de la cosa.
II. Modificaciones introducidas por el art. 6 de la Ley N° 27.551 al CCCN [arriba]
Una vez expuesto la nueva redacción del art. 1203 del CCCN corresponde recordar la letra de dicho artículo antes de la mencionada reforma. El mismo expresaba que:
Tal como afirma Rivera.
Como se puede analizar, el mencionado artículo solo previa dos causales expresamente estipuladas que daban lugar a la frustración del uso o goce de la cosa: la fuerza mayor o el caso fortuito que impiden parcial o totalmente el ejercicio del uso y goce, sin importar la situación material del bien y su estado de conservación.
He aquí el primer gran cambio que introdujo la Ley N° 27.551, ya que la misma refiere no solo a estas dos causales, sino a toda causa no imputable al locatario. Partiendo de dicha base, se podría interpretar que la normativa engloba las causales, por ejemplo, enumeradas en el art. 1201 in fine del CCCN. Ello no quiere decir que no se continúen aplicando la fuerza mayor o el caso fortuito como causales de extinción del contrato o suspensión provisoria del pago del canon locativo, sino que, a partir de la sanción de esta nueva ley, existe un número mayor de causales que puede esgrimir el locatario.
Esto tuvo una gran incidencia, como se desarrollará a continuación, en el marco de los contratos de alquileres vigentes en donde el locatario no podía servirse de la cosa por no poder acceder a ella por razones del aislamiento social preventivo y obligatorio dispuesto por la autoridad. Ello se debe a que hasta la modificación del CCCN la doctrina mayoritaria consideraba que el art. 1203 no era de aplicación para este supuesto, sino que el Código ritual contemplaba expresamente la denominada frustración del fin del contrato (art. 1090). En razón de ello, la invocación del art. 1.090 como norma general podía ser utilizada para aquellos casos en que la cosa sigue siendo apta para su destino -por ejemplo, la oficina sigue estando disponible- pero el profesional que trabaja allí no puede ir a ella porque debe permanecer en su casa. Al modificarse los supuestos que habilitan a solicitar la aplicación del art. 1203 del CCCN, ahora el locatario puede requerir la rescisión o cesación de pago en ese caso, toda vez que se trata de una causa no imputable a él.
Asimismo, la nueva normativa modificó la última parte del articulado, al exponer que la afectación a la cosa misma puede ser directa o indirecta. Dicha expresión resulta novedosa, toda vez que representa un terminología que no se encontraba utilizada en la norma que dio origen a este instituto (art. 1522 - Código Civil de Vélez Sarsfield).
III. Discusión doctrinaria acerca del alcance de la normativa estipulada en el art. 1203 del CCCN [arriba]
Uno de los aspectos que se le critican al art. 6 de la Ley N° 27.551 es la redacción, debido a que de la misma no quedaría del todo claro si la afectación que debe recaer sobre la cosa hace referencia a su destino o a la propia materialidad de la cosa.
Esto quedó claramente a la vista con la situación sanitaria de público conocimiento que se está viviendo por la pandemia del COVID-19. En el marco de esta, el Poder Ejecutivo Nacional dispuso el 12 de marzo de 2020 mediante el Decreto 260/2020 un aislamiento social preventivo y obligatorio. El mismo fue decretado en primera medida por el plazo de 14 días para aquellas personas que hubieran vuelto de algunos de los países con transmisión activa del virus, así como aquellos que hubieren dado positivos del COVID-19. Sin embargo, en forma posterior, se dictaron números decretos que extendieron dicho plazo (con diversas modificaciones, como es de público conocimiento, inclusive hasta el día de la fecha en algunas provincias). En razón de ello diversas actividades económicas se vieron suspendidas temporalmente, negocios inhabilitados para funcionar, y personas imposibilitadas de realizar viajes interprovinciales, por lo que muchos ciudadanos no pudieron usufructuar los inmuebles locados.
Una primera postura señala que la pandemia no afecta a la cosa misma, es decir, no repercute en su materialidad. Si pensamos en un inmueble alquilado para una oficina, esta sigue estando disponible, pero el problema es que la cosa se ve afectada por su destino. La persona que tiene que ir a trabajar allí no lo puede realizar, por lo que se entiende en este caso, que la cosa no sirve para el objeto de la convención. Se trata claramente de una teoría finalista.
En el presente trabajo se comparte la teoría que la afectación puede recaer sobre la materialidad o sobre el destino, debido a que el precepto normativo establece que cuando la cosa no se viera afectada directa o indirectamente, y de allí puede presumirse que se extiende al destino pactado por un hecho no imputable al locatario, tanto en su finalidad contractual como en su destino.
No obstante ello, es importante destacar que la frustración debe ser objetiva, debe recaer sobre la cosa misma (en su materialidad o destino como advertimos ut supra) y debe afectar a la causa fin del contrato. La doctrina ha interpretado que si el locatario pudiera usar una cosa, pero no percibir los frutos que por causa del contrato de locación le hubieran correspondido, queda habilitado a pedir la suspensión del contrato, si dicha circunstancia pudiera considerarse como frustración del fin contractual previsto, siendo esto último, el criterio rector con que se debe aplicar la regla. La objetividad exige que la imposibilidad de uso y goce conforme la finalidad proyectada, sea de tal grado de impersonalidad, que a cualquier contratante común y corriente pudiese impedirle el uso o goce. Por ejemplo, si una persona alquila un departamento en una propiedad donde hay tres pisos, pero no ascensor y se lesiona una rodilla jugando al fútbol y no puede subir, la afectación recae sobre él, no sobre la cosa, por lo que no se puede solicitar la aplicación del artículo hasta aquí analizado.
Asimismo, es el locatario quien debe acreditar la conexión causal entre el casus y la imposibilidad. Ello se ve reflejado en un fallo de la Cámara Nacional Civil y Comercial, sala D, el cual expone:
Otro antecedente jurisprudencial, con incidencia en el tema del presente trabajo se dio en el fallo “Nivax S.R.L. c. Sociedad Desiembras S.R.L. s/ ordinario”, de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial, Sala C. En este fallo se habilitó la suspensión del pago del canon locativo de un arrendamiento rural, basado en la emergencia agraria dictada por la provincia de Entre Ríos, a causa de una sequía en los años 2008 y 2009. Dicho fallo si bien no cita al art. 1522 del Código Civil anterior, sí reconoce a la sequía y emergencia agraria como una situación de fuerza mayor y admite la falta del pago del arrendatario.
IV. Análisis de las causas que dan origen a la aplicación del instituto [arriba]
Siguiendo lo antes expuesto respecto de la objetivad de la frustración, es importante exponer las características que debe cumplir la causa que alega el locatario para solicitar la aplicación del instituto en cuestión. En primer lugar, y tal como ya se expuso, la misma debe ser objetiva, además, no debe ser imputable a la parte que lo solicita y por último, la misma debe ser posterior en el tiempo a la relación jurídica que se ve afectada. Partiendo de ello se puede afirmar que la causa alegada por el locatario debe ser un obstáculo insuperable, ya sea en forma permanente o temporal (lo que habilitará las distintas soluciones posibles de acuerdo a lo analizado en el punto siguiente).
Con respecto a la imposibilidad alegada por la parte, la doctrina distingue tres posibles manifestaciones de esta: a) material, b) legal o c) personal.
Existe imposibilidad material cuando se produce la desaparición física y perdurable del objeto de la obligación de dar cosa cierta. Debe tratarse de una cosa cierta no fungible y no debe ser una obligación de género.
La imposibilidad es legal cuando el objeto del contrato devino ilícito. Si se trata de una restricción que no llega a la prohibición, el obligado deberá acreditar que ella es lo suficientemente importante como para imposibilitar el cumplimiento.
La imposibilidad es personal cuando el casus afecta al obligado mismo. Así, el contrato de trabajo se extingue por muerte del empleado; y en general los contratos intuitu personae se extinguen por la muerte del obligado a la prestación personal.
Lo importante, más allá de las distintas clasificaciones que se establezcan a los fines ejemplificativos, es que el locatario debe acreditar de forma clara y concreta de qué manera la causal invocada frustra sus pretensiones de uso y goce sobre la cosa.
V. Diversas soluciones aplicables ante la frustración del uso de la cosa [arriba]
Entendiéndose posible la frustración del fin tanto en la materialidad como en el destino, corresponde indagar acerca de las soluciones que brinda la normativa ante ello. La primera solución, corresponde ante el caso que la frustración sea definitiva, que ello no se pueda solucionar, razón por la cual se establece la facultad de rescindir el correspondiente contrato. En este caso no habría mayores inconvenientes, con la salvedad de la teoría del esfuerzo compartido, la cual se analizará seguidamente.
Al repasar los requisitos que deben concurrir para que se produzca la frustración del fin del contrato, Lorenzetti (Lorenzetti, 2004) expresa que:
“1) Debe existir un contrato con obligaciones correlativas, en el cual existe un sinalagma funcional.
2) El contrato debe ser de ejecución diferida o de duración.
3) Debe frustrarse el fin del contrato, concebido como la finalidad última de las partes en la concertación; no tiene virtualidad la frustración del mero motivo individual.
4) La frustración es producida por un hecho ajeno a las partes
5) No debe ser una frustración temporaria, porque en este caso se aplicaría la suspensión del cumplimiento y no la resolución.”
En cambio, cuando la frustración sea temporal, la solución que brinda la legislación se refiere a la cesación de pago del canon locativo. Es allí donde se puede tallar una diferencia, haciendo hincapié en si la imposibilidad de usar y gozar la cosa sea total o parcial. En el primero de los supuestos, la cesación sería total, por lo que el locador no percibiría dicha suma durante todo el tiempo que dure la causal. Pero en el caso que se de una imposibilidad parcial, se podría determinar un quantum de la obligación diferente al originalmente pactado, merituando en el caso concreto la funcionalidad de la cosa respecto a los intereses del locatario. Por ejemplo, si un comerciante hubiera alquilado un inmueble a los fines de colocar un negocio de ropa y por causa del COVID-19 no hubiera podido abrir el negocio, pero, sin embargo, utilizara el inmueble como depósito de la mercadería, se podría determinar una disminución parcial del canon locativo, debido a que, si bien no era la finalidad al momento de la firma del contrato, el locatario se puede servir parcialmente de la cosa.
Uno de los fundamentos de la suspensión del cumplimiento es el principio de conservación del contrato, de fuerte arraigo en el derecho argentino. Tal como expresa Wajntraub esta solución:
Aquí es importante agregar otro supuesto, en relación a situaciones que se pueden dar durante la pandemia, y que refuerza lo expuesto ut supra en relación a que la afectación debe recaer sobre la cosa y no sobre la persona. En el supuesto de que un locatario contrae COVID-19 y debe ser internado o colocado en aislamiento durante un plazo de tiempo, esto no lo habilita a solicitar ni la rescisión ni la cesación de pago del inmueble en el que está viviendo amparado por el art. 1203 del CCCN, toda vez que en este caso en particular, ni el hecho del príncipe (decisión del Gobierno nacional de decretar el aislamiento social preventivo y obligatorio) no le permitió usar ni gozar la cosa, ni esta dejo de estar disponible, sino que un hecho propio causó esta situación particular. Aquí claramente se puede observar como no se da la objetividad requerida por la normativa.
VI. Teoría del esfuerzo compartido [arriba]
Esta teoría fue creada de forma pretoriana durante la crisis económica del año 2.001, más específicamente durante el proceso de pesificación de los contratos celebrados en dólares.
La misma fue aplicada por los tribunales con la finalidad de distribuir equitativamente entre acreedor y deudor (aún en los casos en que expresamente se había renunciado a la teoría de la imprevisión) las efectos negativos de la crisis.
El fundamento de ello radicaba en que ninguna relación contractual podía permanecer ajena a los efectos de la crisis y esta teoría buscaba una solución basada en el principio de buena fe que debe existir tanto en la celebración, como en la ejecución e interpretación del contrato.
En ese marco se dictaron fallos (“Arrúa, Mercedes c. Ruiz, María P”, 2003) que mencionaban una “desgracia común”, la cual modificaba totalmente la posición de las partes. Se buscó un criterio equitativo que “recompusiera el sinalagma contractual en términos de razonabilidad; contemplando la situación de ambas partes de la relación jurídica y procurando mitigar los detrimentos que el cambio de régimen hubiera producido en los contratos” (“Calen S.A. c. Aguilar, Raúl Ernesto y otro”, 2007).
Como se puede analizar, la jurisprudencia ha resuelto que existen circunstancias extraordinarias que al afectar a ambas partes y en forma tan amplia, obligan a que se consideren los intereses de ambos, soportando las consecuencias de la situación en base a la buena fe y la razonabilidad de los contratos. Si bien todavía es pronto para poder conocer el criterio imperante respecto a la situación de los contratos durante la pandemia por COVID-19, este podría ser un criterio que razonablemente los tribunales utilicen en casos donde sea de aplicación el instituto de la frustración del uso de la cosa estudiado en el presente artículo.
VII. Obligación de renegociar el contrato [arriba]
Parte de la doctrina especializada expone que:
En principio, parece que en ese caso se podría solicitar la cesación de pago del precio de la locación por la restricción al goce, ajena a las partes y que supera el riesgo asumido por la que es afectada.
Indiscutiblemente, la decisión de rescindir causada en la alteración de las circunstancias que sirvieron de base al contrato genera una obligación de renegociación cuando ha sido alterado en su conmutatividad. Más que recurrir a los tribunales, las partes tienen el deber de renegociar el contrato, ya que lo ideal es la autocomposición del sinalagma alterado.
Este deber de cooperación (basado en los principios de buena fe y de continuidad del los contratos) implica que los contratantes, en un plazo razonable, deben intentar recomponer el contrato, cumpliendo con los siguientes deberes:
a) Respetar las disposiciones del contrato en la medida de las posibilidades
b) Mantener una conducta flexible en las negociaciones
c) Procurar un esfuerzo real para alcanzar un acuerdo
d) Mostrar voluntad para alcanzar el acuerdo
e) Buscar las soluciones más razonables y apropiadas
f) Hacer sugerencias concretas para el reajuste
g) Evitar cualquier conducta abusiva en detrimento de los derechos de la otra parte
h) Evitar la realización de maniobras disuasivas y que retrasen innecesariamente
La buena fe juega su papel preponderante en estas situaciones, toda vez que solicitar la resolución contractual, cuando jamás se ha dado un hecho configurativo de la frustración definitiva del contrato vigente, implicaría colisionar con este principio rector del ordenamiento jurídico.
VIII. Conclusiones [arriba]
La sanción de la Ley N° 27.551 introdujo dos grandes modificaciones al art. 1203 del CCCN. La primera respecto a la ampliación de las causales que habilitan al locatario a solicitar la rescisión o la cesación de pago del canon locativo del contrato, pasando de ser exclusivamente la fuerza mayor o el caso fortuito a cualquier causa no imputable al locatario. Además, se agregó, que la afectación sobre la cosa misma puede ser directa o indirecta, brindándose un concepto totalmente novedosa en la temática.
Si bien a primera vista podría considerarse que es una solución muy beneficiosa para el locatario, entiendo que la misma puede producir una cierta inseguridad jurídica en las relaciones contractuales. En primera medida, por la amplitud y vaguedad de la determinación de las causales que otorgan la facultad de solicitar las soluciones contenidas en el art. 1203. Asimismo, considero que las distintas posibilidades materiales que se pueden suscitar durante la vigencia del contrato ya se encontraban en las distintas normativas del CCCN (como puede ser la tutela preventiva, la excepción de incumplimiento, la teoría de la imprevisión, entre otras) por lo que la modificación de este artículo puede llevar a una superposición normativa que en nada mejora la situación fáctica y jurídica del locatario.
El hecho de solicitar, y más en un momento tan particular como el que se está transitando respecto a las medidas sanitarias por el COVID-19, las rescisiones de los distintos contratos, parece una solución por lo menos temeraria, toda vez que no hay una solución general, sino que debe analizarse caso por caso, de acuerdo a las particularidades propias de cada uno. Y tomando ello como parámetro, la mejor opción, es la de renegociar el contrato entre las partes, tomando como eje central la continuidad de este y la buena fe.
Aplicar estrictamente lo dispuesto por el art. 1203 del CCCN, podría no ser beneficioso ni siquiera para los locatarios que lo soliciten. Además, en el caso de existir locadores que alquilan un número grande de inmuebles, estos podrían resultar gravemente afectados si todos sus locatarios deciden rescindir el contrato o no pagar por un tiempo indeterminado.
Por todo ello es que se recomienda que sean las propias partes las que traten de generar una solución acorde a sus necesidades y en donde se produzca el menor perjuicio para ambas. En caso contrario, serán los tribunales los que busquen dicha solución, con el consecuente gasto de tiempo y dinero que ello implica.
La solución contenida en el art. 1203 del CCCN (y más aún luego de la modificación que introdujo la Ley N° 27.551) debe ser aplicada como ultima ratio legal y solo en los casos en que se den todas las condiciones establecidas por la normativa. Una solución distinta implica, a criterio de quien suscribe, una situación de privilegio excesivo en pos del locatario que puede dar lugar a situaciones de inequidad en el marco de la relación contractual.
Referencias [arriba]
“Aiani, María J. c. Kovacs o Kovacs y Bors, Alejandro R” (Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil - Sala B 23 de junio de 2003).
“Arrúa, Mercedes c. Ruiz, María P” (Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil - Sala E 22 de mayo de 2003).
“Calen S.A. c. Aguilar, Raúl Ernesto y otro” (Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil - Sala G 09 de marzo de 2007).
Lorenzetti, R. (2004). "Tratado de los contratos, parte general". Santa Fe: Rubinzal - Culzoni.
Medina, G. (2020). Del cumplimiento al incumplimiento de los contratos ante el COVID-19. Imposibilidad de cumplimiento. Teoría de la imprevisión, frustración del contrato. Locación. Estudio de Derecho comparado. LA LEY 22/04/2020, 22/04/2020, 2.
Rivera, J. C. (2020). El contrato de locación de cosas inmuebles ante la pandemia. Interpretación del art. 1203 Cód. Civ. y Com. y su relación con otras disposiciones. SJA 29/04/2020, 29/04/2020, 3.
Rivera, J. C., & Medina, G. (2016). Código Civil y Comercial de la Nación Comentado. Buenos Aires: La Ley.
Wajntraub, J. (2007). "La suspensión del cumplimiento del contrato". LA LEY, 2007-C, 870.
Notas [arriba]
* Abogado, Procurador y Escribiendo por la UES21, profesor de la carrera de Esribanía y de la carrera de Abogacía, UES21.Doctorando en Política y Gobierno, Universidad Católica de Córdoba.
[1] Art. 1203 CCCN (Ley N° 27.551).
[2] Art. 1203 Código CCCN sustituido por Ley N° 27.551.
[3] (CNCom, Sala D, 22/05/2001, LA LEY, 2001-F, 423 – DJ, 2002-I-102).
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