La llamada Nueva Ley de Alquileres
Un texto sin un contexto es un pretexto
Por Esc. Jorge F. Villalba[1]
Abg. Esc. Federico Miguel[2]
Mientras se diluye el destello del COVID-19 en un escenario de promesas, incertidumbre, y severa -pero acostumbrada- contracción económica, asoma la llamada Ley de Alquileres o nueva Ley de Alquileres, como guste el lector.
Si bien es de celebrar todo intento de actualización legislativa, preocupa la falta de lectura de las prácticas y conducta de la sociedad, omitiendo la cuantificación y valoración de sus comportamientos.
El primer rescate conceptual que debemos formular sobre el paso de la Pandemia, es el cambio de paradigma, donde las prácticas, hábitos, usos, costumbres y conductas -si admiten estás categorías tratamientos diferenciales- han cambiado con la propia inercia del contexto, forzadas por el deseo de supervivencia de lo cotidiano.
Curiosamente desde agosto de 2015 la enseñanza del derecho privado tiene como matriz fundacional el principio de buena fe y autonomía de la voluntad entre otros. No porque alguna mente prodigiosa de tiempos actuales los haya descubierto, sino porque configuran un legado más del Derecho Romano, derecho base de nuestro sistema legislativo.
Entonces, cuando los intentos de innovar legislativamente salen a la luz, se espera cierta coherencia y respeto de los principios generales o vectores fundacionales que un sistema jurídico de fondo tiene. Mínimamente esperamos eso.
Pero, en los últimos años, hay una práctica habitual que hace de las incumbencias una merma en su profesionalidad, donde -por ejemplo- médicos opinan de economía, economistas opinan de salud, políticos opinan de derecho, abogados opinan de tecnología, y banqueros opinan de escribanos; entre otros binomios; por lo que no sorprende que en el “papeleo” ingrese una receta a la cocina y salga un plato diferente al pre concebido o deseado.
Este poder de sublime alquimia que se ejerce en Argentina es digno de admiración a nivel mundial. Solo aquí podemos discutir al gran Cicerón convenciéndolo de que, aunque sean las 12:00 am, en realidad es de noche, la hora está mal, y es momento de cenar. Pero no lo hacemos por excelsa capacidad de persuasión y amplia destreza en el arte de la lógica argumentativa, sino por mera necedad, en sentido estricto del término (demostración de poca inteligencia).
Hemos perdido Juristas a cargo del más sublime acto de legislar, y eso se nota no sólo en lo producido, sino en la forma de darlo a conocer (sintaxis, giros idiomáticos, etc.).
Entonces vamos al punto que concierne, tratar esta receta o más bien catálogo de requisitos a tener en cuenta en forma obligatoria para condicionar y limitar la autonomía de la voluntad de las partes, pensando de la manera más ingenua que resolverá una demanda tan elemental como es el acceso a la vivienda; y digo elemental porque en cualquier estado de derecho, serio no debería ser un problema -aun- no resuelto.
Además, no podemos dejar de destacar que estamos hablando de una norma cuya entrada en vigencia es incierta, ya que, si bien fue sancionada, el Poder Ejecutivo deberá primero publicarla en el Boletín Oficial y continuar con la reglamentación, planteándose el debate sobre si puede coexistir con el DNU 320 o debe esperar al 30 de Septiembre conforme lo indica el mismo.
Pasamos a identificar cuáles son los ingredientes más destacados de la receta para resolver esa demanda en el orden que consideramos más atinado para su análisis:
1. Plazo Mínimo (art. 3°) [arriba]
La primer idea descollante, disruptiva e innovadora en la mente del legislador, consiste retocar el tema de la duración del contrato, aclarando que lo decimos en sentido irónico. Según la ley, el plazo mínimo del contrato entre las partes será de tres años, cuando hasta ahora el mismo era de dos, cualquiera sea el destino.
Esta prolongación puede ser bien recibida si partimos de la premisa de consolidar un vínculo más estable minimizando costos de renovación, mantención y demás; pero en países con inestabilidad total, donde proyectar algo a mediano plazo es parte de una utopía, extender el plazo es no leer el contexto. Entonces el Estado en lugar de garantizar condiciones de estabilidad, y minimizar costos como por ejemplo “suprimir” el costo de sellado, prefiere trasladar el alea cien por ciento al propietario cuando nuestra moneda de curso legal en los últimos cinco años fue dinamitada, a punto tal que la Pandemia trajo como actor principal al Bitcoin, entre otros.
Una criptomoneda despreciada, relegada a la comparación con una burbuja, o el humo mismo, pero que ahora ha movilizado no sólo al BCRA, sino además a la UIF y a la CNV. ¡Tanto humo no era!
Sin leer el contexto no hemos aprendido nada de la filosofía que subyace en la tecnología Blockchain: “suprimir intermediarios innecesarios y minimizar costos”.
Era una gran oportunidad para apropiarnos de dichas herramientas, principios y fortalezas para trasladarlo a la esfera contractual en materia locativa, ya que se corre el riesgo de una ley rápidamente obsoleta que desconoce las nuevas herramientas tecnológicas aplicadas en materia inmobiliaria[3].
Pensar en prolongar un contrato para mayor seguridad jurídica del inquilino es como pensar que refinanciar una deuda hace que el crédito sea más barato porque lo pago en mayor plazo.
¿Pensaron en las coberturas que el propietario aplicará para garantizar su canon ante futuras, conocidas y cíclicas debacles económicas?
Esta prolongación entonces puede ser bien vista para la masa, para el ciudadano deseoso y urgido de acceder al alquiler de una vivienda, pero una vez en la misma se dará cuenta que el remedio es peor que la enfermedad.
Ahora bien, si nuestro análisis fuera erróneo, ¿debo consultar sobre qué estudio cuantitativo avala lo establecido por la ley para justificar el efecto beneficioso de prolongar un año más el mínimo contractual?
Perdón la posible ignorancia, pero no hemos visto ningún análisis cuantitativo de prospectiva serio que respalde el texto legislativo.
Por otro lado, y siguiendo con esta cuestión hemos leído en piezas periodísticas que, gracias al plazo de duración nuevo, los propietarios no tendrán que estar re-acondicionando los inmuebles cada veinticuatro meses cuando quedan vacantes; ahora digo: ¿no son los inquilinos quienes deben entregarlo en las condiciones recibidas? Si los propietarios en general deben lidiar con los inquilinos la entrega en condiciones trascurridos 2 años, ¿imaginamos en 3? ¿Cuantificamos el daño patrimonial? También se refiere que los inquilinos no tendrán que incurrir en los gastos que conlleva mudarse cada dos años y los permanentes ajustes de depósito en garantía. Pero este dato de carácter fáctico tiene poca gravitación, un inquilino sabe “a priori” que la mudanza es parte del factum de su posición contractual, pero si es buen inquilino probablemente siga renovando el contrato por lo cual el costo de mudanza es una falacia para argumentar en favor de la prolongación del plazo.
2. Índice de Actualización (art. 14°) [arriba]
A partir de la nueva norma, los alquileres deberán ajustarse anualmente a partir de un índice conformado en partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (Ripte), que deberá ser elaborado y publicado mensualmente por el BCRA.
Se espera medida igual por ejemplo para limitar los intereses que puedan cobrar las Entidades Bancarias por el otorgamiento de préstamos.
Perdón los bancos nunca pierden.
Retomemos el caso de la ley, se impone al propietario condiciones para disponer de su propiedad, en definitiva, si desea dar en alquiler, debe atenerse a las imposiciones de la ley, cuando el Código Civil y Comercial es un Código de la Autonomía de la Voluntad.
El perjuicio de uno en favor del otro no es dar a cada uno lo suyo.
La ley debe ser justa sino no es derecho. Motivo por el cual el Estado debe garantizar que ambas partes reciban cada uno lo suyo en contextos económicos inestables donde el propietario se arriesga a un eventual perjuicio patrimonial y pérdida del valor adquisitivo del producido del contrato.
Si bien para el caso de los inquilinos aporta tranquilidad, no sucede lo mismo con los propietarios. Los inquilinos sabrán cuál va a ser su canon locativo desde el comienzo hasta la finalización del contrato, pero el propietario no sabrá en que momento de esos treinta y seis meses ve licuado su ingreso. Es importante destacar también que nuestro país tiene una tradición un poco distorsionada con el manejo de índices, basta revisar situaciones anteriores de organismos varios que no viene al caso, pero importa en la consideración de los intereses de particulares en juego.
Los contratos entre privados deben ser ágiles, dinámicos de tal manera que puedan adaptarse a las coyunturas permitiendo garantizar el dar a cada uno lo suyo. Fijar índices a una relación contractual puede mantener una obligación ajena a la realidad del mercado, con graves perjuicios económicos; por ello las partes fijan las reglas de juego ateniéndose como a la ley misma en función de sus posibilidades, conocimiento de mercado y sobre todo sus verdaderas posibilidades reales de dar cumplimiento al mismo.
3. Garantías (art. 13°) [arriba]
La ley trae un catálogo de posibilidades de selección de garantías. Digamos que la más tradicional y común es el título de una propiedad inmueble, pero libre de gravámenes, no afectada a vivienda, y sin cautelares; ahora bien... cuantas personas disponen de una garantía propietaria, ¿y de tenerla que se encuentre libre de todo gravamen o afectación?
Desde esa lógica se incorporan los avales bancarios -nuevo guiño político a los bancos-, porque seguramente tendrá un costo importante acceder a los mismos; seguros de caución, garantías de fianza y garantías personales del locatario, que se documentan con recibos de sueldo, certificados de ingresos o equivalentes.
También resulta criticable la contradictoria redacción normativa ya que luego de enumerar las garantías “permitidas” indica que “el locador no puede requerir una garantía que supere el equivalente a cinco (5) veces el valor mensual de la locación” o sea que de pleno deberíamos descartar la garantía propietaria, a no ser que como veamos más adelante la misma no es más que una garantía “de palabra.”.
Siguiendo con la aplicación práctica, si el locatario ofrece dos de estas opciones, el locador deberá elegir una, lo que la convierte en una norma imperativa, por la cual a contrario sensu de la misma forma que un propietario puede elegir si pone o no en alquiler una propiedad debería poder elegir la garantía que más seguridad le ofrezcan, no obstante es virtual la norma imperativa porque planteado el caso, un propietario podrá abstenerse de alquilar si las propuestas no le convencen prefiriendo otro candidato con mejor garantías. Dentro de la autonomía de la voluntad, consagrada en este joven cuerpo normativo que tiene más reformas que años de vigencia, en la elección que deberá hacer el propietario, otro candidato puede colocarse en mejor lugar ofreciendo una garantía “formalmente” ajena a la relación contractual, como ser un tercero que garantice el pago de esa locación con un pagare por ejemplo, cuya naturaleza le permite no manifestar la causa que le da origen al mismo y se puede ejecutar sin más, solo por ser un título de crédito.
Además, no podemos soslayar la falta de equidad de este artículo, la cual se ve reflejada en que solo el locatario ve “relajada” su obligación a costas del mayor riesgo que debe asumir el locador, propietario.
Se podría haber desarrollado una verdadera obligación para las llamadas “garantías propietarias”, ya que el tercero que ofrece un inmueble para el caso de incumplimiento del locatario, en realidad asume una obligación de carácter personal, ya que nada lo priva de enajenar ese inmueble dado en garantía.
Es una virtualidad que no se inscribe, ni grava el inmueble de ninguna forma, ni siquiera podría reputarse una tercería ante quien adquiera esa propiedad ya que no estaba limitada su transmisibilidad registralmente, sino prácticamente “de palabra”. Claramente el garante que enajena la cosa dada en garantía deberá responder, pero a título de fiador, dejando librada a la suerte la satisfacción del locador.
4. Depósitos (art. 2°) [arriba]
Por la iniciativa el depósito de garantía se limita a un mes de alquiler, lo que beneficia a los inquilinos, porque vuelve más económico el ingreso a una propiedad, pero perjudica a los propietarios en caso de tener que cubrir desperfectos, incumplimientos, o falta de mantenimiento del inmueble por parte del inquilino hostil.
Además, establece una actualización de ese importe que solo contempla los derechos el locatario, ya que el locador deberá devolver ese importe actualizado al “último mes de la locación”, por lo que si extrañamente no ocurrió incumplimiento alguno que implique retener esa suma, el locatario habrá recibido materialmente el descuento de su último mes de alquiler a expensas del locador, que preventivamente deberá ver como invierte ese dinero que ha tomado en garantía, ante la eventualidad de que deba restituirlo en su totalidad y actualizado.
5. Resolución anticipada y renovación (art. 9°) [arriba]
El inquilino que avisa que abandonará una propiedad con una anticipación de un mes pagará indemnización, a diferencia del estado de situación actual, en el que no hay nada establecido en el Código Civil y Comercial y, por ende, no paga. Si el aviso es con tres meses de antelación, no abona penalidades.
En cuanto a la renovación, dentro de los últimos tres meses de relación locativa, cualquiera de las partes podrá convocar a la otra, notificándola en forma fehaciente, a efectos de acordar la renovación del contrato, en un plazo no mayor a 15 días corridos. En caso de silencio del locador o frente a su negativa de llegar a un acuerdo, estando debidamente notificado, el locatario puede resolver el contrato de manera anticipada sin pagar la indemnización correspondiente.
Evita las situaciones en que se avisa con poca antelación cómo sigue el contrato.
6. Registro de los contratos (art. 16°) [arriba]
Los contratos de locación deberán ser informados ante la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP) en los plazos que el organismo disponga. Ahora bien, nada tiene que ver la información fiscal con la ejecución del contrato. Es como pretender ejecutar honorarios profesionales y se imponga primero tener las declaraciones juradas de ganancia al día. De la misma manera sería una buena medida exigir que todo intermediario se encuentre inscripto en el régimen fiscal correspondiente por su actividad y ganancia mínima presunta para poder exigir el cobro de comisiones.
Un nuevo requisito que busca infundir cierto temor ambiguo en desmedro de la celeridad y agilidad que debe tener la ejecución de un contrato que por naturaleza debe ser dinámico y flexible para las partes en pro del tráfico jurídico y comercial.
7. Reparaciones y expensas (art. 8°) [arriba]
Con la nueva disposición, los inquilinos no deberán pagar expensas extraordinarias ni impuestos que gravan a la cosa inmueble. Norma bastante vaga que dejaría librado a las administraciones la imputación de los gastos y tipificación de los mismos para segmentarlos en ordinarios o extraordinarios.
No obstante, debemos advertir el posible incremento del monto de los alquileres para compensar la pérdida.
8. Domicilio especial (art. 1°) [arriba]
La norma incorpora en el código civil y comercial el llamado domicilio electrónico modificando los domicilios ya enunciados como “especiales”. Impulsivamente todos imaginamos que la norma se refiere a nuestras casillas de correó electrónico, pero la doctrina nos explica que estamos equivocados.
BIELLI y NIZZO[4] nos explican que el domicilio electrónico es un domicilio procesal y una casilla de correo electrónico no puede servir como domicilio electrónico en el marco de un proceso judicial. Por lo tanto, no nos serviría para notificar la demanda, entonces a qué fines y cómo se constituirá.
Quizás en el afán de parecer innovadora se incluyó este concepto, el cual deberán la doctrina y jurisprudencia dilucidar, algo que simplemente no hubiera generado conflicto si se expresaba como: “Pueden además denunciar un “correo electrónico”[5] en el que se tengan por eficaces todas las notificaciones, comunicaciones y emplazamientos que allí se dirijan”.
9. Frustración del uso o goce de la cosa (art.6) [arriba]
Esta norma si bien parece “maquillar” el art. 1203 del CCCN [6] su intervención es de mayor profundidad e impacto.
Comienza eliminando el “caso fortuito o fuerza mayor” reemplazándola por “motivos no imputables al locatario”. Claramente las acciones de terceros que derivaran en la frustración del uso o goce de la cosa podrían ser argumentadas por el locatario para morigerar o rescindir esa relación contractual, pero no se comprende porque debe soportar la carga económica el propietario del inmueble que como locador no tiene el deber de conservar la cosa.
El final del artículo mencionado, también sufre una pequeña pero compleja modificación, ya no en favor del locador, pero tampoco del locatario, indicando que “Si no se viese afectada directa o indirectamente la cosa misma, sus obligaciones continúan como antes”. La afectación directa estaba explicita en la anterior redacción, ahora bien, ¿qué es indirectamente una afectación de la cosa de manera indirecta? ¿Una propiedad contigua que se transformó en comercio y altera la normalidad del locatario? ¿Un re categorización inmobiliaria que modifica las condiciones del entorno de la vivienda? Serán infinitas las posibilidades de afectación indirecta que pueda observar un locatario y no por mala fe, sino porque desde su perspectiva se vea afectada de esa manera.
10. Alquiler social (art. 17°) [arriba]
Establece la creación del denominado Programa Nacional de Alquiler
Social destinado a la adopción de medidas que tiendan a facilitar el acceso a una vivienda digna en alquiler mediante una contratación formal, el cual tendrá como organismo rector al Ministerio del Interior, Obras Públicas y Vivienda, a través de la Secretaría de Vivienda, y tendrá a cargo diseño de las políticas públicas para efectivizar el Programa.
Es difícil entender como pasamos de orientar nuestra política habitacional de “mejorar las condiciones de vivienda, infraestructura básica y acceso a la tierra de los grupos vulnerables en situación de emergencia, riesgo y marginalidad”[7] que con sus luces y sombras proclamaba el plan FONAVI, o los créditos PROCREAR cuyo fin era permitir el acceso a la compra de una vivienda única, obviamente en un contexto de estabilidad económica financiera, que lamentablemente no se resultó.
Nuevamente vemos otro giño hacia el sector bancario el cual está de parabienes ya que se propicia la creación de líneas de “créditos blandos a efectos de facilitar el acceso a la locación de viviendas”. Estamos hablando de tomar deuda para pagar gastos, crédito para consumo. Estamos proclamando a viva voz que nuestro sistema económico no brinda las garantías para poder pagar un crédito para acceder a la vivienda, pero al menos no permite alquilarla, para sentirnos un “poquito más seguro” como decía la canción.
Conclusiones [arriba]
Si bien la cuestión constitucional excede al análisis privatista realizado, no es ajena al mismo, ya que todo lo desarrollado estará supeditado a la prueba de constitucionalidad o no de la misma ante el poder judicial, desde su génesis, los posibles derechos vulnerados in abstracto, hasta los que puedan sentirse agraviados en su aplicación práctica.
Una norma debe traer claridad, certeza y crear un marco normativo a las relaciones sociales, respetando la autonomía de la voluntad, que no es otra cosa que la “libertad de los contratantes”. Esto no implica avalar abusos entre las partes, sino dotarlos de herramientas claras que permitan exponerlos y combatirlos con las herramientas que el ordenamiento jurídico nos brinda para ello.
El intervencionismo en las relaciones de derecho privado puede traer consecuencias totalmente contrarias a las pretendidas, migrando hacia el desinterés en la inversión, la tergiversación normativa y el abuso del derecho. Por eso reiteramos la importancia de analizar el contexto en el que se elabora un texto, será clave para comprender si estamos frente a un pretexto.
Observamos una apariencia de benevolencia pro locatario que en el devenir del tráfico comercial y de la oferta locativa será más perjudicial que beneficiosa.
Para finalizar nuestra reflexión sobre el texto propuesto, nos viene a la mente la opinión y palabra de M. Porcio Caton sobre Albino, un romano que escribió en griego cuestiones romanas, solicitando previamente disculpas por su ignorancia[8]. Catón censuró muy justa y elegantemente a Aulo Albino[9]. Albino manifestó que no era pretensión suya molestar a nadie, si en éstos libros (sus Historias) alguna frase resultaba escrita con poco esmero y elegancia, porque -puntualizaba- “soy un romano nacido en el Lacio y la lengua griega nos resulta muy extraña”; por lo cual, en el caso de que existiera algún error, solicitaba el perdón y la benevolencia si era acreedor a un juicio desfavorable. Entonces al leer esto M. Caton le dijo: “La verdad, Aulo, es que eres muy poco serio: has preferido pedir perdón por una culpa a estar libre de ella. Solemos pedir perdón cuando nos hemos equivocado por ignorancia o cuando nos hemos visto forzados a obrar mal. Pero dime, por favor, ¿quién te empujó a ti a pedir perdón por una falta antes de cometerla?”. Creemos que el legislador con poco esmero, falto de elegancia ha redactado un texto despojado de contexto, y por lo menos para nosotros, el juicio es desfavorable.
Notas [arriba]
[1]Abogado y Notario. Escribano Púbico de Registro en el Departamento Capital. Doctorando en Educación por la Facultad de Educación de la Universidad Católica de Córdoba (en adelante UCC). Profesor Titular de la Maestría en Derecho Administrativo de la Universidad Libre Seccional Socorro de Colombia. Director de la Diplomatura en Tecnología Blockchain aplicada a los negocios y las relaciones jurídicas de UCC. Profesor Titular de Derecho Notarial, Adjunto de Derecho Romano y Jefe de Trabajos Prácticos en Privado VI en UCC. Profesor invitado en áreas de Filosofía del Derecho en Universidades de Chile y Colombia. Árbitro evaluador de UNLP y Universidad Católica del Uruguay. Par Evaluador de la Universidad Libre de Bogotá. Ensayista, Conferencista y Autor. Más información en https://jorgefabianvi llalba.blog spot.com/.
[2]Abogado y Escribano por la Universidad Siglo 21, Experto en Organización Jurídica, Económica y Política de la Rep. Pop China y Taiwán por el IAEU-Universidad de Alcalá, España. Profesor de las materias Sociedades y Derecho Privado IV (Contratos de Empresas) Univ. Siglo 21 Matriculado en ejercicio. Más información https://www.linkedin .com/in/FedericoM iguelArg - www.federico miguelyaso ciados.com
[3] VILLALBA, Jorge y MIGUEL, Federico en: https://clasifi cados.lavoz.co m.ar/nota/40 30923/considerac iones-generales -de-un-modelo -virtual-tokenizacio n-de-inm uebles - Nota periodística en diario de mayor circulación local de la Provincia de Córdoba. (recuperado el 20/06/2020).
[4] BIELLI, Gastón E. y NIZZO, Andrés L., “El nuevo régimen de notificaciones electrónicas en el proceso judicial bonaerense”, publicado el 29/03/2017. Citar: elDial DC22BF.
[5] https://dej.rae.es/lema/correo-electr%C3%B3nico
[6] ARTICULO 1203.- Frustración del uso o goce de la cosa. Si por caso fortuito o fuerza mayor, el locatario se ve impedido de usar o gozar de la cosa, o ésta no puede servir para el objeto de la convención, puede pedir la rescisión del contrato, o la cesación del pago del precio por el tiempo que no pueda usar o gozar de la cosa. Si el caso fortuito no afecta a la cosa misma, sus obligaciones continúan como antes.
[7] https://www.economi a.gob.ar/pecon omica/bas ehome/fonavi .pdf
[8]AULO GELIO. Noches Áticas. Tomo II. Introducción, Traducción, Notas e Índices de Manuel – Antonio Marcos Casquero y Avelino Domínguez García. Ediciones Griegas y Latinas. Universidad de León. 2006. Libro XI Cap. VIII. Página 18 con nota al pié.
[9]Aulo Postumio Albino, pretor en el año 155 a.C. y Cónsul el 151 a.C. Tras la toma de Corinto, intervino activamente en la política romana sobre Grecia.
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