La Prescripción Adquisitiva

Recurso para el Saneamiento de Títulos

Marina C. Zuvilivia [1]

I. Introducción [arriba] 

Sin dudas es una constante preocupación en el medio jurídico y especialmente en el ámbito notarial la bondad de los títulos, la suficiencia de los mismos, presupuestos que de tal modo posibiliten y faciliten la circulación económica de los bienes.

Esta circulación en numerosas ocasiones en la praxis se ve impedida por diversos factores o razones que tornan observable o cuestionable el título portante de tales derechos reales.

Ante esta realidad jurídica, la prescripción se ha convertido en el marco del CCCN y los desarrollos doctrinarios pertinentes, en un recurso eficaz para el perfeccionamiento de los títulos relativos a derechos reales sobre inmuebles, citemos para ello ejemplificativamente los art. 1050, 1901, 1902,1903, 2119, 2311, 2459.

II. Objetivos del presente trabajo [arriba] 

Ante la realidad que hemos referido, nos proponemos con el presente trabajo analizar el efecto perfectivo que, como herramienta a tales fines, conlleva la prescripción adquisitiva para la subsanación de muchos títulos que no pueden serlo por otros medios, como escrituras aclaratorias, rectificatorias o confirmatorias, las que devienen insuficientes a esos efectos. Respecto a e éstas tenemos una limitación dada por la naturaleza del defecto a subsanar.-

Las observaciones o defectos en los títulos pueden obedecer a un sinfín de razones, entre las cuales podemos citar como más comunes: defectos formales tales como falta de firmas o de autorización por parte del notario, falta de escrituras matrices, falta de asentimiento conyugal, etc. Y agregamos en ello el caso de la donación de bienes inmuebles y la aplicación a tales supuestos del art. 2459 CCCN

Ante estas situaciones consideramos que la prescripción juega un papel relevante con miras a la posterior circulación efectiva del título.

Y es en este marco donde analizaremos dos supuestos puntuales, el primero es de tipo general y el segundo específico para las escrituras de donación, a saber: 1-La consideración de la prescripción adquisitiva como medio idóneo para el perfeccionamiento de dichos títulos y la innecesaridad de la sentencia de prescripción adquisitiva para el saneamiento de los títulos cuando el plazo prescriptivo ya se ha cumplido y 2- La naturaleza jurídica de la prescripción establecida en el art. 2459 del CCCN

III. Caracteres generales de la prescripción adquisitiva- la regulación del CCCN [arriba] 

Sin dudas, y más allá de las distintas posturas doctrinales expuestas sobre el tema (hay quienes ven a la prescripción adquisitiva como una sanción ante la inactividad patente ésta última en la prescripción liberatoria) entendemos que esta institución tiene como fundamento el orden público, al dar seguridad a las relaciones jurídicas[2], como ha referido Baudry-Lacantinerie[3] la prescripción es una institución indispensable para la estabilidad de los derechos.

Ha dicho el maestro Moisset de Espanés[4] que al grupo social le interesa que los bienes sean empleados de manera utilitaria o provechosa porque esta utilización incide en beneficio de la comunidad y por eso cuando un poseedor se comporta largo tiempo como si fuera propietario, aunque no lo fuera y hace rendir a esos bienes, la ley legitima esa actividad continuada a través de la prescripción adquisitiva.[5]

En este mismo orden de ideas Highton[6] expresa que la prescripción “facilita la prueba de la propiedad, pues de no existir la prescripción el dueño debería producir su título, el título de su antecesor, el del antecesor de su antecesor, y así sucesivamente hasta llegar a la primera enajenación a fin de demostrar su derecho, en razón de la usurpación le será suficiente producir los títulos por el tiempo necesario para adquirir las propiedad de este modo, pues toda la deficiencia o falta de dominio anterior queda saneada y no puede aparecer una reclamación más antigua”.

La prescripción adquisitiva tiene como base la actividad de un sujeto que posee una cosa y ejercita sobre ella durante un tiempo prolongado las facultades que corresponderían a determinado derecho real (aunque en verdad no sea titular de ese derecho).

Mossett de Espanés [7] señala en la usucapión dos elementos: 1) ejercicio de la posesión sobre una cosa y 2) transcurso del tiempo fijado por la ley.

EL CCCN regula la prescripción en el Libro Cuarto “Derechos reales”, artículos 1897 a 1905, y también en el Libro Sexto “Disposiciones comunes a los derechos personales y reales”, Título I, Capítulo 1, estableciéndose normas comunes a ambos tipos de prescripción: adquisitiva y liberatoria. La prescripción adquisitiva es definida en el art. 1897: “La prescripción para adquirir es el modo por el cual el poseedor de una cosa adquiere un derecho real sobre ella, mediante la posesión durante el tiempo fijado por la ley”. Al igual que el Código Velezano distingue entre la prescripción breve regulada en los artículos 1898 y 1902 y 1903 y la prescripción larga de los artículos 1899 y 1905.

En la materia objeto del presente -prescripción inmobiliaria-, regula un plazo de diez años para la prescripción breve requiriendo justo título y buena fe estableciendo que ésta en la relación posesoria consiste en “no haber conocido ni podido conocer la falta de derecho a ella (art.1902).

IV. La prescripción breve en materia de inmuebles [arriba] 

 La distinción en al menos dos plazos de prescripción adquisitiva es común en distintos sistemas jurídicos. Uno largo que tal momento de brindar protección al poseedor no requiere nada más que el hecho material de la posesión, o sea no requiere título, y por otro lado la breve que al decir de Diez Picazo[8] otorga un privilegio de consolidar su situación en un plazo menor, pero requiere otro elemento: justo título. Esto implica que la simple creencia de ser titular de un derecho real deviene insuficiente, se debe contar con una causa válida de adquisición bajo el título que sea: compra venta, donación, etc., y además debe estar revestido de la forma requerida legalmente, esto es: escritura pública. Y es justo título aquél que tiene que ver como ha dicho Espín en la función legitimadora de la adquisición dominical.[9] Así la prescripción breve se caracteriza por ser una forma de adquisición a non domino, donde el adquirente goza de título y modo, estando el título revestido de las solemnidades necesarias, habiéndose efectuado la tradición, pero faltando la calidad de propietario en el enajenante.[10]

Sirve a mayor abultamiento la nota de Vélez al art. 4010: “Cuando se exige un justo título no es un acto que emane del verdadero propietario, puesto que es contra él que la ley autoriza la prescripción. Precisamente el vicio resultante de la falta de todo derecho de propiedad en el autor de la transmisión es lo que la prescripción tiene por objeto cubrir”.

Como refiriéramos previamente, en el caso de la prescripción breve se requiere justo título y también buena fe. Hablamos de justo título y en cuanto a buena fe, podemos decir que “el principio de la buena fe significa que cada uno debe guardar fidelidad a la palabra empañada y no defraudar la confianza o abusar de ella ya que ésta forma la base de todas las relaciones humanas, supone el conducirse como cabía esperar, de cuantos con pensamiento honrado intervienen en el tráfico como contratantes o participando de él en virtud de otros vínculos”[11]

Si uno de estos elementos falta el plazo prescriptivo exigible será el de 20 años.

Como requisitos de la existencia de un justo título doctrina y jurisprudencia han enumerado:

1- La existencia de un acto jurídico idóneo para transmitir el derecho real. 2-Que observe los requisitos legales para su validez. 3- Que sea verdadero y aplique al inmueble en cuestión. 4-Que carezca de defectos formales que conlleven su nulidad o lo tornen insuficiente para la adquisición de derechos reales. 5- Que la persona de la cual emane u otorgue el acto carezca de capacidad o no sea titular del derecho real transmitido [12]

V. La prescripción adquisitva como modo de subsanar [arriba] 

La prescripción adquisitiva es definida como el título por el cual se adquiere un derecho real principal por quien ejerce la relación de poder posesoria sobre la cosa, con la intención de ejercerla como su propietario, careciendo de título para ese derecho ante la actitud pasiva de quien, pese a tener título a la cosa la abandona, pero no de forma expresa. Este nuevo título del derecho real se adquiere por el solo transcurso del tiempo de posesión con ánimo de propietario del derecho que la funda, declarado en juicio contencioso, y sin importar si la posesión, es viciosa o no.

De esta prescripción adquisitiva ha dicho Alterini[13] que es “superadora del todo tipo de ineficacia -sustancial u operativa- que involucre negocios que tuvieron por fin la transmisión de derechos reales”.

En la situación en estudio, el poseedor tiene la convicción de tener un título conforme derecho, no hay conciencia de carecer del mismo ni tampoco cree que su transmitente ha mantenido el título.

El artículo 383 CCCN exige la substanciación y declaración judicial de toda nulidad, pero hay supuestos en los cuales no hay tal declaración de unidad , y esos títulos tienen una apariencia de buena fe respecto de la posesión y la suficiencia del título En esta situaciones aún ante el supuesto de observabilidad de título o ante su insuficiencia, la posesión por el plazo de 20 años a nuestro criterio sería suficiente para perfeccionar el derecho.

A esto podemos denominarle[14] conforme la doctrina, efecto subsanatorio de la prescripción adquisitiva.

Para esto debemos analizar las causales que habitualmente pueden dar lugar a títulos no aptos o ineficaces.

Así, hay quienes[15] distinguen “entre el título formal y el acto jurídico causal del derecho real”.

Para nosotros en la temática en estudio es más relevante distinguir entre posesión y el título causal o formal de adquisición del derecho real.

Vale decir habrá actos en los cuales, pese a existir título este no referirá a la realidad del documento, ya que el titulo solamente trate una declaración mas no la realidad de la transmisión del bien.

En todos los casos, la prescripción adquisitiva permite la subsanación del derecho real (objeto de prestación característica), pero en aquellos en los cuales la forma no es exigida a los fines de la validez del acto, esta posibilidad se torna más relevante. Por los artículos 294 y 1018 CCCN, la omisión de la forma no priva al acto jurídico de todos sus efectos, sino que el acto subsiste como instrumento privado con la acción de requerir al juez la respectiva escrituración. El acto jurídico constituye la causa de la transmisión o constitución del derecho real, pero en estos el derecho reconoce que, aun sin la forma impuesta, se convierte su prestación característica en otra: la de otorgar la pendiente forma.[16]

Cuando el título que merece la observación tiene una antigüedad igual o superior a 20 años, encontramos como forma de subsanación aquella basada en el transcurso del tiempo: la prescripción. Es decir, todo vicio que el acto o el instrumento en sí mismo tuvieran queda eliminado o cubierto por la prescripción adquisitiva.

Esta posición procura evitar la observación que puede efectuarse a títulos de tal data, aunque el objeto de análisis sea el título inmediato precedente. 

De este modo la prescripción adquisitiva encuentra una de sus razones de ser en la necesidad de sanear observaciones o irregularidades” de ciertos títulos constitutivos o no, de derechos reales. En ese sentido, puede intentarse la transmisión de un derecho real sobre una cosa mediante un título que no sea hábil a tal fin, o que, siendo hábil, la transición la efectúa quien carece de capacidad o de legitimación para ello”.[17]

Esta normativa busca justamente dar finalmente seguridad al tráfico inmobiliario.

V.a. DISTINTOS SUPUESTOS A SER SUBSANADOS:

Si bien no es objeto central del presente trabajo hablar sobre la invalidez, mencionaremos brevemente algunos supuestos de invalidez que presentan seguramente más habitualidad en los títulos inmobiliarios, a saber:

1-FALTA DE AUTORIZACIÓN DE LA ESCRITURA POR PARTE DEL NOTARIO:

El artículo 309 CCCN determina supuestos generadores de nulidad en las escrituras públicas, pero si el acto jurídico contenido fue suscripto por los otorgantes y este título ha cumplido más de 20 años cabe preguntarse si en estas circunstancias de existencia de una omisión involuntaria el juez debe declarar la nulidad o debe integrar con los demás instrumentos públicos y conductas de las partes la convalidación del acto formal. Pero, aún declarada la nulidad de la escritura pública, las partes, por los indicados artículos 294 in fine y 1018 CCCN, podrían solicitar su escrituración ante el órgano judicial –con el inútil dispendio de justicia que venimos analizado–, por lo cual ante el transcurso del tiempo sin haber sido cuestionado el derecho entendemos tiene el alcance subsanatorio indirecto antes señalado.

2- NULIDADES DEL ART. 309 CCCN

Se presentan también situaciones dentro de los supuestos de las estrictas nulidades del artículo 309 CCCN por falta de firma de uno de los intervinientes en el acto, donde el notario ha mencionado que estaban todos presentes e incluso, a veces, por ejemplo, no suscribe la primera escritura de reglamento de propiedad horizontal, pero suscribe la escritura simultánea de venta o adjudicación de una de las unidades resultantes. La labor del juez en la integración del acto deviene esencial en estos actos para no declarar la nulidad por sí misma.[18]

De ahí que en las situaciones en análisis el propietario con título aparente, aunque insuficiente o ineficaz, también ha adquirido por prescripción adquisitiva, aun cuando falta la sentencia de usucapión que así lo declare, y, frente al intérprete del título, debe privar el principio de la apariencia donde se tuvo por válido del derecho de los adquirentes y el indicado efecto subsanatorio.[19]

3-EL SUPUESTO ESPECIAL DE LA LEY Nº 24.374: Esta ley persiguió una finalidad social y estructuró un proceso administrativo-notarial especial para constituir o crear un título formal del derecho de dominio o condominio de la persona que acredita en esa instancia el acto jurídico causal de derecho real, pese a no haber otorgado el acto formal y documento continente para ello. Su derecho no podrá ser controvertido ante el ejercicio sin turbación de la posesión desde su inicio y por diez años desde su anoticiamiento a terceros por su toma de razón en el registro inmobiliario con relación al inmueble. En este caso, ni siquiera existe un título formal con defecto de forma o aparente; falta absolutamente y sólo existe el acto causal, por lo que la ley prevé el proceso para construir un título formal que lo contenga mediante la escritura pública que da cuenta del cumplimiento de los extremos de la ley con la publicidad de la preexistente posesión, y el acta de consolidación de dominio. Este título que prevé la ley constituye un justo título, dado que lo otorga como transmitente quien carece actualmente de legitimación pero que lo tendrá una vez consolidado el abandono de dominio expreso por su deber legal de manifestarse. Esta escritura pública no es un título suficiente pero sí un justo título para luego quedar consolidado el derecho a favor del beneficiario.

LAS DONACIONES:

a- La temática de la donación: El CCCN en materia de donación reguló los efectos reipersecutorios de la acción de reducción del legitimario, eliminando en el art. 2458 toda diferenciación entre donaciones a legitimarios y a extraños, otorgando al donatario la facultad de impedir la resolución entregando la suma de dinero necesaria para completar el valor de la porción legítima. Estableció en el art.2560 el mismo plazo para las acciones de colación de colación y reducción al ordinario de prescripción liberatoria. Para la posesión adquisitiva breve especial del artículo 2459 CCCN, el título de donación es suficiente y el transcurso del tiempo de diez años de la posesión lo protege de toda acción reipersecutoria de los herederos legitimarios del donante, teniendo el derecho del donatario o su subadquirente por definitivamente establecido.

El artículo 1565 del Código Civil y Comercial considera inoficiosa la donación cuyo valor excede la parte disponible del patrimonio del donante. A este respecto, se aplican los preceptos de este Código sobre la porción legítima. Ante el exceso en la disposición de los bienes a título gratuito que pueda realizar un sujeto, los herederos legitimados tienen la posibilidad de demandar la colación o reducción hasta cubrir sus legítimas.

Desde ya que participamos de la postura de buena parte de la doctrina que la donación es un acto totalmente válido que sin embargo genera un dominio imperfecto. Es la acción de reducción, la que al buscar mantener la incolumnidad de las legítimas, conlleva en sí la acción reipersecutoria, incluso hacia terceros a título oneroso. Si bien el Código velezano no establecía la acción reipersecutoria para los herederos forzosos (hoy denominados legitimarios), siendo solamente reducibles las donaciones a terceros, conforme art. 3476 y 3477 del CC, cabiendo solamente la reipersecución a estas últimas en la medida que se tratara de bienes inmuebles, excluyéndose a los bienes muebles, el CCCN extiende en el art. 2386 la acción de reducción a los coherederos, en la medida que la legítima haya sido lesionada, y además a los bienes registrarles conforme surge del art. 2558.

A mayor insistencia el artículo 2458 establece el carácter reipersecutorio: “El legitimario puede perseguir contra terceros adquirentes los bienes registrables. El donatario y el subadquirente demandado, en su caso, pueden desinteresar al legitimario, satisfaciendo en dinero el perjuicio a la cuota legítima”. Además, de prosperar la acción de reducción se extinguen en relación al legitimario reclamante los derechos reales constituidos por el donatario o por sus sucesores; en otras palabras, le son inoponibles conforme al artículo 2457”.

Más allá de sostener la necesidad, en este punto, de una modificación legislativa en el sentido de excluir al tercero adquirente a título oneroso de la acción reipersecutoria, hoy nos centraremos en ver los recursos legales que a tal situación establece el ordenamiento.

Así surge del art. 2459: “La acción de reducción no procede contra el donatario ni contra el subadquirente que han poseído la cosa donada durante diez años computados desde la adquisición de la posesión. Se aplica el artículo 1901”.[20]

Muchas han sido las voces que se alzaron en contra de esta norma, hablando de lesión a la legítima en los supuestos de muerte del causante posterior al vencimiento del plazo, convirtiéndose la acción de reducción en este caso, en una acción que nace muerta.

No vamos a entrar aquí a cuestionar[21] si el legitimario tiene o no derecho a accionar contra el donatario más allá de lo establecido en la norma una vez cumplido el plazo prescriptivo, ya que ello no hace al objeto del presente.

Sin dudas aquí nos encontramos con una contradicción de la ley, que, no obstante, a nuestro criterio no inhibe que el plazo descriptivo comience a contarse desde la fecha del título como establece el propio artículo 1903 del CCCN: “Se presume, salvo prueba en contrario, que la posesión se inicia en la fecha del justo título, o de su registración si ésta es constitutiva”.

Como resulta del artículo 1903, tal presunción admite prueba en contrario. Asimismo, al ser posible la accesión de posesiones, la presunción rige no sólo en relación al título que presente el poseedor, sino también respecto del título de su antecesor. Martí[22], afirma que a la adquisición por usucapión se agrega la hecha antes a título de donación en el sentido de completarlo y para quitar su imperfección. De no mediar demanda oportuna y, en consecuencia, decisión judicial, se producirá igualmente la bonificación del título, o sea, la consolidación del dominio adquirido por donación que lo pone al abrigo de toda acción de reivindicación, por aplicación analógica de la doctrina del 3999, de su nota y del criterio de nuestros tratadistas.

Ya Vélez explicaba en la nota al 4015/16: “el que tiene durante veinte años una posesión pacífica, pública y continua, y la conserva sólo en su interés propio: 1) no tiene ya cosa alguna que probar para usar del beneficio de la prescripción, 2) [...] no tiene que alegar título alguno y con más razón no tiene que temer las excepciones que se alegaren contra los vicios de su título”.

CARÁCTER DEL PLAZO DE 10 años establecido por el art. 2459. El artículo 2459 limita los alcances de los efectos reipersecutorios de la acción de reducción, admitiéndose que el donatario poseedor oponga la excepción de prescripción adquisitiva breve. Desde ya que, sin ser la mejor solución, ésta es un paliativo para posibilitar la circulación de estos títulos observables.[23]

La doctrina no es unánime para definir la naturaleza del plazo de 10 años regulado en el art. 2459 del CCCN. Para algunos, el plazo de 10 años fijado por el artículo 2459 importa una especie de inoponibilidad o restricción de ejercicio de la acción de reducción. Otros hablan de prescripción adquisitiva, otros liberatoria[24], otros hablan de caducidad. [25]

Según algunos doctrinarios[26] en el supuesto del 2459 no podemos hablar de prescripción adquisitiva ya que para que la misma se configure se requiere de una sentencia que así lo declare.

Para Guardiola es un supuesto de caducidad: “considero que en la práctica en la mayoría de los casos operará como un plazo decenal de caducidad (si antes no operó la prescripción liberatoria) que hará que el legitimario, una vez vencido, no entable la acción de reducción. Su ámbito como excepción de prescripción (adquisitiva) quedará reducido entonces a los casos en que se achaque —y pueda probarse— el fraude, dolo o complicidad del titular actual”.

Para Azpiri, no se trata de un caso de prescripción adquisitiva sino de una defensa que puede oponer el demandado a la procedencia de la acción de reducción, por la donación y la posesión del bien donado durante diez años, y no como consecuencia de la prescripción adquisitiva- lo cual no deja de ser cierto, como surge del art. 2551 pero no es un elemento suficiente o excluyente como para limitar su caracterización al ser “defensa”.

Es verdad que la regulación dada por el CCCN no tiene a nuestro criterio precedente en nuestro derecho ya que la fuente de otra parte de la normativa del actual código lo ha sido el Proyecto de 1998 que no obstante en su art. 2402 establecía un plazo de caducidad respecto a las donaciones hechas por el causante en los diez años anteriores a su deceso

Coincidimos en sostener con un sector de la doctrina que así lo postula que en esta regulación se está en un supuesto de prescripción y no caducidad ya que si fuera caducidad no podría ser interrumpida.[27]

Pero veamos los fundamentos de nuestra postura:

Aludir a la caducidad o al plazo resolutorio supone que un plazo está corriendo a favor del legitimario perjudicado, quien si no demanda la reducción dentro del período de 10 años pierde su derecho. La caducidad no se suspende ni se interrumpe (art. 2567). Aquí, en cambio, el plazo de 10 años está apoyado en la posesión, la que puede sufrir interrupciones. Justamente, el Código exige que la posesión apta para la usucapión sea continua (art. 1900).

Lo cierto es que en los fundamentos se alude a la prescripción “breve”. Además, se requiere la posesión; el artículo 2459 lleva por título “prescripción adquisitiva” y, por si fuera poco, el artículo 2459 remite al 1901, que regula la accesión de posesiones. Como es sabido, la unión o accesión tiene interés en materia de prescripción adquisitiva.

En cuanto a las críticas para considerar que no se está en presencia de una prescripción adquisitiva se ha mencionado que el art. 2459 no exige justo título ni buena fe.

A lo cual podemos responder que ambos se dan por supuestos (no ignorando casos excepcionales en los cuales podría llegar a existir mala fe en la cadena transmisiva)

La donación, cuando es reputada inoficiosa, no implica que queda sujeta a alguna causal de ineficacia, producto de una nulidad sino que, por el contrario, es un contrato válido y perfecto que —en todo caso— podrá ser objeto de su reducción (art. 2453) por los herederos legitimarios que la reclamen, al verificarse los extremos que la norma indica respecto de la porción legítima de los herederos del donante (art. 2444 y ss.).

En cuanto al requisito de la buena fe: El CCCN trae los artículos 1902 y 1908 donde incorpora como elemento a la buena fe.[28] Si para determinar el carácter del plazo establecido en el art. 2459 debemos determinar la buena fe o no en los poseedores de un título proveniente de donación entendemos que la misma se presume, ya que en la generalidad de los casos , y esto tanto para donatarios como para adquirentes posteriores, se entenderá que tienen buena fe, y no será suficiente para ello que el donatario tenga conocimiento de la existencia de legitimarios respecto del donante, ya que la inoficiosidad de la misma sólo surgirá recién al momento de la muerte del mismo, ocurre que esos legitimarios, sólo en ese momento llegarán a verse perjudicados. Con lo cual devendrá excepcional la mala fe ya no en el donatario sino en un adquirente posterior, que al momento de adquirir o transmitir el inmueble objeto de la oportuna donación tuviera conocimiento de una real afectación a la legítima de un heredero. En este sentido la XXXVIII Jornada Notarial Bonaerense (Bahía Blanca, 2013) concluyó: "El conocimiento que tenga el subadquirente de la existencia de una donación entre los antecedentes del título de su transmitente no afecta su buena fe. La mala fe del tercero no podrá presumirse y consistirá en el conocimiento cierto y probado de su parte de que la donación afectaba ostensiblemente los derechos del heredero preterido”.

Entonces, sin dudas, el derecho que surge del título al cual se aplica el art 2459 surge de un título válido, ya que el contrato de donación lo es, es un contrato permitido y la parte donataria también obra de buena fe atento las razones expuestas.

También se ha sostenido que se está en presencia de una prescripción liberatoria y no adquisitiva: Para ello debemos destacar las diferencias entre ambas. Mientras que la prescripción liberatoria, como surge de su propio nombre, persigue consecuencias distintas u opuestas a la adquisitiva-remitiéndonos respecto a ella a lo referido al inicio del presente- Así: “la prescripción extintiva, liberatoria o negativa, es una forma de extinguir las obligaciones por el transcurso del tiempo, sin satisfacer al acreedor y que el deudor hace valer por vía de acción o de excepción, cuando el acreedor deja transcurrir un plazo que señala la ley sin ejercitar su derecho y se dicta una sentencia que absuelve al deudor en atención a la prescripción que provocó”.[29]

También: “la prescripción extintiva o liberatoria se produce por la inacción del acreedor en el plazo establecido por cada legislación conforme la naturaleza de la obligación de que se trate y tiene como efecto privar al acreedor del derecho de exigir judicialmente al deudor el cumplimiento de la obligación”

El CCCN regula la prescripción liberatoria en el Libro Sexto, aunque también refiere a ella en el Libro IV. El Código establece normas comunes a la prescripción liberatoria y a la adquisitiva (modo de cómputo de los plazos, causas que pueden alterarla), así -entre otros- los artículos 2532,2533.-

Si pensamos que la prescripción adquisitiva implica la adquisición de un derecho real por haberlo poseído durante el término fijado por la ley, la liberatoria implica la pérdida de un derecho por el abandono. Podríamos decir que ambos tipos reúnen como elemento el transcurso del tiempo, pero además la inacción del titular y en el caso de la prescripción adquisitiva la acción de quien detenta la posesión con ánimo de dueño.

De este modo del simple análisis de las definiciones sólo podemos concluir que el código en los artículos 2459 y 1901 refiere o trata de la prescripción adquisitiva, ya que mal podría tratarse de la liberatoria atento que el titular de la acción (heredero legitimado) carece de acción (siempre en el marco de los artículos referidos), la cual tendrá recién al momento de la muerte del donante.

Y tampoco consideramos que estemos en el art. 2459 ante un plazo de resolutorio que “operará transcurrido el lapso previsto por ley si se acredita que ha habido posesión durante diez años”

Conclusiones [arriba] 

Conforme lo desarrollado respecto a las opiniones doctrinarias y jurisprudenciales, entendemos que la posesión con ánimo de dueño sobre inmuebles fundada en título suficiente (p. ej., donación con la existencia de presuntos herederos legitimarios), insuficiente, justo título o aparente del dominio, y no controvertido durante el plazo de prescripción adquisitiva, importa la subsanación del derecho real objeto del título transcurrido este plazo. En la lectura conjunta de los artículos 1050, 1885, 2119, 2311 y 2459 CCCN encontramos que el cuerpo legal reconoce que la prescripción adquisitiva opera subsanando los defectos de los títulos aún con independencia de sentencia judicial. De este modo, la convalidación del derecho real transmitido o constituido por el usucapiente transcurridos veinte años de posesión producirá efectos subsanatorios del título insuficiente.

El art. 2459 del CCCN contempla un tipo particular de prescripción adquisitiva regulada por decisión del legislador.

POSTULAMOS:

1-La convalidación del derecho real transmitido o constituido por el usucapiente transcurridos veinte años de posesión tendrá efectos subsanatorios del título insuficiente, sin necesariedad de sentencia alguna-

2- El artículo 2459 del CCCN regula un tipo particular de prescripción adquisitiva que conlleva con el juego del resto de la normativa (entre ellos el art. 1901) al perfeccionamiento de los títulos de donación.

Notas [arriba] 

[1] Abogada, Escribana Pública, Escribana titular del Registro de Contratos Públicos nº 328 de la ciudad de Rosario, Magister en Argumentación Jurídica, Universidad de Alacant, España, Abogada Especialista en Derecho de Daños, UNL, Abogada con Especialización en Contratos y Daños, Universidad de Salamanca, Profesora Universitaria, Fac. De Der- UAI Rosario, Doctora en Derecho- Facultad de Derecho, UNL-Profesora Adjunta por concurso Derechos Reales, Prof. Adjunta por concurso Consultorio Jurídico, ambas Fac. De Derecho UNR, Prof. Adjunta Der. Privado, Fac. De Cs. Económicas UNR, Doctora en Derecho, UNL.
[2] Seguimos en este a tantos autores nacionales: Lafaille “Si aplicamos a la usucapión los fundamentos económicos y sociales que comúnmente se exponen para ambas formas de prescribir, es manifiesta la justicia de convertir en titular del derecho a quien durante el transcurso de muchos años se ha conducido como si realmente le correspondiera la de acordar validez y seguridad a ls situación de hecho, fomentando el trabajo y el mejoramiento de los bienes…” Derecho Civil. Tratado de los Derechos Reales, Vol I, pág. 581. Y también Salvat: “en atención a la seguridad que ella proporciona en el orden de los derechos, sin la prescripción no existiría jamás un derecho de propiedad al abrigo de toda objeción.” (Salvat, Raymunod, “Tratado de Derecho Civil Argentinos Derechos Reales, VolI, pág. 581
[3] “Traité théorique et practique de Droit Civile,De la presription”, T XXV 2, n27 , Paris, 2º Ed. 1905
[4] ob. cit.
[5] Quien también ha sostenido “Si no existiera la prescripción se hiciera en un estado de permanente zozobra”, “Prescripción” Ed. Advocatus, Córdoba 2004, pág. 24
[6] Highton, Elena I. “Dominio y usucapión”, 2º parte, pág. 138.
[7] Moisset de Espanés, Luis. “La prescripción adquisitiva decenal: justo título y boleto de compra venta”.Rev. del Notariado de Córdoba 1978, pág. 15 y JA 1979-II-4.
[8] Diez Picaso Luis-Guillón, Antonio “Instituciones de Derecho Civil”, Vol II, Ed. Tecnos, Madrid, 1974, pág.55
[9] Moisset de Espanés, L. ob. cit.
[10] Moisset de Espanés, Luis, ob. cit.
[11] Larenz, Karl, “Derecho de obligaciones” versión Santos Briz, Jaime, T 1, pág. 142, citado por Cerávolo, Francisco en “Los títulos provenientes de donaciones a herederos forzosos no son observables “LL 2010 F, pág. 692
[12] Kiper, Cladudio- Otero, Mariano C. “Prescripción adquisitiva “. Ed. Rubinzal Culzoni, Santa Fe 2018
CCCCom de -azul 12-08-97, LL B 1998-45, CITADO POR CIFUENTES Y CIFUENTES, CC DE LA República Argentina comentado y anotado LL Buenos Aires, 2003, T Ib pág. 732.
[13] Alterini, Jorge y otros, “Teoría general de las ineficacias“ Ed, La Ley Bs. as. 2000, pág.94
[14] Lambert.
[15] Tal es el caso de Lambert.
[16] Lambert, ob. cit.
[17] Kiper, Claudio, Otero Mariano, “Prescripción adquisitiva”, La Ley 2da Edición, págh. 8.
[18] En este sentido. Así el fallo Sala B de la Cámara Nacional en lo Civil de la Capital Federal que resolvió que si el notario aseveró que las partes estaban presentes -sin estarlo- y, más adelante en el tiempo, otorgaron otros actos notariales consecuentes de esa primera escritura, la misma se tiene por válida. Cám. Civ. y Com. de Gualeguaychú, Sala I, 26/8/2015, “Alessandri, Ernesto Heriberto c/ Vergara, Juan Pablo s /usucapión” (Revista Código Civil y Comercial, noviembre 2015, y Doctrina Judicial, 13/4/2016; cita online AR/JUR/30640/2015).
[19] Lamber, Néstor - “Eficacia subsanatoria de la prescripción adquisitiva en los títulos inmobiliarios”, Rev. Del Notariado nº 933 jul-sept 2018
[20] En los Fundamentos del Código se establece: “Se limitan los alcances reipersecutorios de la acción de reducción, admitiéndose que el donatario poseedor oponga la excepción de prescripción adquisitiva breve. De este modo se intenta solucionar el grave problema que las donaciones tienen en el tráfico jurídico.”
[21] Como debate la doctrina: “es cierto que la norma del 2459 del CCC al contemplar la situación del donatario y del suadquirente que ha poseído la cosa por más de diez años, afirma que “la acción de reducción no procede “en esas circunstancias aunque lo que no procede es la posibilidad de avanzar sobre la donada en sí. El reclamo del legitimar contra el beneficiario de una donación inoficiosa debería mantenerse en pie” Mazzinghi, Jorge A. “Porción legitima, acción de entrega o complemento.” LL2018 nB, pág. 796.
[22] Martí Diego M., “Donación a herederos legitimarios. Aplicación del Código Civil y Comercial. Acción de reducción. Plazo” [online], en Revista del Notariado, Nº 919, 2015.
[23] Conicidimos con la doctrina que no es una solución adecuada. Así: Guardiola, Juan J. “la institución de la prescripción adquisitiva se manifiesta como una opción legal errónea. Mucho más simple hubiese sido recurrir —como hacía el Proyecto de 1998— al régimen de donaciones excluidas de reducción (las previas a los diez años anteriores al fallecimiento del donante)”. “la usucapión en el nuevo código” RCCyC 2016 (marzo), 07/03/2016, 19 Cita Online: AR/DOC/566/2016
[24] Al considerar la misma como liberatoria, la prescripción oponible al heredero forzoso perjudicado en su legítima por la donación del causante sería la genérica de 5 años (art. 2560 CCCN), que empezaría a correr desde el fallecimiento de este último, constituyéndose el art. 2459 en una excepción al mismo.
[25] Asi: Mazzinghi, Jorge A. Ob cit. refiere: “El alcance de la defensa de prescripción adquisitiva tendría que restringirse al amparo de la cosa cuya posesión se viene ejerciendo por un lapso prolongado “. “la excepción del 2459 derivada de la prescripción adquisitiva de la cosa donada es un factor de consolidación del donatario sobre el inmueble o sobre el bien registradle objeto de la donación, aunque no llega a ser un factor de extinción del derecho del legitimar”.
[26] Casabé, Eleonora, “Prescripción adquisitiva: condición o plazo”. RDN 934 on Line
[27] Así Kiper, ob.cit.
[28]Alguna doctrina refiere a la realización del estudio de títulos como acreditativo de buena fe requerida por el artículo 1051 del Código Civil derogado y el 392 del CCCN.
[29] on line: diccionario jurídico.mx