La determinación del precio en la nueva Ley de Alquileres
Por Lucía López Coquet*
M. Candelaria Sappia**
M. Candelaria López Revigliono***
A. Introducción [arriba]
A menos de un mes de cumplirse los 5 años de entrada en vigencia del Código Civil y Comercial de la Nación (en adelante CCCN), y en plena pandemia por el COVID-19, nuestro legislador ¿nos ha sorprendido? con la sanción de la Ley N° 27.551, publicada en el B.O.E. el 30/06/2020, que modifica el CCCN en materia de locación de bienes inmueble, y que comenzó a regir en Julio de 2020.
No son pocas las reflexiones o interrogantes que nos plantea la reforma, algunas de índole netamente jurídico, otras en relación a la manifestación que la misma tendrá en la praxis locativa, entre ellas, y solo por mencionar algunas: ¿era el momento oportuno?, ¿aporta seguridad jurídica al sistema?, ¿cuáles dispositivos son de orden público?, ¿en qué lugar queda emplazada la autonomía de la voluntad?, ¿a quién se está protegiendo?, ¿al locador?, ¿al locatario?, ¿al mercado inmobiliario?, ¿habrá cuestionamientos en relación a la constitucionalidad de la nueva normativa?, ¿cómo se determina el precio de la locación?, etc.
A los fines del presente trabajo, nos centraremos únicamente, en la cuestión de la determinación del precio en el contrato de locación el cual ha cambiado significativamente, en particular, atento a los parámetros que determina la nueva norma.
En virtud de ello, y siendo que es un tema que nos genera múltiples interrogantes, procederemos a realizar un análisis del mismo, intentando -desde nuestra humilde opinión- presentar las consecuencias y cuestionamientos que podrían aparecer con el nuevo régimen.
B. La determinación del precio a partir de la nueva ley. art. 14 Ley N° 27.551 [arriba]
El propio art. 1187 del CCCN nos brinda la definición del contrato de locación, como aquel en el que “...una parte se obliga a otorgar a otra el uso y goce temporario de una cosa, a cambio del pago de un precio en dinero” y de la ella se desprenden sus elementos tipificantes: por un lado el uso y goce temporario de una cosa, y por el otro el precio en dinero por ese uso y goce.
Ahora bien, como anticipamos, la reforma ha introducido novedosos cambios en relación a la determinación del precio en dinero en el contrato de locación. Específicamente, la Ley N° 27.551 en su art. 14 dispone
“Ajustes. Los contratos de locación, cualquiera sea su destino, están exceptuados de lo dispuesto en los artículos 7° y 10 de la ley 23.928 y sus modificatorias[1].
En los contratos de locación de inmuebles destinados a uso habitacional, el precio del alquiler debe fijarse como valor único y por períodos mensuales, sobre el cual solo pueden realizarse ajustes anuales. En ningún caso se pueden establecer bonificaciones ni otras metodologías que induzcan a error al locatario.
A los fines dispuestos en el párrafo anterior, los ajustes deben efectuarse utilizando un índice conformado por partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE), que debe ser elaborado y publicado mensualmente por el Banco Central de la República Argentina (BCRA)”.
En este contexto, destacamos la importancia del cambio que advertimos en este punto: lo neurálgico que resulta en relación a la práctica del contrato de locación y el desafío que genera no solo en las partes que celebren un contrato de locación bajo este régimen, sino también en relación a quienes tenemos un rol notablemente activo en el asesoramiento legal del negocio jurídico.
Las respuestas que deberemos brindar como operadores jurídicos, exceden el plano contractual, sino que debemos estar preparados para servir una visión tanto en plano económico en cuento las consecuencias inmediatas y mediatas que tendrán estos nuevos parámetros en las relaciones que surgirán.
C. “Las nuevas reglas” [arriba]
De una primera la lectura del artículo en análisis, referido a la determinación del precio en la locación de inmuebles, surge lo siguiente:
- Los contratos de locación, cualquiera sea su destino, en la determinación del precio, admiten actualización monetaria, indexación por precios, variación de costos o repotenciación. Es decir, se permite indexar en todos los contratos de locación (ajustar el precio durante su desarrollo), quedando así los contratos de locación exceptuados del régimen de convertibilidad;
- En los contratos de locación de inmuebles destinados a uso habitacional, esta actualización tiene límites, el precio deberá ser:
* fijado en un valor único;
* por períodos mensuales;
* solo se pueden hacer ajustes en forma anual utilizando un índice determinado por la ley[2];
* se prohíbe el sistema de “bonificaciones”, o cualquier otra metodología que induzca a error al locatario.
Asimismo, y específicamente en relación a la locación de inmuebles destinados a uso habitacional, se podrían extraer dos reglas generales:
1ra. regla: se fija un precio mensual para el primer año en forma cierta y determinada, es decir: del mes 01 al 12 del contrato;
2da. regla: para el segundo (meses 13 a 24) y tercer año (meses 25 a 36) se fijan pautas para determinar el ajuste del precio, esto es, el aumento es determinable a parámetros determinados en la norma. Consecuentemente, solo podrán efectuarse ajustes de precio o canon locativo a partir del mes 13, y del mes 25 de la locación.
En cuanto a la primer regla, los cambios respecto al anterior régimen solo se ven alterados por el plazo, el cual ahora es anual, pero el precio al ser cierto y determinado no evidencia un cambio sustancial en tal sentido.
Al contrario, la segunda regla implica una variación sustancial. Veamos.
En primer lugar, se aclara que el ajuste tendrá una sola modalidad: anual.
Sentado ello, hay que determinar cómo se conforma el índice para realizar el ajuste: las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE).
Cada uno de estos índices se toma por partes igual y se incorpora la participación activa y determinante del Banco Central de la República Argentina, en cuanto ordena que será el ente quien elaborará y publicará mensualmente la variación en función del IPC y del RIPTE.
De modo preliminar, la variación en el precio se advierte determinable, cumpliendo así con lo prescripto por 1003 y sgtes. del CCCN, pero sujeta a un proceso de determinación que es ajeno a las partes del contrato y que será realizada por un organismo del Estado.
Previo a la sanción de la ley, era usual encontrar en la praxis -en especial en la ciudad de Córdoba-, que se fijaran aumentos semestrales entre el 15 y 18%, cuyos montos se capitalizaban hasta el fin del contrato. Incluso, ante supuestos de renovación, se establecían hasta aumentos del 30% anual para el siguiente período locativo.
Dicha práctica no regulada, ya no rige y se ha alterado trascendentalmente en este sentido.
Las partes tendrán certeza del precio del canon durante el primer año del contrato, luego deberán ajustarlo en base a los parámetros que determina la ley y bajo la elaboración y publicación del B.C.R.A.
D. Los planteos desde la práctica [arriba]
Este esquema, nos lleva a plantear múltiples interrogantes, sobre todo en lo que respecta a cuál será -finalmente- el porcentaje de aumento y si ello logra proteger a la parte locataria como se pretendió al sancionar la ley.
Unos de los primeros interrogantes que nos planteamos es qué sucede con aquellos inquilinos e inquilinas que no tienen ingresos inscriptos regularmente y que por tanto no gozan de los aumentos salariales legales y de convenio.
En tal escenario, pareciera que el aumento no resulta concordante con la fluctuación que pueden generar los ingresos y con ello -tal vez- verse distorsionada la proporción del ajuste.
Otro punto es la cuestión de la inflación, estigma histórico de toda economía y particularmente la argentina. En primer lugar no podemos soslayar que la previsión inflacionaria no suele ser exacta, de hecho, es usual su carácter extraordinario y repentino. Justamente tales características son las que han generado debate en cuanto a no dejar sin regulación supuestos que de tener que regularse en base a índices inflacionarios devendría groseramente desproporcionados y exorbitantes, generando consecuencias indeseadas y que desnaturalizan -en la mayoría de los casos- la práctica comercial.
Esto no es menor en el tema que analizamos, toda vez que un porcentaje del 36%, como se utilizaba en el régimen anterior al practicar un aumento semestral de 18%, es notablemente inferior al porcentaje de inflación anual, máxime teniendo en cuenta que los valores de IPC y de RIPTE seguramente superarán dicho porcentaje.
A más de ello, y sin perjuicio de que no desconocemos que el aumento era grosero en su índice nominal, toda vez que ningún sueldo tenía un aumento como el que se pactaba en los contratos de locación, lo cierto es que el mismo era previsible por resultar determinado y acordado libremente por las partes en función de la autonomía de la voluntad.
En este escenario, vemos dos contraposiciones que llaman nuestra atención.
Por un lado, no logramos vislumbrar, sea por la falta de previsibilidad o por lo reciente de su sanción, a quién busca proteger esta nueva ley. Si el objetivo era proteger al locatario es pos de garantizar a muchos ciudadanos el acceso a la vivienda (14 bis in fine C.N.) en el caso de la habitacional, la realidad nos está mostrando que en menos de un mes lo que se ha visto es un aumento significativo en el precio de los alquileres. Con lo cual pareciera que el mercado está diciendo que “el inicio de la locación” será más oneroso.
Siguiendo este esquema, y con el índice de actualización que ordena la ley, es posible que durante la vida del contrato (hoy extendido hasta 3 años, conf. 1198 CCCN), sea “más manejable” para el locatario los aumentos, ya que los mismos estarán a cargo de un organismo del Estado, con los parámetros reseñados, y muchas veces el locador podría llegar a percibir entonces el canon locativo con actualizaciones por debajo de la inflación.
Desde la óptica del locador y desde el punto de vista constitucional, no podemos no pensar en otro derecho constitucional, como lo es el derecho de propiedad (art. 17 CN), y si con este esquema se vulneraría el mismo o no, cuestión que ya está debatiéndose, y donde se avizoran argumentos en sentidos opuestos. Asimismo hay que prever las consecuencias prácticas de ello, sobre todo con este panorama, el contrato de locación, con este nuevo sistema, en particular el habitacional ¿resulta “amigable” para el locador? Porque si la respuesta es negativa los perjudicados serán locador, locatario y el mercado.
Por último, el problema que anticipan algunos autores es que los locadores buscarán otras soluciones, otros mecanismos de determinación del precio, como por ejemplo:
“alquilar en Dólares u otra moneda, renunciando al art. 765 del CCyC., estableciendo una cotización en base a algunas de las variables legales del mismo, como por ejemplo, Dólar turista (Dólar oficial más el 30% del impuesto solidario) o contado con liquidación o en base al Dólar MEP. Omitieron los legisladores imponer como moneda en el contrato con destino habitacional, en forma exclusiva, a la moneda de curso legal”[3].
E. La autonomía de la voluntad ¿resignificación? [arriba]
Por otro lado, consideramos que podría estar siendo revisada la noción de libertad contractual, toda vez que siendo una de las obligaciones principales “el pago del canon locativo”, ahora las partes no lo acuerdan, sino que deben sumirse a las pautas legales móviles que fija el art. 14 y que al momento de obligarse contractualmente son indeterminadas.
Al tiempo en que se publicará el presente, todavía no se ha efectuado la primer publicación del BCRA por lo que deberemos verlo con posterioridad, sin perjuicio de que entendemos deberá realizarse celosamente y con la cautela que el supuesto merece.
No obstante, a tan solo veinte días de su entrada en vigencia hemos podido advertir algunas repercusiones de orden práctico:
i.- Aumento automático del canon locativo a razón del traslado de la carga de abonar los impuestos por parte del locador.
ii.- Incertidumbre de ambas partes en torno a la fijación del precio del primer período anual.
iii.- Aumento de las propiedades que se ofrecen para venta y ya no quieren ofrecerse para locación.
iv.- Aumento de simulaciones en relación al contrato de locación, buscando otros “ropajes jurídicos”.
En este contexto, nos permitimos analizar el marco conceptual del cual partimos al analizar esta resignificación que planteamos de la autonomía de la voluntad:
El Dr. Lorenzetti define la autonomía de la voluntad en el ámbito contractual como la “...libertad de contratación, lo que significa la libre opción del individuo entre contratar y no contratar, libertad para la elección del otro contratante y la posibilidad de dotar de contenido al contrato.” y agrega que este principio “ha sido útil a fin de explicar, comprender y justificar la fuerza obligatoria del contrato.”[4]
En los últimos años este principio ha adquirido mayor relevancia, especialmente desde la entrada en vigencia del CCCN, momento a partir del cual la autonomía de la voluntad se erigió como uno de los pilares del derecho contractual general -quedando en el pasado su reconocimiento meramente jurisprudencial y doctrinario-, lo que a todas luces se evidenciaba como una avance en términos jurídicos.
La autonomía de la voluntad y sus limitaciones -en materia de contratos- han sido plasmadas en el CCCN en el art. 958: “Libertad de contratación. Las partes son libres para celebrar un contrato y determinar su contenido, dentro de los límites impuestos por la ley, el orden público, la moral y las buenas costumbres.”
No obstante, a tan solo pocos años de la entrada en vigencia de nuestro CCCN aparece en escena la nueva Ley N° 27.551, que pareciera plasmar una suerte de limitación en lo que a la autonomía de la voluntad contractual respecta.
Particularmente, en lo que concierne al tema bajo análisis, podría interpretarse que a partir de la nueva legislación se ha puesto un punto final a la posibilidad que tenían las partes de hacer uso de la autonomía de la voluntad, particularmente en lo que al canon locativo y su actualización refiere, dando lugar a una mayor intervención del Estado en contratos que se suponen entre particulares, y consecuentemente privados.
Esto no resulta un dato menor, más aun teniendo en cuenta que nos encontramos frente a la reforma de mayor envergadura que ha sufrido el CCCN desde su entrada en vigencia por el año 2015.
Sin perjuicio de ello, creemos que tampoco resultaría atinado caer en el pensamiento utópico de considerar un mundo en el cual individuos que se presumen en desigualdad de condiciones frente al contrato, puedan prescindir de la intervención estatal y asimismo, lograr entablar relaciones jurídicas justas y equitativas. Lo cierto es que la tesis que reconoce al ser humano como un sujeto esencialmente libre y que sostiene que los contratos más justos son aquellos que fueron conformados de acuerdo a la libre voluntad de las partes, peca de inexacta en un contexto social, económico y político que tiende a complejizarse, dando lugar a eventuales conflictos que podrían ser evitados por una intervención medida en términos jurídicos y estatales.
F. Una breve mirada desde el análisis económico del derecho (AED) [arriba]
Por lo demás, no podemos dejar de lado las reglas del análisis económico del derecho (AED), como herramienta que nos permita avizorar los posibles efectos que generará la aplicación de las nuevas reglas, en particular, de los parámetros de ajuste que fija el art. 14, nos invita a plantear el supuesto fáctico que planteamos a continuación.
Supongamos que quienes prestan el servicio de asesoramiento inmobiliario se reúnen con la parte locadora y locatarias a efectos de fijar las reglas aplicables al caso, si se hubieran tomado las pautas del régimen anterior, en un contrato de 24 meses por la suma de $ 20.000 como canon locativo, el monto total de la locación hubiera sido de $ 480.000, por lo que la comisión inmobiliaria hubiera sido la suma de $24.000 (a razón del 5% del monto del contrato).
Con las nuevas reglas, siendo el plazo de la locación 36 meses y siguiendo el monto supra referenciado de $ 20.000 como canon locativo, el monto total del contrato de locación sería $ 720.000, por lo que la comisión ascendería a $ 36.000.
La diferencia es palmaria y si sumamos a ello, que la parte locadora asume los impuestos, y siendo que conforme hemos podido recabar de parte de operadores inmobiliarios que dicho monto se traslada -en principio- al monto del canon locativo, se genera inmediatamente un aumento automático en el precio.
Sin perjuicio de las imprecisiones que puede plantear el ejemplo, lo cierto es que desde una perspectiva del AED, la repercusión del aumento es notable.
G. Conclusiones [arriba]
Sin lugar a dudas los cambios que traerá aparejados la modificación realizada por el legislador se observarán con el transcurso del tiempo, lo que no obsta a que continuemos interrogándonos respecto a la ratio iuris de la nueva normativa, y si esta se ve reflejada en la práctica, ya que será ésta la que en definitiva será la guía para los eventuales problemas que puedan suscitarse en su aplicación e interpretación.
A todo evento, nos atrevemos a plantear el siguiente cuestionamiento: ¿puede haber seguridad jurídica cuando el precio se presume seguro en términos económicos al estar regulado y controlado por el BCRA?
En una sociedad en donde las prácticas comerciales se efectúan a la sombra de un proceso inflacionario temible, contraer obligaciones en base a parámetros móviles luce ostensiblemente revelador.
Decimos revelador, porque la respuesta inmediata a las nuevas reglas de las locaciones genera más dudas que certezas. Uno de los grandes desafíos es que los parámetros elegidos y su confección sean serios y objetivos, para no perjudicar a ninguna de las partes.
A esto nos referimos no sólo en cuanto a los parámetros ya expuestos sino a las costumbres comerciales a las cuales estamos sometidos sin tomar consciencia de cómo determinan nuestra modalidad de contratación.
Socialmente nos han inculcado que obligarnos a pautas fijas nos brindará seguridad cuando ello no siempre resulta así.
Lo cierto es que sucedía que un parámetro fijo era impuesto por la parte “fuerte” del contrato y al no estar regulado no generaba cuestionamientos de la parte “débil”.
En cambio, un parámetro variable pareciera ofrecer protección en cuanto al aumento, pero no es certero ni mucho menos contemplativo de todos los escenarios posibles.
Tal es la incógnita que terminamos planteando al entender que los cambios exceden el marco normativo bajo estudio, toda vez que apuntan a cuestiones más culturales que meramente normativas.
Y con esto no significa que omitamos plantearnos si nos brinda más seguridad un parámetro fijo o móvil, sino que si tales posibilidades pueden solucionar el problema de fondo que implica la vivienda en nuestro país, en particular, el acceso a la misma.
Notas [arriba]
* Abogada, Magíster en Derecho de Daños, Adscripta de Derecho de Daños en la UNC, Profesora Adjunta de Derecho de Daños en la UCC, Profesora de Derecho de Daños y Contratos e Investigadora de la Universidad Empresarial Siglo 21.
** Abogada, Adscripta de Derecho de Daños en la UNC, Profesora de Derecho de Daños y Contratos e Investigadora de la Universidad Empresarial Siglo 21.
*** Abogada, egresada de la UNC.
[1] Art. 7 (Ley N° 23.928).- El deudor de una obligación de dar una suma determinada de pesos cumple su obligación dando el día de su vencimiento la cantidad nominalmente expresada. En ningún caso se admitirá actualización monetaria, indexación por precios, variación de costos o repotenciación de deudas, cualquiera fuere su causa, haya o no mora del deudor, con las salvedades previstas en la presente ley.
Quedan derogadas las disposiciones legales y reglamentarias y serán inaplicables las disposiciones contractuales o convencionales que contravinieren lo aquí dispuesto.
Art. 10 (Ley N° 23.928).- Mantiénense derogadas, con efecto a partir del 1° de abril de 1991, todas las normas legales o reglamentarias que establecen o autorizan la indexación por precios, actualización monetaria, variación de costos o cualquier otra forma de repotenciación de las deudas, impuestos, precios o tarifas de los bienes, obras o servicios. Esta derogación se aplicará aun a los efectos de las relaciones y situaciones jurídicas existentes, no pudiendo aplicarse ni esgrimirse ninguna cláusula legal, reglamentaria, contractual o convencional -inclusive convenios colectivos de trabajo- de fecha anterior, como causa de ajuste en las sumas de pesos que corresponda pagar.
La indicada derogación no comprende a los estados contables, respecto de los cuales continuará siendo de aplicación lo dispuesto en el art. 62 in fine de la Ley General de Sociedades N° 19.550 (t.o. 1984) y sus modificatorias.
[2] El cual consiste en un “...índice conformado por partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE), que debe ser elaborado y publicado mensualmente por el Banco Central de la República Argentina (BCRA)”. (Art. 14 Ley N° 27.551).
[3] DEL CERRO, José Manuel del Cerro. “Reflexiones acerca de la modificación legislativa en materia de locaciones urbanas por ley 27.551”. elDial.com
[4] LORENZETTI, Ricardo Luis. “Código Civil y Comercial de la Nación Comentado”, Ed. Rubinzal Culzoni, tomo V, pág. 537.
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