Valores, principios y recursos legales en el marco del Derecho de la Emergencia en los contratos en general y los contratos habitacionales
Maria Alejandra Pasquet
“Los principios jurídicos que rigen las relaciones contractuales pacta sunt servanda deben observarse aún en tiempos de pandemia y la cláusula rebus sic stantibus es una absoluta excepción que debe ser aplicada, cuando proceda, en forma individualizada, solidaria, proporcional, de buena fe y justa”.
Doctor Juan Carlos Esquivel
La irrupción de la declaración de pandemia por parte de la OMS y la decisión del Gobierno Nacional de decretar mediante DNU 260/20 el comienzo de la cuarentena para todo el país, creó una situación de incertidumbre respecto del cumplimiento de los compromisos en todas las áreas de producción y servicios y, por ende, afectó también el ámbito inmobiliario En este sentido, con el DNU 297/20 se hicieron efectivas nuevas regulaciones, que si bien son obligatorias durante el plazo de vigencia del DNU, no dejan de ser medidas disruptivas con efectos en los acuerdo entre las partes.
Así, se sancionó el DNU 320/20 por indicar algunas de ellas y, en el caso del contrato de locación destinado a vivienda, la prórroga de los contratos que finalizaban entre el 20/03/2020 y el 30/09/2020, también el erróneamente denominado “congelamiento” de aumentos pactados, aun cuando se trata de una prórroga del pago de los aumentos con una facilidad en el tiempo (hasta marzo 2021) y suspensión de desalojos.
Esta disposición contemplada en el decreto de referencia, en su letra y en su espíritu y finalidad, fueron dictadas para proteger al locatario y garantizar su derecho constitucional a preservar su vivienda durante la vigencia de la emergencia pública en materia sanitaria
Teoría de la imprevisión, fuerza mayor y caso fortuito [arriba]
Ahora bien, dentro de los recursos legales también se apeló a la aplicación de la teoría de la imprevisión (art. 1091 CCyC), de la fuerza mayor (art. 1730 y art 1203, CCyC) y la imposibilidad de cumplimiento (arts. 955 y 965 CCyC) pero ello requiere otro análisis más profundo. (El resaltado pertenece a la autora).
Se colige del espíritu y letra del CCyC que los contratos están formados “para conservarse”, conforme el art. 1066, si hay dudas sobre la eficacia el contrato, o de alguna de sus cláusulas, debe interpretarse en el sentido de darles efecto (principio de conservación).
A partir de allí estudiaremos las alternativas, que van desde la renegociación a la solución menos querida que es la resolución del contrato y sus accesorios, como la fianza, cauciones, depósito de garantía, depósito de muebles y objetos que integran la locación, etc.[1]
Respecto del caso fortuito y fuerza mayor, indicamos que técnicamente son sinónimos,[2]pero ello no es aplicable a las locaciones para vivienda ya que el requisito para su aplicación está dado (art. 1203 CCyC) si el locatario se ve impedido de usar o gozar del inmueble (y en este caso él puede usar y gozar del mismo). Con lo cual, inferimos que se refiere a la locaciones comerciales, industriales, profesionales, etc., ya que, por el aislamiento social, preventivo y obligatorio, por razones superiores, como es la salud y la sanidad, se prohibió la circulación y la apertura de negocios, atención profesional (salvo las excepciones indicadas), entre otras actividades lucrativas.
Por otra parte, hacemos la salvedad que el DNU 260/2020 es de aplicación temporaria cuando, en caso de haberse suscripto el contrato de locación antes del decreto de cuarentena, y sin que sea posible la entrega del inmueble en tenencia al locatario, como estamos frente a una imposibilidad de ambas partes ya sea por parte del locador de entregar el inmueble y del locatario de recibirlo materialmente por la prohibición de circular, ello no habilita a alguna de las partes a rescindir el contrato.
La teoría de la imprevisión indica que la alteración extraordinaria de las circunstancias existentes al tiempo de la celebración, sobrevenga por causas ajenas a las partes habilita la via de la, la resolución total o parcial del contrato o su adecuación (renegociación) argumento del art. 1091 CCyC[3]
Por lo que se sigue de nuestro análisis entendemos que el COVID-19 es una situación “imprevisible” e “irresistible”, en el primer caso, porque no se trata de la erupción de un volcán en el llamado “Cinturón de fuego”, donde va de suyo la posibilidad del evento dañoso. Ni tampoco es un hecho que se pudo evitar y cuyo control aún no es posible, salvo evitando los contagios, cuestión altamente difícil de sostener por las implicancias económicas y también emocionales que significa su total acatamiento (hubo países, caso de Honduras, donde se llegó a decretar el “toque de queda”, para evitar la inexorable propagación del virus).
Contrataciones habitacionales [arriba]
Hasta ahora desarrollamos algunos de los institutos jurídicos cuya aplicación en materia de contratos de locación con destino lucrativo pueden ser un recurso legal al cual pueden las partes acceder, cada caso será diferente. Pero a renglón seguido, indicamos que el art. 9 menciona, en los primeros 3 incisos, la protección de la casa habitación o vivienda:
Art. 9°. Contratos alcanzados: Las medidas dispuestas en el presente decreto se aplicarán respecto de los siguientes contratos de locación:
1. De inmuebles destinados a vivienda única urbana o rural.
2. De habitaciones destinadas a vivienda familiar o personal en pensiones, hoteles u otros alojamientos similares.
Pero el art. 10 refiere a la vulnerabilidad del locador e indica:
“Quedan excluidos de lo dispuesto en el art. 4°[4] del presente decreto los contratos de locación cuya parte locadora dependa del canon convenido en el contrato de locación para cubrir sus necesidades básicas o las de su grupo familiar primario y conviviente, debiéndose acreditar debidamente tales extremos.”
Recordemos que los contratos habitacionales son aquellos convenios inmobiliarios suscriptos con las formalidades que requiere la ley, pero cuyo destino es la casa habitación o vivienda. Podemos mencionar en tal sentido y entre otros, la locación, el comodato, la habitación (derecho real constituido por acuerdo entre partes con la única finalidad de morar en ella) y hasta el usufructo cuando se constituye sobre un inmueble que funge de residencia habitual del o los usufructuarios (estipulación que debe constar en el convenio de constitución).
La finalidad del decreto es transparente, pero ¿dónde podemos fundarlo? Independientemente de los motivos que tuvo el PEN para su sanción, es nuestra intención brindar un anclaje social y normativo a las disposiciones contenidas en el decreto.
Principio del derecho “Rebus sic stantibus”. Normativa que estriba en el art. 62 del Tratado de Viena sobre Contratos [arriba]
La Ley nacional N° 19.865 aprueba la “Convención de Viena de derecho de los tratados”, que, en su art. 62 regula la situación de “Cambio fundamental en las circunstancias” e indica:
1. Un cambio fundamental en las circunstancias ocurrido con respecto a las existentes en el momento de la celebración de un tratado y que no fue previsto por las partes no podrá alegarse como causa para dar por terminado el tratado o retirarse de él, a menos que:
a) La existencia de esas circunstancias constituyera una base esencial del consentimiento de las partes en obligarse por el tratado; y
b) Ese cambio tenga por efecto modificar radicalmente el alcance de las obligaciones que todavía deban cumplirse en virtud del tratado.
2. Un cambio fundamental en las circunstancias no podrá alegarse como causa para dar por terminado un tratado o retirarse de él:
a) Si el tratado establece una frontera; o
b) Si el cambio fundamental resulta de una violación, por la parte que lo alega, de una obligación nacida del tratado o de toda otra obligación internacional con respecto a cualquier otra parte en el tratado.
3. Cuando, con arreglo a lo dispuesto en los párrafos precedentes, una de las partes pueda alegar un cambio fundamental en las circunstancias como causa para dar por terminado un tratado o para retirarse de él, podrá también alegar ese cambio como causa para suspender la aplicación del tratado.
Esta norma prescribe que, si se produce un cambio fundamental en las circunstancias existentes al momento de la celebración del contrato, la parte perjudicada o vulnerable podría alegar la disrupción para desobligarse del acuerdo o suspender sus efectos.
En orden con lo antedicho, el doctor Juan Carlos Esquivel[5] señala cinco (5) requisitos para la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus. A saber:
1- Que, entre las circunstancias existentes en el momento de celebración del contrato, y las concurrentes en el momento de su cumplimiento o ejecución se hayan producido una alteración extraordinaria.
2- Que, a consecuencia de dicha alteración, resulte una desproporción exorbitante y fuera de todo cálculo entre las prestaciones convenidas.
3- Que no exista otra alternativa para remediar el desequilibro de las prestaciones.
4- Que las circunstancias extraordinarias produzcan una disrupción que no pudo se prevista por las partes al momento de la contratación.
5- Que quien alegue la cláusula rebus sic stantibus haya obrado de buena fe carezca de culpa.
Principio de Buena Fe Contractual [arriba]
Otro de los principios es el de Buena Fe. El CCyC indica en su art. 9° que los derechos deberán ser ejercidos de buena fe y retoma este precepto en el art. 11 y prescribe lo dispuesto por los arts. 9 y 10 (“abuso del derecho”) se aplica cuando se abuse de una posición dominantes en el mercado, sin perjuicio de lo dispuesto por la normativa específica (leyes tuitivas del consumidor) Por ende, en línea del Tratado de Viena, para que se pueda alegar la imposibilidad de cumplimiento o la suspensión de los efecto de un acuerdo por razones extraordinariamente disruptivas, es necesaria la buena fe de la parte que lo interpela. Y el art. 961 avanza en el área contractual respecto de la interpretación y ejecución de los contratos.[6] Es de advertir que esta norma incorpora un elemento de subjetiva interpretación indicando que las consecuencias de los contratos no solo obligan a la “letra del acuerdo” sino con los que razonablemente se habría obligado un contratante cuidadoso y previsor”. Ahora bien, esta parte del art. nos abre la puerta para que una situación extraordinaria, imprevista, global, se admita que el contratante que se encuentra en extrema imposibilidad de cumplimento, pueda alegar la resolución, la renegociación o la suspensión del acuerdo.
Principio de Conservación de los Contratos. Art. 1066 [arriba]
Nuestro CCyC dedica un art. entero al favor negotii del Digesto de Ulpiano que hace prevalecer el acuerdo, el compromiso, el pacto, por sobre la ineficacia motivada por la interpretación de una o alguna de sus cláusulas. Pero, qué ocurre ante una situación imprevista e inesperada, acá las partes deberán acordar una modificación temporal en los contratos. En Argentina, este principio fue recogido por los DUN 319/20 Y 320/20 que consolidaron la vigencia (contemplando la suspensión de plazos, prórrogas y mediación) para los casos de hipotecas y locaciones, respectivamente.
Principio de Solidaridad [arriba]
Como bien señala el doctor Marcos Córdoba:
“la solidaridad debe ser vista como un género compuesto al menos por dos especies: la solidaridad espontánea, que es el comportamiento positivo de las personas sin que exista exigibilidad de ese comportamiento, es decir, es el que se comporta adecuadamente sin necesidad de que exista nada que pueda obligarlo a ello; y la solidaridad jurídica, que a su vez podría subclasificarse, debido a que está compuesta por la solidaridad exigible, en otros términos, la que la organización de las normas del derecho positivo le otorga acción al que con ella se beneficie, y otra que es jurídica sin que exista acción, pero que es jurídica porque produce consecuencias establecidas por el ordenamiento y es cuando la norma intenta provocar el comportamiento a través de una sanción positiva y de un reconocimiento de un beneficio a quien así se comporta.”[7]
La solidaridad es un principio general del derecho que opera tanto en tiempos de excepcionalidad como de normalidad.
Principio de la Seguridad Jurídica (dignidad de la vivienda) [arriba] [8]
La dignidad de la vivienda se encuentra reconocida en la Constitución Nacional y en diversos tratados internacionales incorporados a su art. 75, inc. 22. Además, indica que la ley establecerá ‘el acceso a una vivienda digna’ (art. 14 bis, tercer párrafo, tributario en este punto del art. 37 de la Constitución de 1949). Una vivienda, para ser considerada digna debe tener condiciones de habitabilidad (así como estar integrada a un hábitat conforme el mentado derecho a la ciudad) Pero es indispensable, que la seguridad jurídica de la vivienda esté garantizada por el estado .La observación 4[9], entre otros, indica que debe requerir para su dignidad: Seguridad jurídica de la tenencia (a) y Gastos soportables (c).
Por otra parte, reiteramos que al derecho a la vivienda se le aplican los mismos estándares que al resto de los Derechos Económicos, Sociales y Culturales. Por ende, si bien se rige por los principios de progresividad, al estar sujeto a la disponibilidad de los recursos estatales, y no de regresividad, lo cierto es que los Estados Parte asumen una obligación mínima inderogable destinada a asegurar la satisfacción de, por lo menos, ciertos niveles esenciales de cada uno de los derechos allí previstos, pues sin esta obligación mínima el PIDESC carece de su razón de ser. (Comité de Derechos Económicos, Sociales y Culturales, Observación General Nº 3, “La naturaleza de las obligaciones de los Estados Partes (art. 2, párr. 1 del Pacto)”, E/1991/23, 14 de diciembre de 1990, párr. 10.)[10]
Notas [arriba]
[1] Abatti - Rocca (h) Caso fortuito y fuerza mayor en la locación (arts. 1730 y 1203 Código Civil y Comercial) / Locaciones, Inmobiliario / 15/05/2020.
[2] Art. 1730 CCyC: Caso fortuito. Fuerza mayor. Se considera caso fortuito o fuerza mayor al hecho que no ha podido ser previsto o que, habiendo sido previsto, no ha podido ser evitado. El caso fortuito o fuerza mayor exime de responsabilidad, excepto disposición en contrario.
[3] Art. 1091. CCyC: “Si en un contrato conmutativo de ejecución diferida o permanente, la prestación a cargo de una de las partes se torna excesivamente onerosa, por una alteración extraordinaria de las circunstancias existentes al tiempo de su celebración, sobrevenida por causas ajenas a las partes y al riesgo asumido por la que es afectada, ésta tiene derecho a plantear extrajudicialmente o pedir ante un juez, por acción o como excepción, la resolución total o parcial del contrato o su adecuación. Igual regla se aplica al tercero a quien le han sido conferidos derechos o asignadas obligaciones, resultantes del contrato; y al contrato aleatorio si la prestación se torna excesivamente onerosa por causas extrañas a su alea propia”.
[4] Art. 4 DNU 320/20: Dispónese, hasta el 30 de septiembre del año en curso, el congelamiento del precio de las locaciones de los contratos de locación de inmuebles contemplados en el art. 9°. Durante la vigencia de esta medida se deberá abonar el precio de la locación correspondiente al mes de marzo del corriente año.
La misma norma regirá para la cuota mensual que deba abonar la parte locataria cuando las partes hayan acordado un precio total del contrato.
Las demás prestaciones de pago periódico asumidas convencionalmente por la parte locataria se regirán conforme lo acordado por las partes.
[5] Presidente de la Inter American Bar Association. “Pacta –sunt-servanda o Rebus Sic Statibus en Tiempos del COVID -19”. Sección Juridica Internacional. Revista Justo Medio. Perú. N° 134. 2020
[6] Art. 961: “Los contratos deben celebrarse, interpretarse y ejecutarse de buena fe. Obligan no solo a lo que está expresado, sino a todas las consecuencias que puedan considerarse comprendidas en ellos, con los alcances que razonablemente se habría obligado un contratante cuidadoso y previsor”. Código Civil y Comercial de la Nación. Infojus. 2015.
[7] Córdoba, Marcos M. Fundador de la Escuela de la Solidaridad. Conferencia “La solidaridad es un principio general del Derecho de Argentina” http://www.derech o.uba.ar/der echoaldia/notas/la-s olidaridad-es -un-principio-genera l-del-derecho-de-a rgentina/+ 5226. Recuperado en 27/05/2020
[8] Sabsay, Daniel. A. El acceso a la vivienda digna en un fallo de la Corte Suprema de Justicia de la Nación
[9] Observación general Nº 4: El derecho a una vivienda adecuada (párrafo 1 del art. 11 del Pacto). https://www. escr-net.org/e s/recurs os/observacio n-general-no -4-derecho-una- vivienda-adecuada -parrafo-1-del-art iculo-11-del-pact o. Recuperado en 27/05/2020
[10] Rey, Alejandro S. ¿Existe un derecho a la vivienda adecuada en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires? Revista Derechos Humanos. Año II, N° 2. Ediciones Infojus, pág. 3. Id SAIJ: DACF130277
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