Moeremans, Daniel E. 25-03-2024 - Reformas del DNU 70/2023 en materia contractual 08-08-2018 - Responsabilidad del garajista en el Código Civil y Comercial de la Nación
La pandemia mundial del coronavirus, que llevó a que el PEN dictara, entre otras medidas, el aislamiento social obligatorio[2],constituye sin dudas un caso fortuito o fuerza mayor, excluyente de responsabilidad (arts. 1730, 955 del CCC primera parte), siendo una especie de “causa ajena” (art. 1730 CCC). En un trabajo anterior[3] mencionamos que a diferencia a lo que lamentablemente estamos acostumbrados (emergencias económicas, sociales), en este caso se trata principalmente de una emergencia sanitaria, con la particularidad que tiene también efectos económicos negativos, cuyas dimensiones aún no se han determinado o evaluado, pero que se consideran serán extraordinarios tanto en la economía nacional como mundial. Esto agrava la crisis económica y social que ya antes atravesaba y atraviesa nuestro país y que diera motivo a la sanción de la Ley Nº 27.541[4]. También señalamos que otra particularidad que presenta el casus es la temporalidad, es decir no se trata de una situación de imposibilidad definitiva, ya que tarde o temprano, la causal de fuerza mayor desaparecerá, aunque, sus efectos negativos se prolongarán en el tiempo. En este sentido,el art. 956 del CCC establece que cuando el casus es temporario sólo tiene efecto extintivo de la obligación cuando el plazo es esencial, o cuando su duración frustre el interés del acreedor de modo irreversible[5]. En los demás supuestos solo se suspenden los efectos del contrato.
En materia de contrato de locación inmobiliaria, el tema del casus está tratado en el art. 1203 CCC. Este artículo establece que “si por caso fortuito o fuerza mayor, el locatario se ve impedido de usar o gozar de la cosa, o esta no puede servir para el objeto de la convención, puede pedir la rescisión del contrato, o la cesación del pago del precio por el tiempo que no pueda usar o gozar de la cosa. Si el caso fortuito no afecta a la cosa misma, sus obligaciones continúan como antes[6]” (el resaltado es propio). Esta redacción se apartó del Código de Vélez[7] en el sentido de que literalmente resulta solo aplicable, si el casus afecta la cosa misma. En caso contrario, en teoría, sus obligaciones siguen como antes. Nosotros propugnamos sin embargo, la aplicación de esta norma para el supuesto en que el destino para el que se celebró el contrato no pudiera ser cumplido por el casus. Así dijimos[8]:
“Si ello es así, ya se trate de la pérdida de la cosa o de la inadecuación para el destino tenido en miras al contratar, ambos supuestos tienen virtualidad extintiva del contrato, con la consiguiente obligación recíproca de restitución de lo que se hubiese percibido y no ejecutado recíprocamente que, por efecto de la extinción, deviene como pago sin causa, quedando el cumplidor autorizado para repetirlo”[9].
La doctrina era coincidente en este sentido. Cuando la destrucción de la cosa es parcial o cuando solo se puede cumplir parcialmente el destino para el cual la cosa fue locada, puede el locatario, a nuestro entender, pedir la disminución del precio o la rescisión del contrato, según fuere la importancia de la parte destruida o que no se puede afectar al destino para el cual estaba prevista (art. 1203 C.C.). Por otro lado, el art. 1090 del CCC prevé el supuesto de la frustración de la finalidad del contrato, siempre que se presenten los requisitos establecidos en la norma, aclarando que “si la frustración de la finalidad es temporaria, hay derecho de resolución sólo si se impide el cumplimiento oportuno de la obligación cuyo tiempo de ejecución es esencial”. Así por ej. si se hubiese alquilado un local comercial para vender productos de pascuas, al no poder cumplirse la finalidad podía el locatario rescindir el contrato, sin responsabilidad alguna (art. 1730 CCC).
En el presente el casus no se asimila a la posibilidad real de pago en virtud de una situación de emergencia, sino más bien a la onerosidad sobreviniente del mismo producto de un hecho extraordinario e imprevisible, es decir más cerca de la teoría de la imprevisión (art. 1091 CCC). En sentido similar el art. 956 del CCC establece que: “La imposibilidad sobrevenida, objetiva, absoluta y temporaria de la prestación tiene efecto extintivo, cuando el plazo es esencial o cuando su duración frustra el interés del acreedor de modo irreversible”.
Analizábamos en el trabajo primeramente mencionado la situación tanto del locatario cuanto del locador, según el destino de la locación. Si el destino es habitacional en rigor lejos de la privación de uso para el destino previsto, el mismo es más intenso en virtud de las medidas de aislamiento social preventivo obligatorio. En cambio, si se trata de otro destino, habrá que analizar si es uno de los excluidos del aislamiento o no. En el primer caso el uso no quedaría limitado (por ej. supermercado o venta de artículos declarados esenciales), mientras que en el segundo (por ej. destino comercial en actividad no declarada esencial), no se pudo utilizar el mismo para el destino principal previsto, limitándose el uso a la guarda de mercaderías o bienes del local. A su turno en cuanto a la obligación de pago del alquiler, decíamos que había que distinguir entre los casos en que el inquilino seguía percibiendo sus ingresos de aquellos otros en que no ocurría lo mismo o que previsto que el ingreso proviniera de la actividad, el mismo fue nulo por la prohibición de la actividad misma. En cabeza del locador a su turno tenemos la circunstancia de que en general no pudo disponer del inmueble locado, ya que el mismo siguió en la tenencia del locatario, ya que aun queriendo mudarse éste no lo pudo hacer por las restricciones vigentes. Combinando los distintos factores, consideramos que en los casos en que no se haya impactado el ingreso de los locatarios con destino habitacional, el contrato debería cumplirse tal como está pactado, pues la ecuación económica financiera seguía inalterada. En los supuestos en que sí se ha impactado en alguna de las variables referidas, se debe aplicar el art. 1091 del CCC, pudiendo la parte afectada solicitar extrajudicialmente la adecuación del contrato, en base a la doctrina del esfuerzo compartido. Si no se lograra un acuerdo, se deberá requerir la intervención judicial o prejudicial, según que exista o no la posibilidad de mediación. El locatario debería ofrecer pagar lo que se considere justo en base a un criterio de buena fe, recomponiendo el sinalagma funcional. A nuestro entender no sería de buena fe negarse a pagar in totum el precio, si continúa de alguna manera en el uso y goce del inmueble.
El contrato, en principio, no puede resolverse unilateralmente ni por el locador ni por el locatario, salvo casos particulares, es decir cuando el destino no sea posible alcanzar, o cuando el plazo es esencial o cuando la ecuación económica o financiera del contrato se rompió definitivamente. Es decir, consideramos que la situación producida por el casus, en el supuesto de que se hubiera afectado el sinalagma funcional debería resolverse a través de la aplicación de la teoría del esfuerzo compartido.
El visto y los “considerando” del Decreto 320/2020 hablan fundamentalmente de la pandemia del coronavirus y sus efectos. Así en el párrafo seis puede leerse que:
“Nos encontramos ante una emergencia Sanitaria que obliga al gobierno a adoptar medidas y decisiones con el objetivo de velar por la salud pública, pero, también, paliar los efectos de las medidas dispuestas, que afectarán el consumo, la producción, la prestación de servicios y la actividad comercial, entre otros muchos efectos. Esta situación exige extremar esfuerzos para enfrentar no solo la emergencia sanitaria, sino también la problemática económica y social. En efecto, el Estado debe hacerse presente para que los y las habitantes de nuestro país puedan desarrollar sus vidas sin verse privados de derechos elementales, como el derecho a la salud, pero sin descuidar otros, como el derecho a la vivienda”.
En el séptimo puede leerse que:
“la emergencia antes aludida, con sus consecuencias económicas, torna de muy difícil cumplimiento, para una importante cantidad de locatarios y locatarias, hacer frente a sus obligaciones en los términos estipulados en los contratos, redactados para una situación muy distinta a la actual, en la que la epidemia producida por el coronavirus ha modificado la cotidianeidad, los ingresos y las previsiones de los y las habitantes del país”.
En los párrafos octavo, novena, décimo y décimo primero se ratifica esta idea al disponer:
“Que además muchos trabajadores y trabajadoras, comerciantes, profesionales, industriales y pequeños y medianos empresarios ven afectados fuertemente sus ingresos por la merma de la actividad económica, lo que origina una reducción de los mismos, con la consecuente dificultad que ello genera para afrontar todas las obligaciones en forma íntegra y para disponer lo necesario para costear su alimentación, salud y su vivienda (…). Que, en este contexto, se dificulta para una gran cantidad de locatarios y locatarias dar cumplimiento a diversas obligaciones de los contratos celebrados, en particular a las cláusulas que se refieren a la obligación de pago del precio de la locación (…). Que, en este contexto, muchos locatarios y locatarias, en el marco de esta coyuntura, pueden incurrir en incumplimientos contractuales, y ello, a su vez, puede desembocar, finalmente, en el desalojo de la vivienda en la cual residen. Ello agravaría aún más la compleja situación que atraviesan y las condiciones sociales imperantes (…). Que, asimismo, la obligación de cumplir con las medidas de aislamiento social, preventivo y obligatorio, dificulta aún más la posibilidad de buscar y hallar nueva vivienda.”
Luego el decreto reafirma que el derecho a una vivienda digna está amparado por normas constitucionales y por normas convencionales con jerarquía constitucional. Y que en virtud de lo expuesto se dicta como una medida transitoria que se encuentra enmarcada en la emergencia declarada en los decretos antes referidos (los cuales hacen mención, como vimos, a la emergencia sanitaria) y que el presente DNU tiene como finalidad proteger el interés público, y los medios empleados son justos y razonables como reglamentación de los derechos constitucionales (CSJN, Avico c. De la Pesa, Fallos 172:21) y que también la CSJN ha avalado la constitucionalidad de las leyes que suspenden temporaria y razonablemente los efectos de los contratos como los de las sentencias firmes, siempre que no se altere la sustancia de unos y otras (CSJN Fallos 243:467[11]). Que en casos de necesidad de protección del interés público, el gobierno está facultado para sancionar las leyes que considere conveniente, con el límite de que tal legislación sea razonable, y no desconozca las garantías o las restricciones que impone la constitución. Se remarca que las situaciones extraordinariasjustifican remedios extraordinarios (CSJN Fallos 238:76). Y autoevaluando el Decreto se manifiesta que las medidas adoptadas son razonables, proporcionadas con relación a la amenaza existente y destinadas a paliar una situación social afectada por la epidemia, para evitar que se agrave y provoque un mayor deterioro en la salud de la población y en la situación social, en particular que una parte de la población se vea privada del derecho a la vivienda.
En general compartimos el diagnóstico que se hace sobre los efectos de la pandemia en las relaciones locativas. También coincidimos que el tema de la locación[12], especialmente de viviendas, constituye una parte entrañable y trascendente en la historia de nuestra Nación. Así, desde la segunda década del siglo XX hasta nuestros días se sucedieron una serie innumerables de modificaciones en materia locativa con relación a las previsiones hechas por Vélez Sarsfield en el Código Civil[13], considerándose que el tema del acceso a una vivienda digna prevista en el art. 14 bis de la CN, incluye también a las locaciones[14]. El movimiento reformista en esta materia tuvo un hito transcendente con la sanción de la Ley Nº 23.091, que regularizó con éxito, a nuestro entender, el tema de las locaciones urbanas, sobre todo con destino habitacional. Es por ello que si bien el Código Civil y Comercial de la Naciónderogó la referida ley, mantuvo los artículos fundamentales. También ha impactado en el tema locativo la prohibición de indexación, actualización o repotenciación de precios previsto en la llamada Ley de convertibilidad N° 23.928[15],prohibición que aún se encuentra vigente en virtud de la Ley de emergencia económica Nº 25.561[16] y sus continuas prórrogas. También ha impactado sobre el régimen locativo, las normas de defensa del consumidor (Ley Nº 24.240), cuando el locador es un proveedor profesional de bienes y el destino es habitacional. En la actualidad, está en trámite parlamentario una nueva reforma a las disposiciones contenidas en materia de locaciones inmobiliarias, el que ha merecido media sanción, en la Cámara de Diputados[17].
A continuación analizaremos si el decreto cumple con el estándar de razonabilidad, proporcionalidad, temporalidad, etc., mencionados en los considerandos del Decreto, recordando que la CSJN[18], sostuvo que a los efectos de la constitucionalidad de las normas de emergencia deben ser razonables, limitada en el tiempo[19], declarada la situación de emergencia por el Congreso, un remedio y no una mutación en la subsistencia o esencia del derecho adquirido por sentencia o contrato, y que está sometida al control jurisdiccional de inconstitucionalidad, toda vez que la situación de emergencia, a diferencia del estado de sitio no suspende las garantías constitucionales. Que “«el derecho de emergencia» no nace fuera de la constitución, sino dentro de ella; se distingue por el acento puesto, según las circunstancias lo permitan y aconsejen, en el interés de individuos o grupos de individuos, o en el interés de la sociedad toda”. Y rescato también el criterio de que:
“si la normativa de emergencia cumple con los requisitos mencionados (…). No hay violación del art. 17 de la Constitución cuando por razones de necesidad se sanciona una norma que no priva a los particulares de los beneficios patrimoniales legítimamente reconocidos ni les niega su propiedad y solo limita temporalmente la percepción de tales beneficios o restringe el uso que pueda hacerse de la propiedad”.
También destacamos que el Decreto en los considerandos trata y motiva fundamentalmente la emergencia sanitaria desde la óptica del locatario habitacional, no el que tiene otro destino, a pesar de que comprende también a los locatarios con otros destinos e incluso a casos de arrendamiento rural. A su turno el Decreto tiene 17 artículos, el último de forma. Según da cuenta en servicio www.Infoleg.gob.ar, esta norma modifica o complementa en mayor o menor medida siete normas[20].
2. Marco de Emergencia (Art. 1): Se incluye la regulación lo dispuesto por el Decreto 260/20[21] y sus modificatorios, el 297/20, que incluyen a la pandemia por el Coronavirus en la Ley Nº 27.541 de emergencia pública en materia económica, financiera, fiscal, administrativa, tarifaria, energética, sanitaria y social. Esta inclusión deja dudas no sobre la existencia de un Asus, sino sobre la extensión de las facultades del PEN para dictar normas vinculadas a las relaciones locativas, ya que las delegaciones previstas en la Ley Nº 27.541 y la normativa vinculada a la pandemia, tienen como principal destinatario al Estado y no a los particulares. A nuestro entender la crisis económica, social, fiscal, etc. que padece la sociedad en su conjunto no es coyuntural, sino una crisis estructural y crónica, que no se solucionan con las medidas que se propugnan en el decreto. Por otra parte, se externalizan efectos de la referida crisis en los locadores, cuando en rigor es el Estado a través de la seguridad social, u otros mecanismos, el que debería brindar una solución los locatarios en situación de vulnerabilidad, precisamente por lo establecido en el art. 14 bis y por el 11 del Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales. En concreto, si bien la Pandemia agrava la situación de vastos sectores de la sociedad, es diferente a la crisis económica social, fiscal, etc. que en forma estructural nos aquejan.
3. Locaciones alcanzadas (Art. 9 y 11): Las locaciones alcanzadas por el decreto son: a) las que tienen destino habitacional única, sea urbana o rural, b)de habitaciones destinadas a vivienda familiar o personal en pensiones, hoteles u otros alojamientos similares, c) los destinados a actividades culturales o comunitarias, d) los inmuebles rurales destinados a pequeñas producciones familiares y pequeñas producciones agropecuarias, e) los inmuebles alquilados por personas monotributistas, destinados a la prestación de servicios, al comercio o industria, f) los alquilados por profesionales autónomos para el ejercicio de su profesión, g) los alquilados por Micro, Pequeñas uy medianas empresas (MIPyMES), conforme a lo dispuesto en la Ley Nº 24.467 y mod. Destinados a la prestación de servicios, al comercio o industria, h) los alquilados por Cooperativas de Trabajo o empresas recuperadas, inscriptas en el INAES.
Conf. al art. 11. No se aplica en los casos de arrendamientos o parcerías rural contemplados en la Ley Nº 13246, con las excepciones previstas en el art. 9 inc. 4, y los contratos de locación temporarios previstos en el art. 1199 del CCC.
Abarca entonces aquellas locaciones en que la parte locataria tiene prima facie una situación de vulnerabilidad, abarcando no solo a las locaciones habitacionales (según surgiría de los considerandos del Decreto), sino también aquellas que tienen fines comunitarios, culturales o comerciales o empresariales, cuando los locatarios se encuadren en las categorías mencionadas. Es por ello que, en el caso de las locaciones temporarias, por no presentar el locatario el carácter de vulnerable no se aplica. Tampoco tratándose en el caso de aparcerías rurales en el caso de la Ley Nº 13.246, con la excepción mencionada en el art. 9 inc. 4.
4. Suspensión de desalojos (art. 2): Se suspenden la ejecución de los desalojos hasta el 30 de septiembre de 2020 en todo el territorio nacional, cuyo objeto sea de los contratos individualizados en el artículo 9°, siempre que el litigio se haya promovido por el incumplimiento de la obligación de pago y la tenencia del inmueble se encuentre en poder de la parte locataria, sus continuadores o continuadoras, en los términos del art. 1190 del CCCC, sus sucesores o sucesoras por causa de muerte o de un sublocatario o una sublocataria, si hubiere. Esta medida alcanza también a los lanzamientos ya ordenados que no se hubieran realizado a la fecha de entrada de vigencia del presente decreto. Hasta el 30 de septiembre quedan suspendidos los plazos de prescripción en los procesos de ejecución de sentencia respectivos.
La pretensión del decreto es que no se ejecute la orden de desalojo a los locatarios y demás personas mencionadas, que hubieran sido demandados por desalojo basados en la causal de falta de pago. La suspensión será hasta el 30/9/2020 y siempre que se encuentren en la tenencia del inmueble. Así redactado presenta varios puntos cuestionables: a) La temporalidad de la causa de la falta de pago: Si bien en la actualidad en virtud de la medida de entrega anticipada puede el locatario recuperar la tenencia del inmueble antes del dictado de la sentencia definitiva, la causa puede provenir de muchos años atrás y aun así el locatario renuente se beneficia de la suspensión de la ejecución del desalojo. Ej. una persona no pagó sus arriendos en el año 2015 o antes. Se le inició proceso de desalojo. Después de cinco años obtuvo el locador una sentencia y la orden de desahucio. El CCC le exige esperar 10 días (hábiles a nuestro entender para proceder al mismo). Llegado a este punto deberá ahora esperar teóricamente hasta el 30 de septiembre (si es que no se prorroga el decreto en virtud del art. 13 del propio decretoo se dicta una ley de emergencia locativa), para llevarlo a cabo, obviamente sin que dicha espera se vea realmente compensada económicamente, pues si no pagó es muy probable que no pagará tampoco el plazo de gracia que se le otorga. O sea, para que sea razonable y proporcional se debió limitar temporalmente la falta de pago causado por la pandemia y las medidas de aislamiento social o en el mejor de los escenarios para el locatario desde el dictado de la ley de emergencia social (Diciembre 2019) mas en ningún caso con anterioridad. B) Temporalidad de la suspensión: En diversos artículos del decreto se fija como fecha terminis de los beneficios el 30 de septiembre de 2020. A dicha fecha es probable que concluya la emergencia sanitaria, pero ¿la social? Esperemos que sí, pero…
El término de conclusión de la suspensión es arbitrario, pues si se basa como se dice en los considerandos en la emergencia sanitaria, es probable que concluya antes. Si se basa en la social, seguro no concluirá a esa fecha y habilitará nuevas prórrogas premiando al deudor moroso. En este sentido se debería en rigor aplicar la doctrina de la CSJN respecto del derecho de la emergencia y establecer que la suspensión se prolonga durante todo el tiempo que dura la emergencia sanitaria y no fijar de antemano un número preciso de meses o años.C) Como vemos la causal de la suspensión no es ni la pandemia, ni siquiera la emergencia social dictada en Diciembre de 2019, sino una situación preexistente, ya que en nuestro país seguramente nadie obtuvo una sentencia de desalojo hasta hoy por una causal de falta de pago en Diciembre 2019 o en Marzo 2020. Esto tampoco a nuestro entender supera el test de proporcionalidad ni de razonabilidad, pues no tiende a superar una situación causada por una emergencia, sino pre-existente. d) Por otro parte, como la causal del desalojo sería la falta de pago exclusivamente, no caen dentro de su órbita los desalojos por vencimiento de plazo anteriores al 20 de marzo (art. 3°) u otras causales, con lo cual si se quisiera evitar los desalojos en general, la regulación sería también insuficiente. En cuanto a la causal de falta de pago, cabe recordar que según el art. 1222 CCC para que la misma sea procedente, se deben adeudar dos períodos y se debe intimar en forma fehaciente el pago otorgando 10 días corridos para ello entre otras cosas, con lo que consideramos que el locatario ya cuenta con herramientas suficientes para evitar un desalojo prematuro. Sin perjuicio de ello, hubiera sido más lógico no computar a los efectos del impago el período emergencial. De esta manera se evitaría ser demandado por desalojo por falta de pago, durante el estado de emergencia o el mencionado en el decreto.
El texto de la norma dice que se aplica a todo el territorio nacional. Tal interpretación, desde el punto de vista constitucional pareceríachocar con los arts. 5 y 75 inc. 12 de la CN, ya que las cuestiones procesales son de competencia local, por lo que la invitación a adherirse a la Ciudad y a las Provincias mencionadas en el art. 12, podría haberse extenderse a este supuesto.
La suspensión de los desalojos mediante normativa de emergencia no es novedosa en nuestro país, ni sus cuestionamientos constitucionales. Sí obviamente la pandemia y la causal, porque en las normas anteriores estaban fundadas en la emergencia locativa en especial y al revés de lo que ocurre en el presente, se excluía como causal de suspensión de las sentencias las motivadas por la causal de falta de pago precisamente. Solo para ejemplificar en fecha 15 de mayo de 1959 la CSJN dictó diversas sentencias referentes a la constitucionalidad de la suspensión de desalojos[22]. En el caso Ndur Amar c. Borelli, se recordó que la Corte ya en los meses de Diciembre de 1934 y marzo de 1935 al resolver los casos Avico c. de la Pesa y Conrado Yaben c. Alberto Lavallén y otra que versaron sobre los arts. 1 y 4 de la Ley Nº 11.741[23] (sobre moratorias hipotecarias), afirmó la validez constitucional “en cuanto manifestaciones de la policía de emergencia” aquellas disposiciones que conceden una moratoria razonable a los deudores u obligados, entendiendo por tal la suspensión de los remedios legales o acciones que algunas veces suelen otorgarse por ley en ocasión de desastres económicos (Fallos T. 172, ps. 21 y 291). En materia de locaciones recordó que tanto la Ley Nº 12.847, sancionada el 20 de Septiembre de 1946, como la Ley Nº 12.998, sancionada el 6 de Agosto de 1947 (cuanto la Ley Nº 14.438 y sus prórrogas) disponían la suspensión del trámite de los juicios pendientes sobre desalojos de casas, departamentos o piezas destinadas a habitación por el término que ellas establecían: Por otra parte, la suspensión de los desalojos resueltos por sentencias firmes, que todas estas leyes y otras de la misma especie ordenaron ha sido expresamente reconocida por esta corte como constitucional (Fallos t. 204, p. 195 (Rev. La Ley, T. 41, pg. 428, fallo número 20.420 y otros posteriores) y es indudable que, en una extensión análoga la establecida por la Ley Nº 14.438 y sus prórrogas, también aquellas importaban efectivamente una suspensión del trámite de la actividad jurisdiccional en tales juicios durante un cierto tiempo:
“Que esta Corte, en diversos pronunciamientos, ha reconocido a las leyes de suspensión de desalojos y prórroga de locaciones dictadas en el país durante los últimos daños, a partir de la Ley Nº 12.847, sancionada el 20 de Septiembre de 1946, el carácter de “leyes de emergencia”, esto es de leyes excepcionales impuestas por la necesidad derivada de lo que se ha denominado la “crisis de la vivienda” (…). Es verdad que esta legislación está vigente en el país desde hace demasiados años. Pero la temporaneidad que caracteriza a la emergencia, como que resulta de las circunstancias mismas, no puede ser fijada de antemano en un número preciso de años o meses. Todo lo que cabe afirmar razonablemente es que la emergencia dura todo el tiempo que duran las causas que la han originado. Tampoco corresponde a los jueces apreciar si son o no eficaces los medios que emplea el legislador para remediar la necesidad pública que determina la emergencia, pues la elección de esos medios corresponde natural y ordinariamente a los poderes de gobierno y no está supeditada a la aprobación de los jueces”.
En el caso Russo, Angel c/ de Delle Donne, se afirmó que:
“Esta Corte ha reconocido en situaciones de emergencia la constitucionalidad de las leyes que suspenden temporalmente tanto los efectos de los contratos libremente convenidos por las partes como los efectos de las sentencias firmes, siempre que no se altere la sustancia de unos y otras (…) a fin de proteger el interés público en presencia de desastres o graves perturbaciones de carácter físico, económico de otra índole.”
En estos casos, ha dicho el gobierno “está facultado para establecer la legislación que considere conveniente (…), con el límite de que tal legislación sea razonable y no desconozca las garantías individuales o las restricciones que la misma Constitución contiene en salvaguarda de las instituciones libres”. Cabe mencionar que en este fallo se menciona que en Fallos 235:171[24] y 512 se declaró la inconstitucionalidad de las leyes de emergencia por cuanto se trataban desituaciones en las cuales ya había sentencia firme de desalojo. Nótese que en el caso del decreto que comentamos las contiene.
5. Prórroga de los Contratos (Artículo 3°): Prescribe que se prorrogan hasta el 30/9/2020, la vigencia delos contratos de locación de los inmuebles mencionados en el art. 9, cuyo vencimiento haya operado desde el 20/3/2020 y la tenencia del inmueble se encuentre en poder de la parte locataria, etc. y para los contratos cuyo vencimiento esté previsto antes del 30/9/2020. La referida prórroga también regirá para los contratos alcanzados por el art. 1218 del CCC. La parte locataria podrá optar por mantener la fecha de vencimiento pactado por las partes o prorrogar dicho plazo por un término menor al autorizado. El ejercicio de estas opciones deberá notificarse en forma fehaciente a la parte locadora con antelación suficiente que deberá ser por lo menos de 15 días de anticipación a la fecha de vencimiento pactada, si ello fuera posible. En todos los casos la extensión del plazo contractual implicará la prórroga, por el mismo período de la parte fiadora.
La pretensión de intervención en los contratos de locación, ante el vencimiento del plazo, ya fue establecida en el art. 1221 bis[25] mediante el proyecto con media sanción en Cámara de Diputados. Dicho artículo había sido objeto de críticas, por cuanto imponía una obligación de negociar la renovación, imponiéndole una sanción al locador en caso de no llegar a un acuerdo. Por otra parte, tratándose de un contrato de duración se consideraba en todo caso innecesaria la regulación, en virtud de lo dispuesto por el CCC en el art. 1011. La actual regulación confirma de que siempre puede ser peor la situación. Ahora se modifica, en principio en forma temporaria, lo dispuesto por el art. 1218 del CCC[26]. Es decir, la extinción del contrato implica temporariamente la reconducción en principio (ya que puede ser extendida) hasta el 30 de septiembre de 2020. Para que sea aplicable la norma debe tratarse o bien de un contrato ya vencido en que el locador no ha intimado en forma fehaciente la restitución del inmueble hasta el 20 de marzo de 2020 y la locación ha continuado en sus mismos términos (excepción hecha del tema del precio) o bien contrato cuyo vencimiento operó el 20 de marzo o con posterioridad. De nuevo vemos que los contratos que vencieron con anterioridad a la crisis sanitaria y a la económica social también son impactados por el decreto y el locador no podrá intimar ya a la restitución del inmueble. Compartimos que tal como surge de los considerandos del decreto, “la obligación de cumplir con las medidas de aislamiento social, preventivo y obligatorio dificulta aún más la posibilidad de buscar y hallar una nueva vivienda” (y agrego para el locador la posibilidad si se desocupara de encontrar un nuevo locatario).
Lo cierto es que dicha situación se justifica sin duda para las locaciones habitacionales, pero mientras dure la emergencia y el aislamiento obligatorio e incluso por un tiempo prudencial posterior, cumpliendo así la pauta de la doctrina de la CSJN, en los fallos que hemos referenciado. Pero ¿por qué hasta el 30 de septiembre? ¿Qué pasará en dicha fecha? Ya mencionamos que es posible que la emergencia sanitaria haya concluido y que alguno de sus efectos también. Pero, si se funda en la emergencia económica, social, etc. seguramente sus efectos se prolongarán y dará pie para que se prorrogue esta disposición, lo cual no es pernicioso per se, pues el locador que acuerda el precio de la locación por un nuevo período y está conforme con la relación locativa, en atención a que su locatario cumple razonablemente sus obligaciones, no querrá en los hechos discontinuar la relación. Pero ello, a nuestro entender, debiera ser librado, fuera del período de emergencia, a lo que las partes convengan, conforme surge del art. 1218 del CCC. La posible lectura de que esta situación se prolongará en el tiempo producirá lo ya conocido (déja vu) en el mercado de las locaciones. El retraimiento de los inmuebles destinados a locación y el encarecimiento de los precios locativos para los nuevos alquileres.
Por lo demás, la norma menciona el tema de la fianza, disponiendo que contrariamente a lo mencionado en el art. 1225 del CCC[27], continuará obligado hasta, en principio septiembre de 2020. Esta disposición da prevalencia a los intereses del locador, en compensación de los beneficios para el locatario, en detrimento de los derechos del fiador, quien es un tercero en la relación y había obtenido normas tuitivas a su favor, en virtud de haber asumido una obligación normalmente por cuestiones de amistad, solidaridad o familiares, tema sobre el cual volveremos al analizar el 5 del decreto.
La norma dispone que es aplicable en la medida que el locatario no manifieste su voluntad en sentido contrario, sea renunciando al derecho de permanecer en el inmueble, sea reduciendo el plazo. Para ello deberá notificar en forma fehaciente o por medios electrónicos, dadas las circunstancias, su voluntad en contrario o modificatoria de la regulación legal.
La prórroga va de la mano con el congelamiento de los alquileres, es decir que durante la vigencia de la prórroga no se podrá reajustar el precio locativo, excepto, consideramos lo mencionado, en el art. 10 del Decreto, pues si el locador es vulnerable también, podrá acordar un nuevo precio para el período de prórroga obligatorio.
En esta disposición nuevamente consideramos se externaliza una función del Estado. No es función de los particulares, fuera ya de la emergencia sanitaria, solucionar los problemas a los locatarios, cuando éstos se fundan en cuestiones económicas o sociales. Allí debe asumir el Estado sus obligaciones como gestor del bienestar general y de la seguridad social y no hacer cargo del mismo a los particulares, en el caso los locadores.
6. Congelamiento del precio de los alquileres. Deuda por Diferencia de Precio (art. 4 y 6).
a. Introducción
La obligación, por parte del locatario de pagar una suma de dinero, es un elemento esencial particular del contrato de locación de cosas (art. 1187 del CCC[28]). Es la contraprestación a que se obliga el locatario por el uso y/o uso y goce de la cosa. Al precio en las locaciones se le aplican las normas sobre la compraventa, según lo dispone el art. 1187, 2º párrafo del C.C.C. El CCC ha conservado respecto de las locaciones habitacionales las prescripciones que contenía la Ley Nº 23091 respecto del precio en resguardo de los intereses del locatario (art. 1196 CCC[29]). En virtud de que el contrato de locación es de ejecución continuada, y de la prohibición de indexar o actualizar las deudas dinerarias en los contratos de larga duración (proveniente de la Ley Nº 23.928 de convertibilidad, prohibición que aún se conserva vigente por imperio de la Ley de emergencia Nº 25.561 y sus prórrogas) en el marco de una economía inflacionaria, hizo surgir la necesidad de buscar mecanismos jurídicos para mantener más o menos inalterado el sinalagma funcional o la ecuación económica financiera del contrato. Es por ello que los operadores jurídicos habían ensayado diversas herramientas:
a) Precio en moneda extranjera como moneda esencial: En opinión de la doctrina sería posible, sin perjuicio del problema de calificación del negocio, la contratación en dólares como moneda esencial del contrato[30].
b) Precio en moneda extranjera como Cláusula de ajuste: Se discute en doctrina la validez de esta cláusula, por cuanto al ser utilizada como una cláusula de actualización, chocaría contra la prohibición de indexar o actualizar valores prevista en la Ley Nº 25.561 y sus prórrogas, prohibición cuya constitucionalidad fue ratificada por la SCJN[31]. A pesar de ello Leiva Fernández[32] consideraba que como el dólar no está prohibido, “tampoco debe estarlo la cláusula de ajuste por su valor porque conduce al mismo resultado económico”.
c) Canon Cuotativo: se entiende por canon cuotativo el precio que se fija en una suma proporcionada al resultado de una explotación comercial o profesional[33]. En este caso no existe una suma determinada, sino determinable de dinero que resulta ajena a las disposiciones de los arts. 7° y 10 de la Ley Nº 23.928 y de las posteriores leyes de emergencia. Téngase presente que aquí no se trata de actualizar el monto de la locación en base al incremento de los productos que se explotan en el inmueble arrendado, sino de fijar el precio en un tanto por ciento del resultado de la actividad que se desarrolla en el inmueble objeto de la locación. Este tipo de precio, cuya validez ha sido aceptada por la doctrina[34] y jurisprudencia, sólo resulta aplicable naturalmente a los inmuebles destinados a comercio o ejercicio de profesionales liberales, mas no los destinados a vivienda.
d) Precio escalonado o progresivo: La doctrina se mostró dividida sobre la admisibilidad de tales cláusulas, pues se discutió sobre si conculcaban lo dispuesto en el art. 1507 del Cód. Civil[35] sobre la invariabilidad del precio[36]. La opinión que sostuvo su validez fue apoyada por un importante sector de la doctrina[37] y la jurisprudencia[38]. Cabe destacar que en el año 1993 se dictó la resolución 144/93 del Ministerio de Economía que en su art. 2º prohibía la fijación de precio escalonado, pues consideró que dicha cláusula constituía una repotenciación de deuda prohibida por la Ley Nº 23.928. Es por ello que consideraba que el monto del alquiler válido aplicable durante el plazo mínimo de orden público del contrato establecido por el art. 2º de la Ley Nº 23.091. era el correspondiente al acordado para el primer mes o período de vigencia. Nosotros pensamos que esta resolución era totalmente inconstitucional. Así la jurisprudencia[39] sostuvo:
“Si bien la Ley Nº 23.928 de convertibilidad, prohíbe que a partir de 1º de abril de 1991 se incluyan en los contratos de alquiler cláusulas de estabilización, ello no veda la facultad de las partes de establecer alquileres escalonados, por no revestir esta modalidad el carácter de cláusula de ajuste, sino tratarse de precios diferentes por distintos tiempos de la locación, sin que obste a su validez la resolución 144/93 del Ministerio de Economía, que como norma interpretativa o aclaratoria de aquella ley debió tener la misma jerarquía legal que la interpretada, lo que no ocurre en el caso, donde una ley nacional recibe la interpretación mediante una resolución ministerial”.
En sentido contrario, parte de la jurisprudencia afirmó la nulidad de la cláusula argumentando que la misma conculcaba lo dispuesto en el art. 1507 del C.C[40]. Nosotros consideramos que actualmente este sería un mecanismo válido para mantener el sinalagma funcional, por lo menos parcialmente.
e) Pacto de Negociación Periódica. Fijación por un tercero en subsidio: Así pueden por ej. Pueden prever una instancia de negociación y si fracasare la misma someterse al arbitraje de agentes inmobiliarios o Colegios de Corredores Inmobiliarios, a los efectos de que la persona o institución elegida sea la encargada de fijar el nuevo valor locativo, con la posibilidad de que, si el locatario no estuviera de acuerdo con el precio fijado, pueda rescindir el contrato sin la penalidad prevista en art. 1221 del CCC. También se puede acordar que el procedimiento de negociación del nuevo locativo debe iniciarse si supera determinado porcentual de aumento del costo de vida[41]. La jurisprudencia[42] en un caso ha negado validez a esta cláusula argumentando que se acepte o se discrepe sobre la posibilidad de establecer –a la vista de la prohibición de indexar, no es dudoso que si se faculta a priori a cualquiera de las partes del contrato de locación a imponer a la otra una renegociación relativa al precio de la locación durante el plazo de vigencia, y se la autoriza además a rescindir unilateralmente el contrato para el caso de que no se arribase a un acuerdo, se estaría vulnerando en forma elíptica el orden público relativo al plazo de la locación.
f) Porcentual del valor del inmueble: Este criterio parte del supuesto de que el valor locativo mensual representa un porcentaje del valor del inmueble, por ej. el 1%. Por lo tanto, se acuerdo que se determinará en base a la valuación periódica (cuatrimestral, semestral o anual) del inmueble locado, lo que normalmente es realizado por un agente inmobiliario.
g) Corrección mensual por intereses: En los sistemas nominalistas, la aplicación de intereses es la forma natural de mantener a valores constante una obligación de dar sumas de dinero, como sería la deuda derivada de un contrato de locación. Leiva Fernández[43] menciona que sería una variante de alquiler escalonado, en la que en vez de establecerse discrecionalmente la distancia” entre cada escalón, se difiere a un tipo de tasa de interés.
7.2 “Congelamiento” del Precio:
El Decreto prescribe que hasta el 30 de Septiembre 2020, se dispone el congelamiento del precio de las locaciones mencionadas en el art. 9°. Durante la vigencia de esta medida se deberá abonar el precio de la locación correspondiente al mes de marzo del corriente año. La misma norma regirá para la cuota mensual que deba abonar la parte locataria cuando las partes acordaron un precio total del contrato. Las demás prestaciones asumidas convencionalmente por la parte locataria, se regirán conforme lo acordado por las partes.
Si bien el Art. 4° habla de congelamiento de precios de alquiler, lo que pareciera dar la idea de que los alquileres permanecerán invariables temporariamente, en rigor lo que se establece es la invariabilidad delaexigibilidad de la totalidad del precio de los alquileres (si lo hubiera) comprendidos desde marzo de 2020 hasta Septiembre de 2020, dejando en suspenso la diferencia, para ser pagada a partir de Octubre 2020.
Se aclara además que esta disposición no afecta las demás prestaciones de pago periódica asumida convencionalmente por el locatario y que conjuntamente con el precio, componen el llamado canon locativo (art. 1208 del CCC). Es decir, la norma no impacta en nada el pago de las impensas ni de las expensas ordinarias, las que deberán cancelarse al precio vigente de cada período.
La norma determina que el precio, cualquiera sea la modalidad convenida[44] se mantendrá invariable durante el período mencionado, es decir desde marzo a septiembre 2020. Se “congela” el mismo. Sin embargo, como mencionamos, ello es parcialmente cierto. El locatario es verdad podrá seguir pagando el mismo precio, pero deberá pagar a partir de Octubre 2020 la diferencia. Se trata entonces no de un verdadero congelamiento, sino de una espera de la exigibilidad del nuevo valor locativo emergente del contrato, debiendo pagar por ende, el precio ya vigente. Se trata de un alivio financiero, pues se difiere sin costo el pago de la diferencia, pero no de una solución de fondo.
Esta medida, al no distinguir, se aplica a todas las modalidades de fijación de precio, incluso al llamado precio cuotativo, en cuyo caso podría incluso no llegar a beneficiar al locatario, sino a perjudicarlo (por ej. si se fija un porcentaje del producto de la explotación, y el monto por la emergencia sanitaria es menor al de Febrero por ej. Según la norma debería pagar el mismo alquiler). En este caso lo más justo es respetar el contrato y que el inquilino pague lo convencionalmente acordado.
En el caso más corriente de precio escalonado, la norma no impacta de la misma manera al total del universo de contratos de locación involucrado. En efecto, en aquellos contratos en que estaba previsto la modificación del precio en marzo, la norma lo impacta en forma plena. Pero en aquéllos que ya variaron el precio en febrero o con anterioridad, el impacto será mucho menor. Es decir, hay locatarios que se verán beneficiados por la norma y otros que se verán apenas beneficiados o casi nada, lo cual pone en duda la bondad del artículo, desde este punto de vista.
Por otra parte, se aclara que el congelamiento es temporario hasta el 30 de septiembre 2020. La fecha luce nuevamente arbitraria, por cuanto si bien es probable que concluya la pandemia o por lo menos el aislamiento obligatorio, no ocurre, ya dijimos, lo mismo con los efectos económicos de la misma y menos con los preexistentes. Es por ello que,nuevamente, debería prescribir que la suspensión se mantendrá mientras dure la emergencia en todo caso.
Por lo demás, tal como lo mencionamos más arriba, existen situaciones en los que la ecuación económica financiera del contrato no se ha alterado. Ej. inmueble destinado a vivienda. Locatario empleado público que percibe su sueldo en forma plena y quizás con incremento. En estos supuestos no parece razonable “congelar” el precio, pues el casus no lo ha impactado.En otros supuestos, la emergencia sanitaria afectó el contrato casi en forma plena: comerciante que no pudo abrir las puertas de su negocio y debería pagar el alquiler. Que le aplacen por seis meses un incremento del 17 al 20% del valor del último mes de alquiler (si es que debía aumentarse en Marzo 2020), durante seis meses, y luego le den un plan de pagos de 3 a 6 meses, le baja presión a la situación, pero no le soluciona el fondo, sobre todo cuando no podría literalmente invocar el art. 1203 del CCC, atento a que el casus no afectó la cosa misma y la locación debiera seguir como antes. Si, en base a nuestra interpretación, invoca el casus, pues el inmueble no pudo ser utilizado plenamente para el destino previsto, consideramos que el precio mientras dura el aislamiento debiera o bien no pagarse, si la privación de uso es total o disminuirse, si el mismo es parcial (por ej. por usarlo para el depósito y guarda de mercadería). Hubiera sido más útil aclarar el alcance del art. 1203 del CCC y dejar librado a negociación de las partes el impacto si lo hubo en la ecuación económica del contrato en base al criterio del esfuerzo compartido. De esta manera se solucionaría definitivamente la cuestióncontractual. La cuestión de fondo (crisis económica, social, etc.) es más compleja de solucionar y no depende de las partes del contrato.
En cuanto al efecto del congelamiento, y de acuerdo a lo que venimos comentando, el art. 6° prescribe que “la diferencia que resultara entre el monto pagado contractualmente y el que corresponda pagar por aplicación del art. 4° (o sea que, repetimos, se congela la exigibilidad del aumento y no el precio), deberá ser abonada por la parte locataria en al menos tres cuotas y como máximo seis mensuales, iguales y consecutivas, con vencimiento la primera de ellas, en la misma fecha del canon locativo que contractualmente corresponda al mes de octubre de 2020 y junto con éste. Las restantes cuotas vencerán en el mismo día los meses consecutivos. Este procedimiento para el pago de cuotas de las diferencias resultantes será de aplicación aun cuando hubiere operado el vencimiento del contrato. Por este aplazamiento no se podrán aplicarse intereses moratorios, compensatorios ni punitorios, ni ninguna otra penalidad prevista contractualmente.
Como vemos entonces, el locatario tiene derecho a pagar la diferencia a partir de Octubre 2020 sin ningún tipo de costo financiero o contractual. Es el locador quien debe cargar con el diferimiento del pago de la diferencia. En este punto, discrepamos con la solución. Es correcto que determinadas empresas promociones la venta de sus productos a cero costo de financiación, pues de esta manera pueden ahorrarse otros costos y obtener aun una rentabilidad. Es correcto que el Estado imponga a las entidades financieras tasas de interés bajas para créditos destinados a fines específicos (fomento, sociales, etc.), pues éstas serán subsidiadas por el propio Estado o compensadas de otra forma. Lo que no creemos que esté bien es externalizar el problema de un grupo de la sociedad para trasladarlo a otro grupo. Dilatar el problema delos locatarios, haciendo soportar los efectos dela espera a los locadores. Hubiera sido más coherente, que el propio Estado subsidiaria créditos para aquellos que no puedan pagar el alquiler por la crisis sanitaria a cero interés de financiación. De esta manera internalizaba el costo, brindando una solución temporaria a los locatarios, sin afectar a la otra parte de la relación.
Por otra parte, la norma supone que en Octubre de 2020, los inquilinos afectados podrá ya no solo pagar el monto contractualmente pactado, sino que además deberán pagar durante tres o seis meses la diferencia adeudada. Se prevé la posibilidad de acordar una forma de pago distinta, en rigor más extensa, pero no puede ser ésta más gravosa para el locatario. Con lo cual si en nada se ha modificado la estructura de ingresos del locatario, la de egresos sentirá el impacto ya que tendrá una sobrecarga. Es por ello que, en Tucumán por ej. el Presidente del Colegio de Corredores inmobiliarios[45] aconsejó no aplazar el pago de los arriendos.
Por último, se afecta la posición del fiador, pues las obligaciones de su parte fiadora permanecerá vigentes hasta la total cancelación del saldo insoluto, sin resultar de aplicación los arts. 1225 y 1596 inc. b) y d) del CCC. Esto significa que el fiador verá agravada su situación. A pesar de lo establecido en el art. 1225 ahora no podrá invocar el vencimiento del contrato para liberarse de su obligación de pago. El continuará obligado aun cuando el contrato se hubiera vencido.
7. Subsistencia de la Fianza (Art. 5):
El art. 5° dispone que hasta el 30 de septiembre de 2020, o hasta que venza la prórroga opcional prevista en el art. 3° tercer párrafo, y agregamos lo dispuesto en el art. 6° primer párrafo, no resultarán de aplicación ni el art. 1225, ni las causales de extinción de la fianza previstos en los incs. b) y d) del CCC. O sea que se mantiene la fianza, en principio, no solo hasta el 30 de Septiembre de 2020, sino hasta que se cancele la diferencia de precio o sea mínimamente hasta Diciembre de 2020.
a. Fianza locativa:
La fianza en el contrato de locación es aquel contrato celebrado por el locador y un tercero (fiador), normalmente instrumentado en el mismo contrato de locación, que presupone la configuración de un vínculo obligacional con carácter principal (entre locador y locatario), en virtud del cual el fiador garantiza el cumplimiento de las obligaciones del locatario, en especial la obligación de pagar el precio y canon locativo y la obligación de restituir el inmueble, salvo pacto en contrario. Al tratarse de un contrato accesorio, para que el crédito del acreedor contra el fiador sea exigible, debe demostrar el acreedor previamente, la relación locativa que lo vincula con dicho deudor principal[46]. Normalmente el fiador se obliga como co-deudor solidario y principal pagador. En tal caso, continúa siendo un deudor accesorio, según nuestra opinión. Sin embargo, otro sector de la doctrina afirma[47] que en tal supuesto se convertiría en un deudor principal. Así se obligaría sin ningún tipo de limitación y se establecería un vínculo directo entre él y el acreedor. Esta es la opinión que parece haber prevalecido respecto del principal pagador ex art. 1591 del CCCN, sin perjuicio de lo cual, en el caso de la locación rige el art. 1225 del CCC. Este artículo receptó lo dispuesto por el art. 1582 bis del Código derogado. Mediante esta norma se pretendió poner fin a dos cuestiones que tenían dividida a la doctrina y jurisprudencia: lo referido a la extensión temporal de la obligación derivada de la fianza y la determinación de la extensión de dicha obligación frente a la prórroga tácita o expresa del contrato de locación convenido entre el locador y el locatario. La norma se inclina a favor del Fiador. Protege los intereses de quien reviste el carácter de parte débil del contrato, ya que el fiador normalmente se ve obligado a garantizar obligaciones de terceros basados en un vínculo de amistad o parentesco, mediante la suscripción de un contrato con contenido predispuesto y en las condiciones de fiador, liso llano y principal pagador, extendiendo su obligación hasta la efectiva restitución del inmueble. La norma protege no sólo a los tres tipos de fiadores (el fiador simple, el solidario y el principal pagador), sino también en principio al codeudor, cuando dicha obligación tiene naturaleza de garantía. La norma constituye, bajo este aspecto, una respuesta a la regla que la costumbre ha impuesto, de constituir al fiador no sólo en principal pagador sino también en codeudor solidario[48]. En cuanto al alcance de la obligación del fiador, el art. 1225 CCC establece que salvo consentimiento expreso, la garantía del fiador se extiende solo hasta el vencimiento del plazo locativo. A partir de dicho momento, frente al locador, si el inmueble no es restituido pese a su requerimiento, lo que motiva una acción de desalojo en un tiempo prudencial o razonable, el fiador será responsable por los daños y perjuicios derivados del incumplimiento de dicha obligación. Si vencido el plazo de la locación, el locatario continúa en el uso y goce del inmueble locado por acuerdo expreso o tácito con el locatario, se presenta un problema interpretativo, germen de los debates que tuvieron lugar tanto en la doctrina como en la jurisprudencia. En efecto, por un lado, tenemos el art. 1218 CCC, (ex art. 1622 del CCiv) y por el otro, el art. 1596 del CCC (ex 2046 del CCiv.). El art. 1225 pone término a la discusión, afirmando que la obligación del fiador se extiende hasta el cumplimiento del plazo previsto. A partir de allí cesa automáticamente su obligación (ipso iure)[49], salvo consentimiento expreso. En efecto, la norma considera que el fiador sólo debe responder en principio hasta el vencimiento del plazo locativo (de conformidad a lo dispuesto por el art. 1596 inc. b) CCC), pues considera injusto que el garante deba estar obligado al pago aún después de vencido el término del contrato por el que se obligó. Es decir, la fianza se extingue por el vencimiento del plazo de la locación, pero la obligación del fiador subsiste si el inquilino incumple su obligación de restituir durante un tiempo prudencial que le tome al locador pedir la restitución del inmueble. Si hubiere prórroga, tácita o expresa, el fiador queda desobligado excepto que preste su consentimiento con posterioridad al vencimiento contractual. Para la hipótesis de prórroga expresa, se requiere un nuevo consentimiento del fiador, si se pretende que éste permanezca obligado frente al locador, por razones análogas a las expresadas para la prórroga tácita y, además, por el carácter novatorio de toda prórroga contractual.
b. Decreto 320/2020
El decreto agrava la situación del fiador. Este ya no queda desobligado al vencimiento del plazo contractual (si fuera anterior a septiembre 2020), sino que continúa no solo hasta el 30 de septiembre 2020, sino probablemente hasta marzo 2021 respeto del saldo insoluto resultante del “congelamiento del alquiler”, o de la falta de pago del precio o del pago tardía (art. 7) si es que el pago de este se pactó en seis cuotas iguales mensuales y consecutivas. No se dice qué pasaría -por ej.- si se pactaran 12 cuotas ¿continuaría obligado el fiador? En base a la interpretación favor debitoris, considero que el fiador tendrá como tope hasta 6 cuotas. El fiador también es parte débil en la relación y se obligó por una cuestión de solidaridad, amistad, etc., por lo cual toda extensión de su situación obligacional debe ser interpretada restrictivamente. Por otra parte, y en virtud del mismo principio, consideramos que a partir del 30 de septiembre debería quedar liberado el fiador respecto de las demás obligaciones, si es que el locador acuerda expresa o tácitamente continuar con el contrato sin consentimiento del mismo.
En el caso del segundo párrafo del art. 3°, consideramos que la norma no resulta de aplicación, pese a la vocación de la normativa emergencial. Ello por cuanto si el contrato había vencido y el locatario continuó en el uso del inmueble, sin el consentimiento expreso del fiador, la fianza automáticamente había cesado, consolidándose ese derecho a favor del fiador. Luego no se la puede hacer renacer la obligación, so pena de conculcar definitivamente su derecho de propiedad (art. 17 de la CN), por lo que en tal punto la norma sería inconstitucional, ya que implicaría una modificación sustancial de su derecho, l hacer renacer una obligación que ipso iure se había extinguido.
Por último, remarcamos la deficiente técnica legislativa respecto de las obligaciones del fiador, ya que si bien se lo menciona en forma expresa en el art. 5°, también se hace mención y reitera su posición en los arts. 3, 6 y 7, lo que se debería haber unificado en el art. 5°.
8. Deudas por falta de pago(art. 9).
El art. 9° dispone que las deudas que pudieren generarse desde el 29/3/2020 y hasta el 30/9/2020, originadas en la falta de pago, pagos fuera de término, o pagos parciales, deberán abonarse en, al menos, 3 cuotas y como máximo seis, con vencimiento en la misma fecha de vencimiento del arriendo del mes de octubre. Podrán aplicarse intereses compensatorios, los que no podrán exceder la tasa pasiva para plazo fijos en pesos a 30 días que paga el BNA. No pueden aplicarse intereses moratorios ni punitorios, ni ninguna otra penalidad. Las partes podrán establecer una forma de pago distinta pero más beneficiosa para el locatario. Se suspende la posibilidad de rescindir el contrato de locación por falta de pago, mencionado en el inc. c) del art. 1219 del CCC. Por lo demás se establece que las obligaciones del fiador permanecerán vigentes hasta la total cancelación, lo que ya fue objeto de comentario anterior.
Este artículo amplía lo mencionado en el punto 6 en cuanto a la obligación de pago del precio de locación. Si bien no lo dice expresamente, pero en base a una interpretación armónica, no se aplica a las prestaciones accesorias como impensas, expensas, etc. las que no se encuentran incluidas. Se incluye entonces las consecuencias de la falta de pago del precio entre los períodos abril/septiembre 2020. En estos casos si el locatario paga tardíamente, los intereses compensatorios deben refinanciarse y abonarse a partir de Octubre de 2020, con un interés compensatorio, cuya tasa no puede ser superior a la que paga el BNA para sus depósitos a plazo fijo a 30 días del BNA. Es decir, en estos casos si bien se difiere la posibilidad de pago se produce un anatocismo a favor del acreedor, quien podrá percibir intereses sobre intereses, aunque limitados.
En el caso de falta total o parcial del precio, lo que se adeude entre el 29 de Marzo de 2020, (en rigor será a partir de Abril, pues salvo que se pague a mes vencido, el alquiler del mes de marzo ya estará devengado y vencido) hasta el 30 de Septiembre 2020, se podrá pagar en 3 meses en la forma y con el interés mencionados. En estos casos no habrá anatocismo, pues lo que se debería sería parte del capital. En todos los casos se establece una espera (hasta el 30 de Septiembre 2020. Dicha fecha puede ser prorrogada en virtud de lo dispuesto en el art. 13 del Decreto), es decir hasta el cumplimiento del término la deuda no es exigible judicialmente. También se prescribe una obligación de refinanciar la deuda con una tasa de interés regulada (no puede superar la tasa pasiva del BNA a 30 días) y una suspensión de la facultad del locador de declarar la rescisión o resolución del contrato por falta de pago de dos períodos consecutivos.
Como vemos entonces, el locatario está facultado en definitiva hasta el 30 de septiembre a no pagar el precio, a hacerlo en forma tardía o a hacerlo parcialmente, sin que ello implique incumplimiento. Lo adeudado podrá pagarlo a partir de Octubre 2020 con un interés compensatorio a tasa pasiva del BNA, excluyéndose otro tipo de costo financiero o contractual. Es el locador quien debe cargar con el diferimiento del pago a una tasa regulada, pero sin ningún tipo de compensación o subsidio por parte del Estado. Es decir, se externaliza nuevamente el problema de un grupo de la sociedad para trasladarlo a otro grupo. A nuestro entender hubiera sido mejor que el propio Estado subsidiaria créditos para aquellos que no puedan pagar el alquiler por la crisis sanitaria a cero interés de financiación o a un bajo costo. De esta manera internalizaba el problema, brindando una solución a los locatarios, sin afectar a la otra parte de la relación. Ahora bien, consideramos también que el derecho a no pagar puntualmente debe ser ejercido en el marco de la buena fe (art. 9 y 961 del CCC), por lo que no deberían poder invocarlo aquellos que no sufrieron el impacto en la ecuación económica del contrato. Ellos deberían cancelarlo. En los demás casos también por el principio de buena fe se debería compartir el esfuerzo y solo en caso excepcionales no pagar.
Por otro lado, reiteramos el optimismo del gobierno de considerar que a partir de Octubre 2020 podrá pagar enteramente el alquiler y la diferencia adeudada más el interés compensatorio. Esperemos que esta predicción se cumpla y no que se vuelva a caer en la prórroga de la prórroga, ya prevista como válvula de escape en el art. 13 del Decreto. Por último, respecto del fiador se agrava nuevamente su posición, tal como lo hemos referido anteriormente.
9. Vulnerabilidad del Locador (art. 10): El art. 10 del Decreto prescribe que: “Quedan excluidos de lo dispuesto en el art. 4° del presente decreto los contratos de locación cuya parte locadora dependa del canon convenido en el contrato de locación para cubrir sus necesidades básicas o las de su grupo familiar primario y conviviente, debiendo acreditar debidamente tales extremos”.
La norma es plausible en el sentido de considerar al locador también como parte vulnerable. El locador no necesariamente el Sr. Barrigas[50] que tiene fortuna y es rentista, sino que el locador pues ser también aquel trabajador que después de muchos años de ahorro adquirió un inmueble para tener un ingreso para paliar su módica jubilación o que se privó de adquirir otros bienes o servicios para ahorrar para adquirir un inmueble cuya renta le servirá para complementar sus ingresos. Es criticable, sin embargo, que solo abarque al locador hiper-vulnerable, pues para quedar excluido de la posibilidad de no cobrar temporariamente el nuevo precio debe acreditar que depende del canon (en rigor del precio) para subvenir a sus necesidades básicas o las de su grupo primario y conviviente, lo cual lo consideramos exagerado. Pero aún en este supuesto: ¿de qué sirve que no se postergue el cobro del nuevo precio, si de todos modos el locatario puede no pagar hasta el 30 de septiembre y luego refinanciar la deuda conforme al art. 6 del decreto? Evidentemente es incongruente la vocación del art. 10 con lo dispuesto en el art. 6°. Es por ello que debemos incluir en la excepción del art. 10, también lo dispuesto en el art. 6°, que en el caso de postularse su aplicación sería irrazonable, y por ende inconstitucional.
10. Bancarización (art. 8): Este artículo prescribe que dentro de los 20 días vista del 29 de marzo de 2020, el locador debe comunicar a la parte locataria, los datos necesarios para que esta pueda, si así lo quisiera, realizar transferencias bancarias depósitos por cajero automático para efectuar los pagos a que esté obligada.
Esta medida parece lógica en el marco de la vigencia del aislamiento social obligatorio, pues pagar una obligación no es causal de exclusión de la prohibición de aislamiento. Ahora, pasada la situación de emergencia, la cuestión cambia, pues ya no habría motivos para no continuar pagando, según lo pactado por las partes y dentro de la legislación vigente. Decimos esto último porque ante la vigencia de la ley antievasión (Ley Nº 25.345 t.o.), todo pago superior a mil pesos, debería hacerse por vía estás vías y los demás medios previstos (depósitos, giros, cheques o tarjetas de crédito o débitos), por lo cual la norma pasada la vigencia de aislamiento social en rigor sería sobreabundante. La realidad, sin embargo, es distinta. En la práctica se prefiere el cobro en efectivo a los efectos de evitar los mayores costos asociados a la bancarización (ingresos brutos, comisiones, crédito y débito bancario, etc.), sin dejar de incluir los casos de elusión o evasión fiscal.
En el caso que nos ocupa, la cuestión es que se impone una obligación de comunicar al locatario los datos necesarios para que pueda realizar transferencia o depósito en cajero del precio de la locación. Esta comunicación deberá realizarla dentro de los 20 días vistas. La norma no establece el medio comunicante, pero para acreditar su cumplimiento debería ser por un medio fehaciente, es decir que se pueda acreditar la recepción del mismo. Se incluye el correo electrónico, whatsapp, etc. Comunicado que sea, el locatario puede optar en pagar por los medios utilizados si lo quisiera. Es decir, es totalmente potestativo para el locatario el medio con el que cumplirá su obligación de pago.
La cuestión más interesante de dilucidar es el efecto en caso de incumplimiento de la obligación de comunicación. Si no comunica esta posibilidad durante el período del 29 de marzo hasta el 11 de abril (ya que la ley no habla de días hábiles), el locador caerá en mora de esta obligación. Y a partir de allí. ¿cuál sería las consecuencias? A mi entender la única consecuencia es que el locatario tampoco caería en mora en el pago de los arriendos, si alegara que quería cumplir pero como no se le comunicó no lo pudo hacer. Pero, como ya tiene una espera legal acordada, la consecuencia sería que no se devengarían los intereses compensatorios establecidos. Debemos por otra parte recordar que el locatario tiene un deber de colaboración. De manera tal, que si se ve imposibilitado de pagar y no se le comunica la cuenta donde se debería depositar o transferir, él conoce que los alquileres se pagan en forma mensual, y en base al principio de la buena fe debería comunicarse con el locador y zanjar el tema, pues a este último seguramente le interesará cobrar también.
11. Mediación Obligatoria (art. 12): Este artículo suspende por el plazo de un año, a partir del 29 de marzo de 2020 la aplicación del art. 6° de la ley 26.589, para los procesos de ejecución y desalojos regulados en este decreto. Se invita a las provincias y a la CABA a establecer la mediación previa y obligatoria, en forma gratuita o a muy bajo costo, para controversias vinculadas con la aplicación del presente decreto. En la referida ley era optativo para el reclamante la mediación en los casos de ejecución y desalojos. En virtud del decreto se deja sin efecto por el término de un año tal opción, declarándola obligatoria. Desde el punto de vista del derecho de la emergencia, la norma trasciende a nuestro entender desde el punto de vista temporal, la emergencia sanitaria, sobre todo pensando que propugna la suspensión de los desalojos hasta el 30 de septiembre 2020. En cuanto a los pagos sí guarda mayor congruencia ya que el tema puede prorrogarse hasta 6 meses vista de Octubre de 2020. Sin embargo, dada la celeridad de esos procesos pre-judiciales, creemos que la mediación ayudará a descomprimir eventualmente las cuestiones que se podrían presentar por aplicación del decreto, obligando a una instancia alternativa de resolución de conflictos, que se ha mostrado en la práctica como efectiva, agregando el decreto que la misma deberá ser gratuita o a un costo bajo, en atención a la cuestión social en juego. Se invita a las demás provincias y a la CABA a adherirse a este mecanismo de resolución de conflictos para los temas exclusivamente vinculados al decreto (desalojos por falta de pago, cumplimiento de la obligación de pago del precio), reconociendo que es una potestad de las provincias y de la CABA hacerlo, lo que no se dice expresamente en el art. 2° respecto de los desalojos.
12. Posibilidad de Prórroga de la emergencia (art. 13): Se faculta al PEN a prorrogar los plazos previstos en el presente decreto. Es decir, se prevé la posibilidad de prorrogar los plazos mencionados anteriormente, delegando en el PEN la facultad de hacerlo. Esta cláusula es constitucionalmente ajustada, en la medida en que se mantenga la emergencia sanitaria y las medidas de aislamiento obligatorio. Si cesan los motivos que justificaron el dictado de medidas extraordinarias, cesa también el estado de emergencia y la pretensión del PEN de prorrogar los plazos, sería a nuestro entender inconstitucional.
No hay dudas de que la actual emergencia sanitaria ha impactado en los contratos de locación, aunque no en todos los casos en la misma proporción. Tampoco hay dudas de que la emergencia sanitaria es temporal y que se ha producido una alteración momentánea de las bases del negocio al decir de Larenz. Por otro lado, existe la vocación a regular el mercado de las locaciones por el indudable interés social que, sobre todo, las locaciones habitacionales tienen en la sociedad. Es en este punto donde más se pone en evidencia los límites que tiene la legislación civil y la pretensión de externalizar los efectos de las crisis económicas y sociales por parte del Estado. A nuestro entender hay cuestiones que no deben solucionarlas los particulares, sino que son una función privativa del Estado, en especial las que hacen a la seguridad social. Si se interviene indebidamente en el mercado locativo, lejos de ayudar a solucionar el problema se lo agrava, ya que por un lado se retrae la oferta de los inmuebles en locación, y por el otro se produce un incremento de los valores locativos, ante la inseguridad jurídica que existe. Es por ello que consideramos que la regulación ya existente puede dar soluciones a las cuestiones que planteó la emergencia sanitaria, sobre todo a través de la aplicación de la teoría del esfuerzo compartido. Creemos en la sensatez de las partes para llegar a una solución negociada sobre el impacto negativo que ha producido la crisis del coronavirus y sus efectos agravatorios de la crisis económica y social. En caso de que así no fuera, la mediación es un instrumento válido para llegar a este resultado. En subsidio de todas ellas será el Juez, quien deberá resolverlos integrando el contrato en base a las circunstancias existentes. Lo que no se le puede pedir al locador es que soporte exclusivamente los efectos ni de la inflación ni que cargue con la crisis económica-social de los locatarios. Para ello está el Estado, que es el gestor del bien común.
El decreto 320/2020 no soluciona ni solucionará los problemas de fondo existentes en nuestro país en materia locativa, los cuales en este caso lamentablemente sobrevivirán al coronavirus y no terminarán ni en Septiembre de 2020 ni en Octubre de 2021, a pesar de la visión optimista del decreto. Lo propio ocurrirá ante una eventual prórroga de plazos. Tampoco considera situaciones particulares como la del contrato de locación perfeccionadopero sin posibilidad de ejecución por el decreto de aislamiento social preventivo y obligatorio. Es decir, los supuestos de que el inquilino no pudo mudarse y tomar tenencia del inmueble alquilado, no pudiendo tampoco el locador darlo en locación a un tercero, sin violar el contrato. En este caso de nuevo, según nuestra opinión, hay que recurrir a la casuística y a la doctrina del esfuerzo compartido.
En tal sentido, hay que trabajar intensamente para encontrar vacunas eficientes para disminuir la inflación, la pobreza, la marginalidad, la falta de educación y acceso a los bienes culturales, las condiciones indignas de trabajo, el desempleo, la deuda pública, los gastos improductivos, las carencias en el sistema sanitario, el cierre masivo de pequeñas y medianas empresas, etc., todo ello a los efectos de cumplir el sueño de una gran Nación para nosotros, para nuestra posterioridad y para todos aquellos que quieran habitar el suelo argentino.
[1] DNU publicado en el B.O. 29/03/2020
[2]El Decreto Acuerdo de Necesidad y Urgencia N° 297/2020, de fecha 19 de marzo de 2020, dictado por el Poder Ejecutivo Nacional, que establece, “a fin de proteger la salud pública, para todas las personas que habitan en el país o se encuentren en él en forma temporaria, la medida de “aislamiento social, preventivo y obligatorio”. La vigencia de dicho decreto como sabemos fue prorrogada hasta el día 10 de Mayo 2020 y posiblemente se extienda aún más.
[3]Moeremans, Daniel, El contrato de locación inmobiliaria en los tiempos del corona virus, publicado en la página Web de Rubinzalonline.
[4]Sancionada el 21 de Diciembre de 2019. Publicada en el Boletín Oficial del 23-dic-2019 Número: 34268 Página: 1
[5]El art. 956 prescribe que: La imposibilidad sobrevenida, objetiva, absoluta y temporaria de la prestación tiene efecto extintivo cuando el plazo es esencial o cuando su duración frustra el interés del acreedor de modo irreversible”.
[6] La negrita nos pertenece
[7] Art. 1604 inc. 4 que establece que la locación concluye por imposibilidad del destino especial para el cual la cosa fue expresamente arrendada.
[8] Moeremans, Daniel, Código Civil y Comercial Comentado, Dir. Ricardo Luis Lorenzetti, T. VI, Editorial Rubinzal, Santa Fe 2015.
[9] Lex Doctor CC001 NQ CA 328 RSD-280-99 y 15/6/1999, Juez García (SD) Grimau, Carlos A, s/ Incidente de revisión en autos Parque Cavihue SA s/ Concurso preventivo y quiebra”.
[10]El Decreto 320/2020 fue publicado en fecha 29 de marzo de 2020 bajo el título de Emergencia Pública. Alquileres. Sobre el tema pueden verse los trabajos de los Dres. Leiva Fernandez, Luis F.P., Annushorribilis: la emergencia locativa en 2020, Abatti, Enrique e Ival Rocca (h), Emergencia Locativa, Herandez Carlos, LA emergencia en alquileres derivada del coronavirus, a propósito de las locaciones inmobiliarias. Pasado, presente, futuro, todos ellos en Rev. L.L. 14 de Abril de 2020.
[11] Véase el art. 965: “Derecho de Propiedad. Los derechos resultantes de los contratos integra el derecho de propiedad del contratante”, habiendo afirmado tanto doctrina como jurisprudencia que este derecho no es absoluto y que es renunciable. Conf. Bidart Campos, Manual de la Constitución reformada, T. II, pg. 118, Edit. Ediar, Buenos Aires, 1997.
[12] Moeremans, Daniel, comentarios al Contrato de Locación, Código Civil y Comercial de la Nación comentado (Dir. Ricardo lorenzetti, T. VI, Santa Fe 2015, Edit. RubinzalCulzoni.
[13]Dec-ley 1580/ 43; dec-ley 29.716/ 45; leyes 11.156, 12.886, 13.581, 14953, 14.139, 14.178, 14.356, 14.821, dec-ley 5240/ 55; dec-ley 7588/ 55, dec-ley 2186/ 57; ley 15.331; dec-ley 8058/ 63; leyes 16.485, 16.654, 16.675, 16.739, 17.368, 17.607, 17.689, 18.880, 19.405, 20.546, 20.625, 20.969, 21.342, 23.091, 23.542, 23.680, 23.747, 24.808 (Adla, III-191; V-768; 1920-1940, 75; VI-XXIII; IX-A, 308; XIX-A, 156; XII-A, 8; 76; XIV-A, 149; XIX-A, 56; XV-A, 515; XV-A, 628; XVI-A, 47; XVI-A, 293; XX-A, 65; XXIII-C, 1797; XXIII-C. 2003; XXIV-C, 2140; XXV-B. 1175; XXV-C, 2103; XXVII-B, 1594; XXVIII-A, 159; 232; XXXI-A, 32; XXXII-A. 39; XXXIII-C, 1979; XLIV-D, 3712; XLVII-D, 4200; XLIX-D, 3722; LVII-B, 1376). Probablemente no sea su totalidad. Citado por LEIVA FERNANDEZ, Luis, en L. L. LXVI n° 65, el 4 de abril de 2002 en “Presente y Futuro de las relaciones locativas ante la emergencia económica”
[14] También resultan aplicables la mención al Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales en su art. 11, aclarando desde ya que a nuestro entender la manda o el compromiso es para la vivienda con destino habitacional y por parte de los Estados, no de los particulares.
[15] Publicada el 28 de marzo de 1991. Puede verse al respecto Moeremans, Daniel, Ley de convertibilidad y su repercusión en las locaciones urbanas, L.L. 1991, pgs. 1078 y ss.
[16]EMERGENCIA PUBLICA Y REFORMA DEL REGIMEN CAMBIARIO, LEY DE CONVERTIBILIDAD 23928 - SU MODIFICACION, Publicada en el Boletín Oficial del 07-ene-2002 Número: 29810 Página: 1
[17] Pueden verse las modificaciones que se propusieron en su momento en el diario de sesiones, orden del día N°1367, impreso el 8 de noviembre de 2019. Los artículos que se pretenden modificar se encuentran los referentes a la actualización del precio (art. 5°), al plazo mínimo de la locación con fines habitacionales (art. 2°), la obligación de negociar una eventual prórroga o renovación de contrato previo a su vencimiento (art. 4°, segundo párrafo), la limitación en la exigencia de un depósito de garantía a un mes de locación y su actualización (art. 1°, inc. b), limitación en el pago de comisión del agente inmobiliario (art. 1° inc. d), pago de expensas extraordinarias y del impuesto inmobiliario (art. 3°), y la posibilidad de rescindir antes de los seis meses de vigencia de la relación locativa (art. 4° inc. a), lo que pone de manifiesto el interés social que reviste el tema. El presente decreto, como veremos, abarca temporariamente algunos de los puntos mencionados en el proyecto parlamentario con media sanción, en particular el tema del precio (art. 4), la tácita reconducción temporaria (art. 3), abarcando también cuestiones atinentes a la fianza en materia locativa, el juicio de desalojo, etc.
[18] Véase elcaso Peralta Luis Arcenio y Otro vs. Nación Argentina (Ministerio de Economía s/ Acción de Amparo, fallo de fecha 27 de Diciembre de 1990, SAIJ: FA90000451
[19]Se dijo allí también respecto de la temporalidad, que la normativa de emergencia dictada en momentos de perturbación social y económica tienen carácter transitorio. Y que: “la “temporalidad” que caracteriza a la emergencia, como que resulta de las circunstancias mismas, no puede ser fijada de antemano en un número preciso de años y meses. La emergencia dura todo el tiempo que duran las causas que la han originado.
[20] Las leyes 13246 de Arrendamientos y Aparcerías rurales, de fecha 18 de septiembre de 1948 t.o., ley 17454 del 7 de noviembre de 1967, Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, Ley 26994, del 6 de mayo de 2010, sobre Mediación y Conciliación, ley 26994, de fecha 8 de Octubre de 2014, Código Ciivil y Comercial de la Nación, Ley 27541, del 23 de Diciembre de 2019 sobre Emergencia Púbica, Decreto 260/2020 del 12 de marzo de 2020, Emergencia Sanitaria, y el DNU 297/20202, Aislamiento Social preventivo obligatorio, del 20 de marzo de 2020.
[21] En virtud del Decreto 260/2020 de fecha 12/03/2020 se Amplía la emergencia pública en materia sanitaria establecida por Ley N° 27.541, en virtud de la Pandemia declarada por la ORGANIZACIÓN MUNDIAL DE LA SALUD (OMS) en relación con el coronavirus COVID-19, por el plazo de UN (1) año a partir de la entrada en vigencia del presente decreto.
[22] Véase Nadur, Amar c/Borelli, Francisco, Id SAij FA59996774, Russo, Angel y Otra c/ Delle Donne, E., s/ Desalojo; Ottolagrano, italo Juan c/ verardi, Arturo s/ Desalojo.
[23] Del 28 de septiembre de 1933, publicada en el BO de fecha 17 de Octubre de 1933, N° 11812
[24] Caso Hilario Eduardo Ibarra v. Emilio Gonzalez, donde se sostuvo que “es violatoria de las garantías constitucionales de la propiedad y de la defensa en juicio la sentencia de la Cámara que, con fundamento en la inspección ocular dispuesta en la alzada y pronunciándose sobre cuestiones no comprendidas en la apelación, revoca el fallo anterior de primera instancia que ordenaba el desalojo y que se hallaba firme. Dicho agravio no puede subsanarse invocando el carácter de orden público de la ley 13581, pues la estabilidad de las sentencias judiciales es también exigencia de tal carácter, con jerarquía demás, constitucional”.
[25]Dicho artículo establece que en los contratos de inmueble destinados a vivienda, dentro de los últimos 3 meses de la relación locativa, cualquiera de las partes podrá convocar a la otra, notificándola en forma fehaciente, a efectos de acordar la renovación del contrato. En caso de silencio del locador o frente a su negativa de llegar a un acuerdo, estando debidamente notificado, el locatario puede resolver el contrato de manera anticipada sin pagar la indemnización correspondiente
[26] Dicho artículo establece “Si vence el plazo convenido o el plazo mínimo legal en ausencia de convención, y el locatario continúa en la tenencia de la cosa, no hay tácita reconducción, sino la continuación de la locación en los mismos términos contratados, hasta que cualquiera de las partes dé por concluido el contrato mediante comunicación fehaciente. La recepción de pagos durante la continuación de la locación no altera lo dispuesto en el primer párrafo”.
[27]Art. 1225 del CCC :‘Las obligaciones del fiador cesan automáticamente al vencimiento del plazo de la locación, excepto la que derive de la no restitución en tiempo del inmueble locado. Se exige el consentimiento expreso del fiador para obligarse en la renovación o prórroga expresa o tácita del contrato de locación, una vez vencido el plazo del contrato de locación. Es nula toda disposición anticipada que extienda la fianza, sea simple, solidaria como codeudor o principal pagador, del contrato de locación original’.
[28]Art. 1187 del CCCN: “Hay contrato de locación si una parte se obliga a otorgar a la otra el uso y goce temporario de una cosa, a cambio del pago de un precio en dinero. Al contrato de locación se aplica en subsidio lo dispuesto con respecto al consentimiento, precio y objeto del contrato de compraventa”.
[29]“Si el destino es habitacional, no puede requerirse al locatario: a. El pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes; b. depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente a un mes de alquiler por cada año de locación contratado; c. el pago de valor llave o equivalentes”.
[30] Véase Spota, actualizado por Leiva Fernandez, T. V., pg. 466, Alterini Jorge, Obligaciones en moneda Extrajera y la Hipoteca, LL 1987-E-873, Mosset Iturraspe/Lorenzetti, ob. Cit. Pgs. 122 y ss.
[31]Sentencia de fecha 20 de diciembre de 2011, in re "Belatti, Luis Enrique c/ F.A. s/ cobro
de australes". Sostuvo: Que la Sala I de la Cámara Federal de Apelaciones de La Plata, al modificar parcialmente la sentencia de primera instancia, declaró la inconstitucionalidad de las normas que prohíben la actualización monetaria (art. 4º de la ley 25.561, art. 7º y concordantes de la ley 23.928 y art. 5º del decreto 214/2002) y dispuso que el crédito reconocido en autos debe reajustarse a partir de enero de 2002 y hasta su efectivo pago mediante la aplicación de los índices de precios al consumidor, nivel general, suministrados por el INDEC (fs. 211/216). Contra este pronunciamiento, el Estado Nacional dedujo recurso extraordinario, en el cual se agravió exclusivamente por la declaración de inconstitucionalidad de las referidas normas (fs.226/244). El recurso fue concedido por encontrarse en juego la interpretación y alcance de la ley federal 25.561 (fs. 252). 3º) Que esta Corte, en la causa “Massolo” (Fallos: 333:447) se pronunció sobre la constitucionalidad de las normas aquí cuestionadas, por lo que cabe remitir a los fundamentos y conclusiones expuestos en dicho fallo, especialmente en los considerandos 11 a 16, por razones de brevedad”.
[32] Spota, actualizado por Leiva Fernandez, ob. Cit. Pg. 466
[33] ALTERINI, “Desindexación. El retorno al nominalismo”, p. 137, Buenos Aires, 1991.
[34] ALTERINI, ob. cit., p. 137, doctrina y jurisprudencia citada en la nota num. 175.
[35] Una cuestión que no es frecuentemente tratada es si la ley 23091 modificó sólo los plazos establecidos en el C.C. o si también derogó lo dispuesto por el mencionado texto referente a la prohibición de alterar los precios y condiciones del arriendo, sobre todo lo referente al precio, tratándose de locaciones urbanas. En general se cita al art. 1507 como si no se hubiera alterado estos aspectos. En lo personal considero que al admitir la ley 23091 la actualización del precio, derogó también este aspecto del art. 1507 del C.C. Luego la ley de convertibilidad derogó la facultad de actualizar. Pero esta derogación hizo revivir la prohibición de modificar el precio que prescribía el art. 1507. tengo para mí que no, pues una vez que una norma es derogada no revive por el sólo hecho de derogarse la ley que la deroga, si no existe una expresa voluntad legislativa en dicho sentido, lo que no ocurrió en el caso de las locaciones urbanas.
[36] Otro factor que influyó para que en definitiva algunos fallos rechazaran la validez de dicha cláusula fue la estabilidad económica que imperó en el país hasta el año 2002, lo que consideramos debe ser revisado a la luz de la marcha actual de la economía
[37] MOSSET ITURRASPE y LORENZETTI, Derecho monetario, Santa Fe 1989, pg. 286; Alterini, ob. cit. Pg. 177, Salgado, ob. cit. Pg. 53, Leiva Fernandez, en Código Civil anotado, Llamabías J.J. (dir) Alterini A.A. (Coord.), Bs. As. Edit. Abeledo-Perrot, 1985, reimp. en el año 2000, T. III, B, pg. 89 a 332, en pg, 106.
[38] La CNPaz en pleno, ya en fecha 1-6-71, en los autos “Revello, Pacífico Angel c/ Fernandez Lorenzo, LL 143-299; ED, 37-474, sostuvo que en principio no carecen de validez las cláusulas del contrato de locación que establecen anticipadamente alquileres escalonados para regir durante el plazo legal del art. 1507 del C.C. Así se sostuvo incluso en Tribunales Arbitrales que: “Es válida la cláusula contractual que estipula aumentos escalonados del canon locativo, pues ninguna norma del C.C. ni de la ley 23091 prohiben el pacto libre de un aumento de alquileres conforme al art. 1197 del C.C. Tarbitral del Colegio de Abogados, Mar del Plata, 3/8/2000, Vanwetter de Calcoen, Simona L. c. Lubricentro Mar del Plata SRL, LLBA, 2001-345.
[39]CNCiv, Sala A, 19/12/95, Virrey del Carmen S.A. c. Díaz Montero, María Inés y otro, L.L. 1996-E. 649 (39.012-S), citado por Leiva Ferandez, Spota, ob. Cit. Pg. 471. En igual sentido Sala M, 10-7-95, Sacsa C.I. c/ Barbieri, DJ, 1995-2-1074, id. 5-6-96 Soprano c/ cerisola, LL 1997-B-803; JA, 1996-III-299.
[40]C1ª Civ. Y Com Bahía Blanca, Sala I, 22-8-95, Urso, Lidia N. c/ García de Deluchi, Aurora N., LLBA, 1996-23, cit. Por Salgado, ob. Cit. Pg. 50
[41] Leiva Fernandez, Luis F. P. Presente y Futuro de las relaciones locativas ante la Emergencia Económica, en emergencia pública y reforma del régimen monetario, Lorenzetti, R. (Dir) Bs.As. 2002, pgs. 175 y ss. L.L. 2002-B, 1141
[42]CNac. Civ. Sala F, 3-12-2008, Kurchniroff, Victor Hernán c/ Mandelbaum, SlamaWajnztok, LL del 26-2-2009 con nota de Verónica Knavs, Juan Domingo Dongo; LL del 20-4-2009 con nota de Enrique L. Abatti, Ival Roca (h), LL, del 20-4-2009 con nota de Pedro Nicholson.
[43] Spota, actualizado por Leiva Fernandez, ob. Cit. Pg. 474
[44] Respecto del precio de la locación puede verse Moeremans, Daniel, El Precio de las locaciones, en Rev. Del CCC, Edit. La Ley.
[45] Publicación del diario La Gaceta del 5 de Abril de 2020
[46] Borda, G., Tratado de Derecho Civil, pg. 622
[47] Ver Abravaya, A., “La posición del garante en la ejecución de los alquileres”; L.L. T. 1999 F, 964.
[48] Conf. Borda, Alejandro, “La fianza y el nuevo artículo 1582 bis del Código Civil, LL 16/9/2002, pg. 2
[49] Véase al respecto Moeremans, Daniel, en Rev. De Daños 2019-1-, Direc. Mosset Iturraspe/Lorenzetti, Responsabilidad por incumplimiento Contractual en el contrato de locación. Edi. RubinzalCulzoni, Santa Fe 219.
[50] Personaje de la serie televisiva del Chavo del 8
