Cuestiones novedosas sobre la adquisición, transmisión, extinción y oponibilidad de los derechos reales en el Código Civil y Comercial de la Nación

Dra. María Alejandra Pasquet

En el Libro IV, Título I “De las disposiciones generales”, el CCC le dedica todo el Capítulo 2 al tema de la adquisición, trasmisión, extinción y oponibilidad.

A diferencia del código de Vélez, este corpus regula los principios generales sobre la causa de los derechos reales.

Areán[1] indica que “Todo derecho reconoce su origen en un hecho que le sirve de antecedente, de modo que quedan comprendidos dentro del concepto de causa todos los hechos o actos jurídicos que actúan como fuente de los derechos”

El artículo 2505 del CC disponía que “Los derechos reales se adquieren y se pierden, según las disposiciones de este Código, relativas a los hechos o a los actos, por medio de los cuales se hace la adquisición, o se causa la pérdida de ellos”. Se entendía, entre líneas, que todos los derechos reales tiene una causa: se adquirían o perdían por medio de una causa que consistía en hechos o actos jurídicos. Por ende, había que remitirse a las normas sobre hechos y actos jurídicos, artículo 896 (hechos) y 944 (actos jurídicos). Además, como no había una disposición general, derivaba la causa de su adquisición o pérdida a cada derecho real en particular.

De igual modo, como señalaba el código de Vélez, se entiende que cuando se alude a “título”, se refiere a la CAUSA (idónea para producir la adquisición) Cuestión que no es menor ya que producía confusión respecto de la identidad de título con instrumento, aun cuando el artículo 2602 la mencionaba puntualmente.

Teoría del título y del modo [arriba] 

La Comisión redactora decidió conservar el dualismo tradicional respecto del Título y el Modo o de la doble causa (causa remota y causa próxima)[2]

Volvemos a citar el tema de la causa por tener una íntima vinculación con la teoría en estudio.

Para transmitir o constituir un derecho real, es necesario un título (hecho o acto jurídico)  que tenga la virtualidad de transmisión o la constitución (un acontecimiento, en el caso de los hechos; una venta, donación, entre otros). Pero éste (título) sólo crea la potestad jurídica que deberá completarse cuando se le adiciona el modo.

En síntesis, tanto los hechos como los actos jurídicos pueden ser adquisitivos, transmisivos, y extintivos.

Respecto de la adquisición o pérdida del derecho, la redacción sigue el temperamento asumido por Vélez, por cuanto el concepto no se restringe a la adquisición o pérdida, sino que se extiende, en concordancia con los artículos 896 (“a todos los acontecimientos susceptibles de producir alguna adquisición, modificación, transferencia o extinción  de derechos reales”) y 944 (son actos jurídicos reales los actos voluntarios, lícitos  que tiene por fin inmediato establecer entre las personas relaciones jurídicas, reales, crear, modificar, transferir, conservar o aniquilar derecho reales)[3]

En el CCC, Título IV “Hechos y actos jurídicos”, Capítulo 1 Disposiciones generales, si definen así los hechos y actos jurídicos.

Artículo 257: Hecho jurídico. El hecho jurídico es el acontecimiento que, conforme al ordenamiento jurídico, produce el nacimiento, modificación o extinción de relaciones o situaciones jurídicas.

Artículo 258. Simple acto lícito. El simple acto lícito es la acción voluntaria no prohibida por la ley, de la que resulta alguna adquisición, modificación o extinción de relaciones o situaciones jurídicas (nueva categoría)

Artículo 259. Acto voluntario. El acto jurídico es el acto voluntario lícito que tiene por fin inmediato la adquisición, modificación o extinción de relaciones o situaciones jurídicas.

Es interesante la clasificación que sigue de actos por cuanto incorpora nuevos conceptos y hasta un límite de edad:

· Acto voluntario (art. 260) es el ejecutado con discernimiento, intención y libertad, que se manifiesta por un hecho exterior.

· Acto involuntario (art. 261) es involuntario por falta de discernimiento:

a) El acto de quien, al momento de realizarlo, está privado de razón.

b) El acto ilícito de la persona menor de edad que no ha cumplido los 10 años

c) El acto lícito de la persona menor de edad que no ha cumplido los 13 años, sin perjuicio de lo establecido en las disposiciones especiales.

La teoría del título y modo es inherente de la adquisición o constitución de derechos reales que se ejercen por la posesión (no solamente el dominio), en forma derivada, por actos entre vivos.  En resumen, el único modo suficiente es la tradición y para que el título y el modo sean suficientes sus constituyentes deben ser capaces y estar legitimados.

Así, el artículo 1892 señala: “La adquisición derivada por actos entre vivos de un derecho real requiere la concurrencia de título y modo suficiente.

Se entiende por título suficiente el acto jurídico revestido de las formas establecidas por la ley, que tiene por finalidad transmitir o constituir el derecho real.

La tradición posesoria es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales que se ejercen por la posesión.

Sucedáneos de la tradición (no son excepciones): Traditio Brevi Manu (dos casos): No es necesaria (la tradición) cuando la cosa es tenida a nombre del propietario, y éste por un acto jurídico sinalagmático pasa el dominio de ella al que la poseía a su nombre (eleva una categoría, de poseedor a titular).

Tampoco es necesaria cuando: cuando el que la poseía a nombre del propietario, principia a poseerla a nombre de otro (el titular la vende a otra persona pero continúa el poseedor en su misma categoría).

En el caso de la Constituto Posesorio: No es necesaria la tradición posesoria cuando el poseedor la transfiere a otro reservándose la tenencia y constituyéndose en poseedor a nombre del adquirente (aquí, el titular baja una categoría, ya que antes era el titular y la vende al tenedor con reserva de quedarse como tenedor y poseedor a nombre del ex tenedor y ahora titular).

Es interesante destacar la cuestión de la inscripción constitutiva (art. 1882 parágrafo 4to).

Guardiola, Juan José[4] señala que en el artículo 1982 se establece como excepción la inscripción constitutiva (“La inscripción registral es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales sobre cosas registrales en los casos legalmente previstos (caso de los automotores y maquinarias que se autopropulsen) ; y sobre las cosas no registrables, cuando el tipo del derecho así lo requiera” (caso de muebles susceptibles de prenda sin desplazamiento o con registro) y añade que pese a un primer intento (ver el Proyecto original y los Fundamentos) de sustituir la tradición como modo constitutivo en materia inmobiliaria por la registración, finalmente se optó por la recomendación de las XXIII Jornadas Nacionales de Derecho Civil, celebradas en la provincia de Tucumán, en el año 2011, “de mantener la tradición como elemento cointegrativo del derecho real y principal modo suficiente”

Nos remitimos al Libro III (Obligaciones) y vemos que en el Parágrafo 2º Obligaciones de dar cosa cierta para constituir derechos reales, el artículo 750 indica: Tradición. El acreedor no adquiere ningún derecho real  sobre la cosa antes de la tradición, excepto disposición legal en contrario (similar al artículo 577 del CC de Vélez).

Continuando con el estudio del artículo 1982, indica que en el caso de la servidumbre positiva (es la servidumbre que impone al dueño del predio sirviente la obligación de dejar hacer alguna cosa o de hacerla por sí mismo) el primer uso es  modo suficiente para su adquisición.

Y remite al Libro V, en el caso de las adquisiciones mortis causa

Oponibilidad e inoponibilidad [arriba] 

Continuando con la filosofía de Vélez, un derecho no puede ser respetado si no es conocido o pudo ser conocido por quien debe respetarlo o por los terceros que pueden verse afectados. Ergo, guardan relación directa los conceptos  publicidad y oponibilidad a terceros.

Es propio de los derechos reales la publicidad (de allí que uno de los caracteres sea la absolutez) ya que en el caso de los derechos personales, solamente debe ser conocido por quien es el sujeto pasivo de la relación jurídica (de allí su carácter de relativos)

El artículo 1893 indica: Inoponibilidad. La adquisición o transmisión  de derechos reales  constituidos de conformidad  a las disposiciones de este Código no son oponibles a terceros interesados y de buena fe mientras no tengan publicidad suficiente.

Para comprenderlo mejor: el tercero debe ser interesado y de buena fe.

La publicidad no es necesaria a los efectos de la protección de los derechos reales frente a cualquier tercero, sino que éste debe ser interesado: aquel que, de no cumplirse con la publicidad, puede invocar un interés legítimo en desconocer la transmisión o constitución del derecho real de que se trate, pero además, el tercero debe ser de buena fe.

Tradición y publicidad: también se utilizó el criterio del CC de Vélez al establecer que no pueden prevalerse de la falta de publicidad aquellos que participaron en los actos, ni quienes conocían o debían conocer la existencia del título del derecho real. Artículo 1893 parágrafo 4to: “No pueden prevalerse de la falta de publicidad quienes participaron en los actos, ni aquellos que conocían o debían conocer la existencia del título del derecho real”.

Posesión y publicidad: siguiendo a Elena Highton, colegimos que el artículo 1893 especifica que “…se considera publicidad suficiente la inscripción registral o la posesión, según el caso…”. Pero en verdad, la publicidad la brinda la situación permanente de la relación posesoria (por eso es una publicidad posesoria y no traditiva). Ello, en razón de que la mayoría de los derechos reales se ejercen por la posesión (inclusive el caso de la servidumbre positiva que se ejerce a través de actos posesorios), todos ellos de manifestación pública, no solamente implica la exteriorización de esos derechos sino que constituyen el contenido del mismo.

Adquisición legal. Posición del subadquierente de cosas muebles [arriba] 

El derecho real es creado por la ley, de acuerdo con el principio generalizado y sostenido del numerus clausus. Pero aquí hablamos de la ADQUISICIÓN LEGAL. Recordemos que tenemos tres momentos o etapas en materia de derechos reales: CREACION, CONSTITUCION y ADQUISICIÓN.

Nos vamos a referir a la adquisición: el artículo 1894 dice que se adquieren por efecto de la ley:

· Los condominios  con indivisión forzosa perdurable de accesorios indispensables al uso común de varios inmuebles (nace por su carácter accesorio)

· Los condominios de muros, cercos y fosos cuando el cerramiento es forzoso (también nace por depender de otro objeto)

· El que se origina en la accesión de cosas muebles inseparables

· La habitación del cónyuge y del conviviente supérstite ante el fallecimiento del otros cónyuge o conviviente (innovación respecto de la incorporación del conviviente)

· Los derechos de los adquirentes y subadquirentes de buena fe

Ahora bien, la presunción de propiedad por parte del poseedor de buena fe de una cosa mueble no robada ni perdida que le permite resistir, bajo determinados condicionamientos, a la acción de reivindicación constituye una presunción que no admite prueba en contrario y por lo tanto equivale a la prueba de la propiedad.

En el caso de que la cosa sea registrable los recaudos respecto de la buena fe son mayores. Artículo 1983 parágrafo 2do y 3ro: “Respecto de las cosas muebles registrables no existe buena fe sin inscripción a favor de quien la invoca. Tampoco existe buena fe aunque haya inscripción a favor de quien la invoca, si el respectivorégimen especial prevé la existencia de elementos identificatorios de la cosa registrable y éstos no son coincidentes”

Lo mismo ocurre con el artículo 1895 que trata del caso del SUBADQUIRENTE. Se produce un efecto similar en el caso del subadquirente de buena fe y a título oneroso que llegó a ser propietario en virtud de un acto nulo, salvo que no haya intervenido el titular del derecho en el acto precedente. Dice la norma “La posesión de buena fe del subadquirente de cosas muebles no registrables que no sean hurtadas o perdidas es suficiente para adquirir los derechos reales principales excepto que el verdadero propietario pruebe que la adquisición fue gratuita”.

Notas [arriba] 

[1] Arean, Beatríz. Curso de derechos reales. 6ta Edición. Hammurabi. Buenos Aires. 2004
[2] Highton de Nolasco, Elena. “Reforma al Código Civil y Comercial y disposiciones generales en  materia de derechos reales”. Revista de Derecho Privado y Comunitario. Ed. Rubinzal Culzoni. Santa Fe. 2012
[3] Nota de la redactora: la frase entre paréntesis no es textual.
[4] Guardiola, Juan José. “Apostillas a los derechos reales en el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación”. elDial.com. Doctrina. Buenos Aires. 2015