Las Asociaciones Civiles, los Conjuntos Inmobiliarios y el art. 3 de la Ley General de Sociedades en relación a la normativa del Código Civil y Comercial de la Nación
Pilar Rodríguez Acquarone
Con el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación tendremos por fin reguladas las Asociaciones Civiles de una manera más completa y sistemática[1]. A partir del Art. 168 en adelante se regula la agrupación de personas sin fines de lucro, requiriendo que su objeto no sea contrario al interés general o al bien común. De esta manera se pone fin a la discusión en torno a si el bien común que tienen por objeto las asociaciones civiles es el bien común de toda la comunidad o el bien común de los integrantes de dicha asociación. La referida cuestión provocó un amplísimo debate en el caso ALITT[2], resuelto por la Corte Suprema de Justicia de la Nación el día 22 de Noviembre de 2006, que se inclinó en este último sentido, cambiando una pacífica jurisprudencia judicial y administrativa elaborada durante casi ciento cincuenta años que, había sostenido la necesidad de que el objeto de las asociaciones civiles debía perseguir el bien común de la comunidad.
La nueva normativa del Código evita forzar figuras legales como las sociedades del Capítulo II de la ley 19550 para que los clubes de campo (o conjuntos inmobiliarios) tengan algún encuadramiento legal, en el caso bajo análisis, como asociaciones civiles bajo la forma de sociedad comercial.
A partir del nuevo Código estarán regulados específicamente los clubes de campo bajo el título de conjuntos inmobiliarios. Con anterioridad al dictado de la 19550, y debido a que los conjuntos inmobiliarios carecían de regulación específica, eran objeto de distintos encuadramientos para su mejor adaptación a la normativa vigente lo que generaba situaciones completamente disímiles y muy difíciles de resolver, pues el hecho de tratarse, las asociaciones civiles y las sociedades, de contratos asociativos, ello no significa que las normas que gobiernan a una y otra entidad puedan ser utilizadas de manera arbitraria, atento que ambas corporaciones tienen una causa final totalmente diferente: las asociaciones carecen de fin de lucro mientras que en las sociedades comerciales sucede exactamente lo contrario. Esta diferencia basta para descalificar cualquier asimilación entre ambas figuras y justifica la derogación del Artículo 3º de la ley 19550.
Las insalvables diferencias entre ambos contratos asociativos fueron puestas de manifiesto en trascendentes fallos judiciales.
En el fallo “Castro Francisco contra Altos de los Polvorines SA”[3] sostuvo la Sala D de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial que: “No procede impugnar la decisión de la asamblea de una asociación constituida como sociedad anónima - en el caso, una asociación urbanística, residencial, deportiva y cultural - que derogó una regla establecida por el directorio - prohibición de admitir como vecinos a los cónyuges de personas cuyos precedentes esposos continuasen integrando la comunidad - con fundamento en no haberse alcanzado la mayoría necesaria debido a la abstención de una considerable cantidad de votantes ya que, la regla en cuestión carece de legitimidad de origen por su autoría no estatutaria ni asamblearia y su contenido intrínseco contraría la tendencia social derivada de la habilitación legislativa para contraer múltiples nupcias y el sentido de lo dispuesto en el Art. 531, incisos 3º y 4º del Cód. Civil…”, sosteniéndose asimismo que “… La disposición del Art. 3º de la ley de sociedades comerciales 19.550 (Adla, XLIV-B, 1310), en cuanto preceptúa que las asociaciones - en el caso, una de índole urbanística, residencial, deportiva y cultural - que se constituyan bajo la forma de una sociedad comercial quedan sujetas a las normas que rigen este tipo societario, se refiere a la estructura de dicho ente y no al modo, sentido y comprensión por los jueces de los conflictos que se susciten en su ámbito interno…” , para concluir el tribunal que “… Me parece que dentro de una persona colectiva como la que describí, y dada situación tan enojosa por resolver como la que refería, no cabe reputar a los ausentes y a los silentes como sostén implícito de una regla que fue 1) social pero no empresarial; 2) de autoría directorial pero no estatutaria o asamblearia, y 3) de contenido antinatural pues desatiende al ‘presente cónyuge’ de un socio…”.
Puede afirmarse, luego de la lectura de ese importante precedente judicial, que si la estructura societaria puede ser utilizada para la organización interna de las asociaciones societarias, pero no se pueden aplicar las reglas previstas en la ley 19550 para resolver situaciones en particular que se originan en el seno de una entidad civil -como sostuvo el magistrado Edgardo Marcelo Alberti en dicha oportunidad- , y en vistas a que las normas de la Ley General de Sociedades están pensadas para resolver conflictos de empresas, es conclusión que salta a la vista la necesaria derogación del Artículo 3 de la Ley General de Sociedades, atentó su fuerte asistematicidad.
Con otras palabras: si el interés del socio es completamente distinto al del asociado, y las normas de la ley 19550 no están diseñadas para resolver conflictos suscitados en el seno de las asociaciones civiles, habida cuenta de la nueva recepción normativa de estas últimas entidades por el Código Civil y Comercial, la norma del Artículo 3 de la ley 19550 carece actualmente de todo sentido[4].
Pero existen otras razones que justifican la conclusión que propongo.
El Artículo 1 de la ley General de Sociedades reza: “Habrá sociedad si una o más personas en forma organizada conforme a uno de los tipos previstos en esta ley, se obligan a realizar aportes para aplicarlos a la producción o intercambio de bienes o servicios, participando de los beneficios y soportando las pérdidas. La sociedad unipersonal solo se podrá constituir como sociedad anónima. La sociedad unipersonal no puede constituirse por una sociedad unipersonal.”
Más allá de la introducción en el Artículo 1 de la posibilidad de constituir una sociedad con una o más personas, la ley general de sociedades, reitera el concepto de empresa o “hacienda empresaria” detrás del encuadre jurídico societario, como fundamento, contenido y sustrato del marco jurídico, con lo cual no habría desde el punto de vista de la definición estrictamente legal una sociedad sin un emprendimiento, sin un negocio en actividad que requiera la forma estructural de una sociedad.
Entendemos que no podría haber una estructura societaria para encubrir actuaciones extra societarias, por expresa disposición legal del Art. 54 último párrafo de la ley societaria vigente.
El marco del objeto de la sociedad debe ser un objeto preciso y determinado relacionado con la actividad civil o comercial pero con fines empresarios y con ánimo de lucro de sus integrantes, configurativo de la causa fin de este contrato asociativo.
Advertido ello, y teniendo en cuenta que el objeto preciso y determinado se encuentra también regulado en la parte general de personas jurídicas en el Art. 156 del ordenamiento proyectado, con lo cual el legislador ha querido que las asociaciones civiles tengan una actividad encuadrada en un objeto que no sea contrario al interés general o al bien común, surge evidente que las conocidas “asociaciones bajo forma de sociedad”, carecen actualmente de validez, pues las sociedades denominadas “patrimoniales” no podrían subsistir ya que no tendrían ninguna actividad, toda vez que poseer bienes no es precisamente “producción e intercambio de bienes o servicios” ni desarrollar una actividad encaminada al bien común o al interés general.
Resultaba imprescindible una legislación nacional que regule estos temas que hemos puntualizado como necesarios en relación a la persona jurídica del consorcio de propietarios y en especial relación con los Conjuntos Inmobiliarios. Consideramos muy valioso el aporte brindado con este Código en este sentido ya que trata cada uno de los temas que nos preocupan.
En cuanto a la regulación del consorcio de copropietarios como Persona Jurídica:
EL CÓDIGO UNIFICADO prevé en el Libro Primero: De la Parte General, Titulo II: de la Persona Jurídica, Capitulo 1: Parte General, Sección 1ª, en el Artículo 148 que son personas jurídicas privadas… g) el consorcio de propiedad horizontal.
Luego, especialmente en el articulo 2044 define “El conjunto de los propietarios de las unidades funcionales constituye la persona jurídica consorcio…”, cuestión que resuelve uno de los problemas esenciales en la constitución, organización y funcionamiento de los consorcios de propietarios y en los conjuntos inmobiliarios. Deroga la ley 13.512 de propiedad horizontal e incorpora su regulación al nuevo Código.
En el Artículo 2075, del Titulo VII: De los conjuntos inmobiliarios. Capitulo 1: Conjuntos inmobiliarios, nos remite a la aplicación de la propiedad horizontal. Determina en este sentido: “Cuando se configuran derechos reales, los conjuntos inmobiliarios deben someterse a la normativa del derecho real de propiedad horizontal establecida en el título VI de este Libro, con las modificaciones que establece el presente Titulo, a los fines de conformar un derecho real de propiedad horizontal especial.”
En este sentido define el marco jurídico aplicable a los conjuntos inmobiliarios aplicándosele atinadamente entonces las normas del derecho real de propiedad horizontal especial y la relativa a la personalidad jurídica del consorcio.
El Art. 2075 segundo y tercer párrafos establece: “Todos los conjuntos inmobiliarios deben someterse a la normativa del derecho real de propiedad horizontal establecido en el Título V de este Libro, con las modificaciones que establece el presente Título, a los fines de conformar un derecho real de propiedad especial.”
“Los conjuntos inmobiliarios existentes e se hubiesen establecido como derechos personales o donde coexistan derechos reales y derechos personales se deben adecuar a las previsiones normativas que regulan este derecho real.” Esto se cambió ya que en el proyecto de código elevado por la Comisión de Juristas creada al efecto, decía: “Pueden asimismo existir conjuntos inmobiliarios en los que se establecen los derechos como personales o donde coexisten derechos reales y derechos personales.” Entendemos que el cambio introducido por el Poder Ejecutivo no es más que una aspiración que no se condice con la realidad del gran país que tenemos, y las múltiples realidades que coexisten hoy.
De esta manera no se aceptan los sistemas preexistentes a la sanción del código buscando unificar el diseño legal impuesto con el nuevo derecho real de propiedad horizontal especial.
La realidad tan diversa en esta materia[5], ha hecho que el código se aparte de las posibilidades concretas que tendrán los distintos sistemas preexistentes de adoptar obligatoriamente el nuevo derecho real de propiedad horizontal especial[6]. [7]
Determina asimismo, en el Artículo 2044, que sus órganos son la asamblea, el consejo de propietarios y el administrador, como así también la forma de extinción de la personalidad jurídica.
Luego, en el Artículo 2056 del Proyecto, se establece que dentro del contenido que debe tener el reglamento de propiedad y administración, la determinación de la forma de convocar la reunión de propietarios y su periodicidad, la determinación de las mayorías necesarias para las distintas decisiones, la determinación de las mayorías necesarias para modificar el reglamento de copropiedad.
Posteriormente en forma pormenorizada determina, en los Artículos 2058 y siguientes el funcionamiento, quórum, competencia, de los distintos órganos y la competencia residual que le cabria a la Asamblea de Propietarios (Artículo 2058 inciso c.).
En el Artículo 2059 proyectado se consagra la validez de incorporar el tratamiento del algún punto del orden del día con la presencia de todos los propietarios y que todos acuerden por unanimidad tratar el tema, más allá del resultado de la votación sobre el punto en particular, innovando en esta materia tan controvertida.
En este mismo sentido, además de la posibilidad de incorporar un punto al orden del día, se proclama definitivamente la posibilidad de que la asamblea se auto convoque sin necesidad de citación previa, determinando que si todos los propietarios se auto convocaron y aprobaron el orden del día, las decisiones serán validas más allá del resultado de la votación una vez tratado el punto del orden del día, tomando partido por una solución de acuerdo con parte de la doctrina y jurisprudencia.[8] [9]
En relación con algunos temas que deben tener un tratamiento expreso y a los fines de que no puedan decidirse temas sin la asistencia y opinión emitida por los propietarios, el Artículo 2061 establece que no podrá conformarse la mayoría sin la conformidad expresa de los titulares de los derechos afectados. Más allá de su dudosa redacción creemos muy valioso el aporte brindado en este tema justamente por la forma de computar las mayorías que ha traído disidencias con consecuencias disimiles en cuanto a sus efectos.[10]
En respuesta a la imperiosa necesidad de regular los conjuntos inmobiliarios, el código brinda una adecuada solución que luego los operadores moldearan de acuerdo a las diversas necesidades.
Creemos que la regulación del código deberá en la realidad y a pesar de la letra del código, convivir con las formas jurídicas preexistentes ya que sería de imposible aplicación práctica la reforma de las modalidades anteriores adoptadas en orden a cubrir una necesidad que no tenía respuesta legislativa.
Asimismo creemos en la posibilidad de diseñar a través de la persona jurídica consorcio la regulación del derecho de admisión, en los casos de convivencia de partes privativas con partes comunes, inescindible con la propiedad de las unidades objeto de dominio exclusivo por parte de los titulares y el derecho y la regulación del uso de las partes comunes así como la titularidad del dominio.
En el Código se encuentra específicamente previsto en el Artículo 2085 que “El reglamento de propiedad y administración puede prever limitaciones pero no impedir la libre transmisión y consiguiente adquisición de unidades funcionales dentro del conjunto inmobiliario, pudiendo establecer un derecho de preferencia en la adquisición a favor del consorcio de propietarios o del resto de los propietarios de las unidades privativas.”[11]
En este sentido no se aclara si estamos en el marco del derecho de preferencia normado por nuestros Artículos 1368 C. Civil y 1394 C. Civil[12] actuales o por el del dominio revocable. Tampoco aclara el proyecto que sucede con estas clausulas que establecen un derecho de preferencia, en caso de transmisión mortis causa.
Luego en el Artículo 2086 se regula la posibilidad de que se apliquen sanciones a titulares de las unidades funcionales por parte del consorcio de copropietarios siempre y cuando estén previstas en el Reglamento de Copropiedad.
La persona jurídica consorcio es apta para contener, de acuerdo a las cláusulas estatutarias diseñadas a tal fin, diferentes situaciones que tienen que ver con la convivencia y la utilización compartida o alternada de espacios comunes.
En cuanto al tema que más preocupa a los consorcistas, cual es la clase de responsabilidad que tendrán como socios de esta persona jurídica, no está regulado específicamente.
En ámbitos comercialistas se ha sostenido que la persona jurídica responderá solo con el fondo operativo y fondo de reserva que es su único patrimonio y que los acreedores nunca podrían atacar luego de excutidos los bienes sociales el patrimonio de los consorcistas.
Sin embargo el Art. 2041 enumera los bienes de propiedad común del consorcio estos bienes constituirían el patrimonio de la persona jurídica entendiendo los términos de “propiedad común” equivalentes a patrimonio social, o de la persona jurídica[13].
Si aplicamos el Artículo 143 del nuevo Código que establece: Artículo 143: Personalidad diferenciada. La persona jurídica tiene una personalidad distinta de la de sus miembros. Los miembros no responden por las obligaciones de la persona jurídica, excepto en los supuestos que expresamente se prevén en este Título y lo que disponga la ley especial. Y también el Artículo 181, en relación a las Asociaciones que prevé: “Articulo 181. Responsabilidad. Los asociados no responden en forma directa ni subsidiaria por las deudas de la asociación civil. Su responsabilidad se limita al cumplimiento de los aportes comprometidos al constituirla o posteriormente y al de las cuotas y contribuciones a que están obligados.”
No podría haber solidaridad en principio, pero entendemos que sí subsidiaridad, porque los obligados al pago de las dudas del consorcio son los consorcistas, tal como vemos seguidamente.
¿Qué sucederá en caso de insolvencia? ¿Qué ocurrirá en caso de una deuda del consorcio como tal frente al reclamo del acreedor, si los bienes del consorcio son insuficientes?
¿Se puede concursar la persona jurídica del consorcio? ¿Puede ser declarada en quiebra?
Doctrina especializada en la materia fundamenta con argumentos insoslayables que la quiebra no podría ser declarada contra el consorcio de copropietarios[14].
Sin embargo, la ley 24522 en su Artículo 2 menciona como sujetos concursables a las personas de existencia ideal de carácter privado, admitiendo la concursabilidad de las personas jurídicas que no estén excluidas por leyes especiales y el Código no las excluye.[15]
Los consorcistas están obligados según el Art. 2046 a pagar las expensas y los Artículos 2048 y 2049 claramente establecen: a) la obligatoriedad de pagar las expensas incluso las extraordinarias, b) que el certificado expedido por el administrador es título ejecutivo para el cobro a los propietarios y c) que no pueden liberarse del pago ni aun abandonando la cosa.
Las cuestiones a resolver son muchas, quizás demasiadas, y la jurisprudencia tendrá la palabra al respecto. Entiendo que será acorde a la cultura jurídica y a la naturaleza de las instituciones.
Notas [arriba]
[1] “ARTÍCULO 168.- Objeto. La asociación civil debe tener un objeto que no sea contrario al interés general o al bien común. El interés general se interpreta dentro del respeto a las diversas identidades, creencias y tradiciones, sean culturales, religiosas, artísticas, literarias, sociales, políticas o étnicas que no vulneren los valores constitucionales.
No puede perseguir el lucro como fin principal, ni puede tener por fin el lucro para sus miembros o terceros…”
[2] Asociación Lucha por la Identidad Travesti - Transexual c/ Inspección General de Justicia. 22 de noviembre de 2006
[3]Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial, sala D (CNCom) (Sala D) Fecha: 30/06/1999 Partes: C., F. V. c. Altos de Los Polvorines S. A.
[4] De la Ponencia presentada en el Congreso de Derecho Societario Argentino e Iberoamericano, año 1995, por María Acquarone y Ricardo A. Nissen surgen, entre algunos de los fundamentos de la necesidad de derogación del Artículo 3, los siguientes: a) En la sociedad comercial el socio busca percibir dividendos, mientras que el asociado de la asociación civil persigue obtener la utilización de los servicios de la entidad… b) En cuanto a la formación del capital social, este se suscribe en las sociedades comerciales, al momento de constituirse la entidad o posteriormente, en cada oportunidad en que se resuelve su aumento…En las Asociaciones, en cambio, es fundamental que los socios contribuyan en forma periódica, generalmente mensual… c) En relación con la transmisión de las acciones en las sociedades anónimas, el principio es la libertad… Por el contrario en las asociaciones la transferibilidad de la condición de asociado… resulta fundamental... d) Tampoco resulta compatible para las sociedades comerciales, el régimen disciplinario admitido universalmente para las asociaciones civiles… e) En materia de disolución y liquidación se presenta el punto más conflictivo de toda la problemática para la aplicabilidad de uno y otro régimen. En la sociedad comercial… los socios tienen derecho al reembolso del capital aportado y a la percepción de la cuota liquidatoria… En las asociaciones civiles, en cambio, producida la disolución, los bienes sociales pasan a otra entidad destinada al bien público…”
[5] Ver el trabajo “Compraventa en condominios cerrados” por Daniel Ahumada y Gabriel Ventura. Publicado en la Revista de Derecho Privado y Comunitario. 2004-1. Rubinzal Culzoni. P. 123
[6] Ver La Propiedad Horizontal, Los clubes de campo y las Unidades a construir”. Por Francisco I.J. Fontbona y Benjamin Vitaver. Revista del Notariado. Año LXXXI. Numero 761. P. 1593
[7] Ver “Terminología y marco jurídico de los barrios cerrados.” Por Victoria Urtubi. Publicado en Revista Notarial año 2009. Numero 961.pag 55.
[8] Los argumentos en “Inspección General de Justicia c/ Lagos del Sur Argentino SA s/ organismos externos”, de la Sala D, fueron entre otros: “... En todo caso si el tema que fue materia de resolución violara de alguna manera la función orgánica de aquél, le cabría impugnar por vía judicial la resolución, sin que implique la nulidad de la asamblea, ya que esta, siendo unánime, no dejaría de ser válida y no habría por qué suponer que la asistencia de ese funcionario fuese requisito esencial para la constitución (Verón, Alberto V., Sociedades comerciales, Buenos Aires, 1986, t. 3, p. 757, parág. 14; López Tilli, Alejandro M., Las asambleas de accionistas, Buenos Aires, 2001, pp. 302/304, apartado b).”
[9] También en este sentido ver el fallo “Inspección General De Justicia c / Grupo Montañeses S.A. S/ organismos externos”–CNCOM– SALA D-05/06/2012.
[10] Al respecto desarrollaremos el tema al tratar el precedente jurisprudencial de Castro c/Altos de los Polvorines en esta ponencia, más adelante.
[11] Ver la publicación en Revista del Notariado 903, p. 139 del Seminario “Situación actual para organizar este tipo de desarrollos” Coordinado por la Dra. Mariani de Vidal. 2011, quien menciona que en Nuestro Proyecto de Unificación de la Legislación Civil y Comercial de 1998, los individualiza como conjuntos inmobiliarios (dentro del acápite dedicado a las propiedades especiales) de propiedad urbana especial.
[12] Ver el trabajo Publicado en LL 2007/F. Sección Doctrina, p. 1363 y ss. De Marina Mariani de Vidal y Adriana N. Abella. “Clubes de campo y Barrios cerrados. El problema de la Admisión.”
[13] Por supuesto que tendremos que ver la factibilidad técnica de ejecutar un bien de propiedad común como por ejemplo un sum, una piscina, un quincho, etc. Etc.
[14] Benseñor, Norberto Rafael. En Academia Nacional del Notariado, LXIV Seminario “Laureano Arturo Moreira” noviembre de 2012 menciona: “En principio, pensamos que los institutos de la quiebra y el concurso no están diseñados para ser aplicado al consorcio de propietarios el cual no puede desprenderse del derecho real que rodea a la estructura patrimonial que lo sostiene. En principio, el consorcio no dispone de una situación de insolvencia que lo involucre en un estado de quiebra, por cuanto el pasivo que generan las obligaciones devengadas, tienen inmediato correlato con la obligación de los propietarios de absorber las sumas adeudadas por expensas.
[15] Barbieri Pablo Carlos en “Los sujetos concursables y la reforma del código civil y comercial.” 30 de Diciembre de 2014 www.infojus.gov.ar. Infojus. Id Infojus: DACF140903 expresó: “El reconocimiento del consorcio de copropietarios como persona jurídica privada me inclina a admitir su concursalidad, pese a reconocerse precedentes en diferente dirección.” Aclaración: Los precedentes a que se refiere en su Artículo son anteriores al nuevo Código Civil y Comercial.
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