Mendoza, 06 de Junio de 2017.-
SOBRE LA PRIMERA CUESTIÓN EL DR. MARTÍNEZ FERREYRA DIJO:
I. La sentencia recurrida rechaza la demanda interpuesta por los actores y en consecuencia, también el pedido de lanzamiento del Sr. José Martínez del inmueble sito en calle Ferrari N° 785 de San José Guaymallén.
No obstante ello, hace saber al demandado que en razón de la calidad de condóminos que revisten los actores, deberá reconocerles y permitirles a todos el derecho de usar y gozar de dicho inmueble.
A fin de llegar a tal conclusión, la Sra. Juez a-quo parte de los hechos no discutidos cual es que los cinco actores son herederos del titular registral del inmueble que pretenden reivindica, como así también que el demandado es el hijo de una de las coherederas del inmueble.
Coinciden además las partes que en dicha propiedad vivieron varias hijos, sobrinos y nietos del titular registral que a la fecha se encuentra fallecido y que al demandado -en su calidad de hijo de una de las co-herederas- se le permitió por razones de humanidad habitar una porción del inmueble.
Luego de analizar la prueba rendida y determinar el derecho aplicable, concluye que no se ha probado que el demandado esté poseyendo la totalidad del inmueble o una porción mayor a la que le correspondería de acuerdo con las 2/7 partes de la que es propietario.
Tiene presente además que cada condómino es titular de una porción ideal del bien que no es posible determinar materialmente, por lo que podría llegar a demostrarse que un condómino se está excediendo en el uso de un bien según la porción indivisa que sobre el mismo posee, no obstante lo cuál considera que tal cuestión no ha quedado demostrada en autos por lo que rechaza la demanda.
II. Contra dicha resolución se alza la parte actora quien, al fundar su recurso (fs. 313/318) se agravia de la sentenciante en tanto si bien por un lado reconoce legitimación a los actores se contradice luego cuando expresa que el demandado no está impidiendo al resto de los condóminos el uso y goce del resto de la propiedad. Expresa en este sentido que ello se encuentra probado en autos al haberse tenido que realizar dos veces la medida de inspección ocular ordenada y en la que se describe que el portón está con una tranca.
Destaca que hay dos accesos de ingreso (una puerta con rejas y un portón, no pudiendo ingresar por ninguno porque las puertas están cerradas y trancas puestas por dentro.
III. Que, adelantando opinión y a los fines de organizar la presente exposición debo decir que la apelación deducida debe ser rechazada en tanto entiendo que no se encuentran acreditados en autos, aunque sea mínimamente los presupuestos necesarios para la procedencia de la acción interpuesta.
Debemos partir de los hechos que no se encuentra discutidos y que por ende, tendré por ciertos: a) que los actores son herederos y nietos de estos últimos respecto del Sr. Antonio Martín Rojas -hoy fallecido-; b) que el demandado es hijo de una heredera del mismo causante; c) que este último ha adquirido mediante boleto de compraventa las partes ideales que le corresponde a dos de los herederos; d) que ingresó al inmueble en virtud de la concesión o préstamo dada por su familia.
Lo que está controvertido en autos es si el demandado deja o no usar y gozar la cosa común a los actores, razón por la cual inician la presente acción con el fin de que se ordene el lanzamiento del Sr. José Antonio Martínez, razón por la cual comenzaré el análisis con la normativa aplicable, la legitimación de los actores, para luego finalizar con la desposesión alegada.
a) NORMATIVA APLICABLE.
El artículo 2758 del Código Civil establece que: La acción de reivindicación es una acción que nace del dominio que cada uno tiene de cosas particulares, por la cual el propietario que ha perdido la posesión, la reclama y reivindica, contra aquel que se encuentra en posesión de ella”.
Con una redacción similar contempla esta acción el nuevo Código Civil y Comercial que nos rige desde el 01 de Agosto de 2.014 (art. 1960) y si bien no es aplicable al caso, lo cierto es que todos los principios contenidos en dicho ordenamiento serán tenidos en cuenta como pauta interpretativa.
El ámbito de la acción reivindicatoria es el de la existencia misma del derecho real que queda lesionada cuando al titular se le priva o se le disputa su relación directa con la cosa, en tanto que el derecho real supone la posibilidad de esa relación. En resguardo de la existencia del derecho real, la referida acción persigue comúnmente la restitución de la cosa de la cual se ve privado el actor con motivo de desposesión, que implica el desplazamiento de la posesión anterior sin o contra la voluntad de quien la ejercitaba.
En este tipo de procesos, la prueba adquiere una importancia trascendental, ya que cualquiera sea la forma en que haya quedado trabada la litis, en ningún supuesto la parte actora queda liberado de la carga de probar los hechos en que funda su pretensión. Más aún en el caso en cuestión, atento que el eje central de los agravios es la errónea interpretación de los hechos y de la valoración que se ha realizado de la prueba ofrecida.
En cuanto a la carga de la prueba, de conformidad con lo dispuesto por el artículo 179 del C.P.C., rige sobre el particular el principio general de que todo aquél que invoca un hecho, acto jurídico, contrato o estipulación parcial del mismo, corre con la carga de demostrarlo. Es parte de la máxima de que cada parte debe probar sus afirmaciones, y mientras no lo haga, a la contraparte le bastará negar pura y simplemente sin necesidad de probar sus dichos. A partir de la afirmación de un hecho demostrado correrá por cuenta de quien pretenda desvirtuarlo, modificar o extinguir sus efectos, acreditar las circunstancias fácticas o jurídicas que produzcan tal efecto.
B) LEGITIMACIÓN.
En el caso concreto, los actores inician el presente proceso con el fin de lograr el lanzamiento del demandado de la casa que actualmente habita en el inmueble sito Ferrari N° 785 de San José Guaymallén inscripto en el Asiento N° 16.805 Fs. 593 Tomo 104 C a nombre de “Sucesión de Antonio Martín Rojas” representado por la Sra. Angela Abrego de Martín según surge de la copia certificada obrante a fs. 47 de estos autos. Bien que el causante adquiriera en vida mediante subaste pública.
Conforme surge del expediente venido como AEV (N° 75.916 “Sucesión de Martín Rojas, Antonio”, fs. 34/35) que se tiene a la vista, en la sucesión antedicha fueron declarados herederos los hijos de Antonio Martín: Juan Francisco, Ricardo, Ángela, Ofelia, José, Dolores y Juan Carlos.
Que por fallecimiento de José Martín fueron declarados herederos, su esposa, Mercedes Barrera y sus hijos, José Antonio, Stella Maris y Mónica Martín (ver copia certificada de la sentencia obrante a fs. 33)
A su vez, por fallecimiento de la Sra. Ofelia Martín fueron declaradas herederas sus hijas Ana María y Graciela Romitti (ver fs. 10 copia certificada)
La parte actora queda configurada por Juan Francisco Martín, Ricardo Martín, Ángela Martín, Ana María Romitti y Mercedes Barrera según se desprende del escrito de demanda obrante a fs. 34.
El demandado, José Martínez no sólo es hijo de Dolores Martin, es decir, es nieto del Sr. Antonio Martín (también sobrino y primo de los actores) sino que además ha adquirido mediante instrumento privado las 2/7 partes de las cuotas que le corresponden a los Sres. Dolores Martín y Juan Carlos Martín (según documentación obrante a fs. 48/49).
Destaco en primer lugar entonces que ninguna de las partes ha adquirido en su plenitud el derecho real de dominio puesto que el inmueble figura a nombre de la sucesión por lo que entonces podemos decir que entre todos conforman una “comunidad”, ya sea por que adquirieron el bien por fallecimiento del titular o porque uno de los herederos adquirió por compraventa, situándose entonces en la misma posición que el vendedor (en autos, dos de los herederos del causante Atonio Martín).
En otras palabras, existe una comunidad entre todos, donde según prueba aportada al proceso y no desconocida por los actores, el demandado ha adquirido 2/7 del inmueble, recayendo sobre los actores 3/7 (Juan Francisco, Ricardo y Ángela), y respeto de los 2/7 restantes (la co-actora Ana María Romitti tiene derecho a un 50% de 1/7 y Mercedes Barrera a 33% del otro 1/7). En consecuencia, no puede decirse que estemos en presencia de un condominio sino de una comunidad indivisa, dos figuras jurídicas diferentes.
En efecto, así lo sostuve en los en los autos N° 12.465 caratulados “Monserrat García c/ García, Bernardo p/ División de Condominio” de fecha 28/09/2010, aunque en allí se había iniciado la acción de división de condominio, pero lo cierto es que se aplican los mismos principios.
Allí dije que: “...siguiendo la caracterización que del condominio formula el codificador en el Artículo 2673 del Código Civil “El condominio es un supuesto de comunidad en los derechos reales. Ésta se produce por la existencia de una pluralidad de sujetos titulares de un derecho igual sobre la misma cosa” (“Derechos Reales”, Papaño, Kiper, Dillon Causse”, tomo I, pág. 294)
Por su parte, “El estado de indivisión hereditaria – ha dicho Molinario- figura jurídica totalmente diversa del condominio, aparece como consecuencia inevitable en toda legislación que organiza la transmisión hereditaria por causa de muerte a título de heredero por el sistema de la sucesión en la persona, cuando el de cuyos deja pluralidad de herederos y el acervo hereditario como el pasivo no son susceptibles de división automática”
(“Tratado del derecho de sucesión. Los efectos de suceder”. Tomo III, pág. 343, Hector. R. Goyena Copello, quien cita a Molinario en “Indivisión hereditaria y condominios forzosos originados por la ley 14.394”)
Tenemos ya que estas dos figuras, de comunidad y pluralidad de sujetos, que por momentos parecieran ser muy semejantes, tienen una génesis totalmente distinta, cual es su origen. El condominio sólo se constituye por contrato, actos de última voluntad o en los casos que la ley designa” (Artículo 2675 Código Civil), mientras que –obviamente- la comunidad hereditaria nace con el fallecimiento de una persona que, dejando bienes, le sucede mas de un heredero.
En este punto cabe ahondar un poco mas ya que la nota al citado Artículo 2675 ha llevado a confusiones y disparidad de opiniones en la doctrina, en tanto Velez Sarfield en la misma incluye “respecto de los casos que la ley designa (fin del artículo) a “los casos de los gananciales de la sociedad conyugal, o cuando se prolongue una indivisión o en los casos de conmistión, o de confusión de cosas”
Ello ha llevado, desafortunadamente desde mi opinión, a que parte de la doctrina y jurisprudencia haya sostenido que si bien la comunidad hereditaria no constituye un condominio, pero inscrita la declaratoria de herederos, si ésta se situación de indivisión permanece inalterada durante un tiempo prolongado se puede inferir que los coherederos han constituido tácitamente un condominio entre ellos (LL 118-769)
En este punto no puedo menos que adherirme a la corriente doctrinaria sustentada por Papaño, quien también cita a Alterini quien junto con Llambías se pronuncian sobre el punto, en tanto la fuente que toma el codificador para hacer tal afirmación en la nota confunde su propia fuente, en tanto Freitas siempre se refiere al nacimiento del condominio por contrato. Concluye tal postura doctrinaria en que la inscripción de la declaratoria de herederos no contiene la energía necesaria para la transformación de un derecho real de condominio en tanto el Código Civil no autoriza tal mutación.-
Goyena Copello (ob.cit.) dirá al respecto que “Tal asimilación conceptual… no condice con la realidad legal de ambas instituciones, cuyas disposiciones marcan diferencias tan notables que alcanzan por demás para demostrar que no existe entre ambas similitud posible como no sea en lo que a la propiedad de una porción ideal hace, que en resumidas cuentas no es nada más que una circunstancia coincidente”, agregando en su nota que “Con criterio semejante cabría sostener que los socios son condóminos sobre el activo de la sociedad que integran”
Agrego a ello siguiendo al autor citado que, tal como reza el Artículo 2502 del Código Civil “Los derechos reales sólo pueden ser creados por la ley”, no por la interpretación de una nota, a lo que debemos agregar que, más allá de la inexactitud registral que pudiere encontrarse, como en el caso de autos, al fallecer la cónyuge de uno de los condóminos, el Artículo 2505, reforzando la idea de “reglar” y dar certeza a los derechos reales frente a terceros, nos dirá que “La adquisición o transmisión de derechos reales sobre inmuebles, solamente se juzgará perfeccionada mediante la inscripción de los respectivos títulos en los registro inmobiliarios…”
Ergo, el paso del tiempo en la comunidad hereditaria, por voluntad tácita o expresa de los herederos no puede dar nacimiento al derecho real de condominio.-
Como epílogo de lo dicho, no podemos dejar de tener presente que, tal como reza el Artículo 2674 del Código Civil “No es condominio la comunión de bienes que no sean cosas” siendo que la comunidad hereditaria abarca la totalidad de los bienes del difunto, espectro éste mas amplio que el comprendido por las cosas. (Artículos 2311 y 2312 del Código Civil)”.
En todo caso, el punto en común entre ambas instituciones está dado por la remisión que hace el Artículo 2698 del Código Civil en cuanto a las reglas de la división de sucesiones y efectos que ella produce y que se aplican a la división del condominio, lo que no quita en modo alguno la naturaleza jurídica diversa de ambas instituciones.
En consecuencia, no siendo aplicables las normas de condominio a la comunidad hereditaria no puede compartirse el encuadre legal realizado por la Sra. Juez a-quo, mas ello no significa modificar la sentencia en cuestión, puesto que el simple hecho de que no exista un condominio entre las partes, no impide a los actores interponer la presente acción reivindicatoria, pero en manera alguna puede pasarse por alto la calidad que ostenta el demandado, por lo que para que sea favorable a la parte actora la sentencia es menester demostrar que el Sr. Martínez ha excluido o ha eliminado ese derecho a los actores.
Ello así en tanto como “comunero” el demandado tiene los mismos derechos que los actores, es decir, siendo todos titulares de una cuota parte indivisa, todos tienen derecho a usar y gozar la cosa respetando -obviamente- el derecho de los demás.
C) DESPOSESIÓN E INTERVERSIÓN TÍTULO
Sabido es que el que se encuentra en una relación interesada con la cosa puede sufrir dos ataques: turbación o desposesión (también denominada despojo).
La primera es definida por el art. 2496 del C.C. que nos dice que; “...habrá turbación en la posesión, cuando contra la voluntad del poseedor del inmueble, alguien ejerciere, con intención de poseer, actos de posesión de los que no resultase una exclusión absoluta del poseedor”.
La desposesión por ende, consiste en la exclusión absoluta del poseedor, en relación al todo o a una parte de una cosa (ambas conductas están definidas en el art. 2338 del nuevo CCiv y Com.) Volviendo al caso concreto, los actores denuncian que fueron desposeídos mediante la oposición formulada por el demandado, pero no hay prueba alguna en la causa que aunque sea mínimamente permite inferir que el Sr. Martínez -que ocupa una casa de adobe con permiso de los actores (tal como ellos mismos han reconocido)-, no les haya permitido el ingreso o egreso del bien.
En este punto debe tenerse presente además que el demandado tiene el carácter –al igual que los actores- de “comunero” y por ende ostenta los mismos derechos que los actores. Ello así ya que siendo todos titulares de una cuota parte indivisa, todos tienen derecho a usar y gozar la cosa respetando -obviamente- el derecho de los demás.
Tal como sostienen ambas partes, el Sr. Martínez habita una de las casas – específicamente la de adobe- que hay sobre el inmueble desde al año 1987 (según el demandado) o desde 1989 (según los actores), no teniendo trascendencia en lo que es objeto del recurso la fecha exacta en la que ingresa a vivir el demandado.
De las pruebas obrantes en la causa, la mayoría testimoniales ofrecidas por el demandado, sólo se refieren desde cuándo este último vive allí o en qué calidad.
En cuanto a la prueba documental acompañada por las partes, sólo puede inferirse la controversia o la mala relación que existe entre ellos, en tanto primeramente los actores expresan que como la casa donde vive el demandado no ha estado siendo mantenida en buenas condiciones por el demandado fue emplazado a desocuparla. Lo que negado rotundamente por por el Sr. Martínez mediante carta documento (fs. 12), donde además hace saber que habita el inmueble en carácter de condomino por haber adquirido las partes indivisas de los herederos Juan Carlos y Dolores Martín.
Luego, los actores vuelven a enviarle carta documento – 04/08/2008- (fs. 25), expresando que encontrándose vencido el contrato de alquiler verbal, lo emplazan a suscribir el contrato de alquiler correspondiente ante una escribana.
Esto fue contestado mediante carta documento (fs. 26) quien niega la existencia de contrato alguno. Es más allí manifiesta que habita el inmueble desde hace más de veinte años ejerciendo la posesión de forma pública, pacífica e ininterrumpida desde el año 1987.
De la poca prueba producida lo único que se desprende son las diferencias que existen entre las partes comuneras. Véase además que está la voluntad de dividir la comunidad en la que se encuentran en tanto ello surge de las cartas documentos obrantes a fs. 15, 16, 18 y 28.
Podría llegar a inferirse –en el mejor de los supuestos para los actores- que el demandado pretende en algún momento usucapir parte del bien conforme manifiesta en la carta documento que ejerce la posesión y así la prueba testimonial ha sido rendida en esta dirección.
En otras palabras lo que pretende es intervertir su título, puesto que de tenedor (autorizado por los actores a vivir en la casa) se considera poseedor, pero la prueba de ello debe ser valorada con criterio restrictivo, ya que debe destruirse la presunción de haber obrado en interés de la comunidad.
Ello así en tanto la interversión requiere de actos de oposición y no de meras expresiones verbales, que sean lo suficientemente precisos para significar la voluntad del tenedor de excluir al poseedor, y lo suficientemente graves para poner en conocimiento de la situación al poseedor, para que éste pueda hacer valer sus derechos. El acto de oposición es al mismo tiempo un acto de afirmación de la posesión propia y de negación de la posesión ajena.
Los actos de oposición deben ser públicos, en el sentido de que deben poder llegar al conocimiento del que sufre la interversión. Ésta es una consecuencia de la necesidad de que tales actos se manifiesten exteriormente.
Pero estos actos deben provenir de aquella persona que pretende para sí el inmueble, independientemente de la conducta tenida por los coposeedores, como sucede en autos, puesto que no hay duda alguna de que en realidad el hecho de que demandado viviera en la casa que fuera de sus abuelos implica de por sí una tolerancia de parte de los actores (tíos y primos) pero de ninguna manera puede suponerse que ello significa de alguna manera la pérdida o renuncia de sus derechos posesorios cuya causa es la muerte de sus padres o abuelos.
Por lo que entonces, no siendo suficiente la manifestación realizada por el demandado en la carta documento, no puede compartirse lo sostenido por los actores, ya que no se ha acreditado que el demandado ha realizados actos de manera tal de impedir el derecho que tienen los actores de usar y gozar la cosa en común, tal como se dijo al inicio del considerando, corresponde rechazar el recurso de apelación y confirmar la sentencia venida en revisión por ser la misma ajustada a derecho.
Así voto.
Por el mérito del voto que antecede el Dr. Rodriguez Saa y Moureu adhieren al mismo.-
SOBRE LA SEGUNDA CUESTIÓN EL DR. MARTINEZ FERREYRA DIJO:
Que atento al resultado de la cuestión que antecede corresponde que las costas de esta Alzada sean soportadas por la parte actora-vencida de conformidad a lo normado por el Artículo 36 inc. I del Código Procesal Civil.
Así voto.
Por el mérito del voto que antecede los Dres. Rodriguez Saa y Moureu adhieren al mismo.-
Con lo que se terminó el acto, procediéndose a dictar la sentencia que a continuación se inserta:
SENTENCIA:
Mendoza, 06 de Junio de 2.017.-
Y VISTOS:
Por el mérito que resulta del acuerdo precedente, el Tribunal
RESUELVE:
I. No hacer lugar al recurso de apelación deducido a fs. 294 en contra de la sentencia obrante a fs. 287/290, la que se confirma en todas sus partes.
II. Imponer las costas de la Alzada a la parte actora vencida (art. 35 y 36 del C.P.C.)
III. Diferir la regulación de honorarios hasta tanto se practique la correspondiente en primera instancia.
CÓPIESE, NOTIFÍQUESE y BAJEN.
Fdo.: Dr. Oscar Martinez Ferreyra, Juez de Cámara - Dra. Beatriz Moureu, Juez de Cámara - Dr. Adolfo Rodriguez Saa, Juez de Cámara
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