Régimen de reparaciones y compensación en la nueva normativa de Locaciones

Por Carolina Vanesa Rosas*

I. Introducción [arriba] 

Cuestiones preliminares.

La Ley N° 27.551 publicada en el Boletín Oficial el 30 de junio de 2020, y que según lo dispone su art. 23 entrará en vigencia a partir del día siguiente de su publicación, conocida como “Ley de alquileres”, trae aparejada una profunda reforma al régimen del contrato de locación del Código Civil y Comercial.

Como primera cuestión, y en cuanto a técnica legislativa, debo poner de relieve lo siguiente: la Ley cuenta con cuatro Títulos, a saber:

Título I: Reformas al Código Civil y Comercial de la Nación.

Título II: Regulación complementaria de las locaciones.

Título III: Programa Nacional de Alquiler Social.

Título IV: Métodos alternativos de resolución de conflictos.

En consecuencia, y a los fines prácticos, cada vez que debamos estudiar la normativa del contrato de locación, debemos analizar, por una parte, lo dispuesto en el Código Civil y Comercial -ahora reformado- y luego ir a las normas complementarias, previstas de manera separada en la ley. Ello desdibuja una visión integral del contrato, ya que hubiese sido deseable, a los fines prácticos, tener toda la normativa referente al mismo en un mismo lugar, para que el operador jurídico no deba “deambular” en busca de la normativa para encontrar su régimen íntegro.

Como segunda cuestión de carácter general, debo señalar que, desde el punto de vista de la vigencia temporal, la nueva normativa se aplica a los contratos que se celebren a partir de su entrada en vigencia, conforme al mencionado art. 23 de la misma. Por lo cual, los contratos celebrados antes de la entrada en vigencia de la reforma, se seguirán rigiendo por el Código Civil y Comercial originario, y los que se celebren a partir del 1° de julio de 2020, ya estarán regulados por la nueva normativa. Por tanto, en este caso no se suscitarían los debates que se produjeron en torno del art. 7 del Código Civil y Comercial, cuando el mismo comenzó a regir.

Señalado ello, debo indicar entonces que el tema que abordaré, referido a las reparaciones y a la compensación, está regulado dentro del Título I, antes mencionado, por lo cual, estos temas modifican directamente al Código Civil y Comercial.

II. Conservación de la cosa y reparaciones [arriba] 

La Ley N° 27.551 introduce cambios en materia de conservación de la cosa locada y establece procedimientos en torno de las reparaciones que deban efectuarse.

En efecto, el art. 5 de la ley sustituye el art. 1201 del Código Civil y Comercial que, para un detenido análisis, dividiremos en tres partes a saber:

a) regla general en materia de conservación;

b) reparación urgente y silencio o negativa del locador; y

c) reparaciones no urgentes.

II. a. Regla general en materia de conservación.

Respecto de la regla general, ella está plasmada en el primer párrafo del art. 1201 reformado, que dispone que:

“El locador debe conservar la cosa locada en estado de servir al uso y goce convenido y efectuar a su cargo la reparación que exija el deterioro en su calidad o defecto, originado por cualquier causa no imputable al locatario”.

Adviértase que, por la literalidad de la norma, que refiere a la “cosa locada”, la misma resulta aplicable a la locación de todo tipo de cosas, y no solamente a los inmuebles. Esto es importante destacar, pues la Ley N° 25.551 a lo largo de todo su articulado, en ocasiones regula específicamente la locación de inmuebles, y en otras, como en el tema bajo análisis, regula la locación de todo tipo de cosas.

Conforme a lo indicado, el deber de conservación y las reparaciones recaen sobre el locador siempre; excepto que la causa del deterioro o daño en la cosa guarde un nexo causal con el locatario, en cuyo caso corresponderá a éste último soportar la reparación de los daños que su acción u omisión pudieran ocasionar respecto a la cosa.

Claro está que las reparaciones de los deterioros que se producen por el uso regular y cotidiano de la cosa, que se traducen en pequeñas erogaciones dinerarias, están a cargo del locatario, y en caso de duda, quedará a la apreciación judicial, pues como se ha expresado:

“Estas reparaciones también llamadas ‘ordinarias’ o ‘de mantenimiento’, son las reparaciones que se originan en deterioros menores que comúnmente provienen del uso diario y habitual de la cosa, como roturas de vidrios, pequeños desperfectos en las instalaciones que sirven a la cosa, etcétera, y que por lo general se deben al accionar descuidado del locatario o de las personas por las que éste responde. El carácter de estos deterioros, de escasa significación material y económica, estará en definitiva sujeto a la apreciación judicial…”.[1]

II. b. Reparación urgente y silencio o negativa del locador

El segundo supuesto que plantea la norma resuelve un caso práctico que puede ocurrir de manera frecuente: la necesidad de realizar una reparación de carácter urgente, y el silencio o la negativa a efectuar dicha reparación por el locador, estando debidamente notificado. Al respecto, el segundo párrafo del art. 1201 del Código Civil y Comercial, ahora reformado, dispone:

“En caso de negativa o silencio del locador ante un reclamo del locatario debidamente notificado, para que efectúe alguna reparación urgente, el locatario puede realizarla por sí, con cargo al locador, una vez transcurridas al menos veinticuatro (24) horas corridas, contadas a partir de la recepción de la notificación”.

Ello merece algunas consideraciones a saber: el domicilio en el que se debe cursar la notificación debe ser un domicilio en el que se tengan por válidas las notificaciones. Y al respecto, resulta interesante señalar el cambio introducido por la Ley en materia de domicilio. Pues el art. 1° de la Ley N° 27.551, sustituyó el art. 75 del Código Civil y Comercial por el siguiente:

“Domicilio especial. Las partes de un contrato pueden elegir un domicilio para el ejercicio de los derechos y obligaciones que de él emanan. Pueden además constituir un domicilio electrónico en que se tengan por eficaces todas las notificaciones, comunicaciones y emplazamientos que allí se dirijan”.

Como se advierte, el alcance de dicha reforma es amplio, pues no sólo se ciñe al contrato de locación, sino a todo tipo de contratos, y otorga la posibilidad de establecer un domicilio electrónico.

A tenor de lo dispuesto por el mencionado art., el domicilio electrónico es optativo, y no releva de la constitución de un domicilio en un lugar físico, pues expresamente la norma bajo análisis dice que las partes “pueden además constituir un domicilio electrónico…”; pero a los fines que estamos analizando, esto es, la notificación de la necesidad de practicar reparaciones urgentes, la constitución de un domicilio electrónico en el contrato puede resultar de utilidad y practicidad a las partes, pues allí se podría practicar la notificación por el locatario al locador de la necesidad de la reparación urgente, y en el mismo se aguarda su respuesta, o su silencio en el transcurso de las horas fijadas por la norma -veinticuatro horas corridas desde la notificación-, para que se dispare el procedimiento establecido en el segundo párrafo.

Cabe destacar que, conforme a lo indicado, el plazo se cuenta en horas; por lo cual, para una interpretación armónica del ordenamiento jurídico, debe tenerse presente lo normado en el art. 6 in fine del Código Civil y Comercial, respecto a los modos de contar los intervalos de derecho:

“…En los plazos fijados en horas, a contar desde una hora determinada, queda ésta excluida del cómputo, el cual debe empezar desde la hora siguiente. Las leyes o las partes pueden disponer que el cómputo se efectúe de otro modo”.

En síntesis, en este segundo supuesto, transcurridas las veinticuatro horas de dicha notificación, ante la negativa o silencio del locador, el locatario podrá realizar la reparación urgente con cargo al locador.

No debe pasarse por alto que, si el inmueble se encuentra sometido al régimen de la propiedad horizontal, el locatario debe respetar las disposiciones del Reglamento y del bloque normativo de la propiedad horizontal, en especial del art. 2054 del Código Civil y Comercial, que autoriza solo a los propietarios a realizar reparaciones urgentes en las cosas y partes comunes.

II. c. Reparaciones no urgentes.

Finalmente, el tercer párrafo del art. 1201 del Código Civil y Comercial regula el procedimiento que debe seguirse para el caso de reparaciones no urgentes, señalando que:

“…el locatario debe intimar al locador para que realice las mismas dentro de un plazo que no podrá ser inferior a diez (10) días corridos, contados a partir de la intimación, cumplido el cual podrá proceder en la forma indicada en el párrafo precedente”.

Es decir, que, si luego de transcurridos diez días corridos desde la intimación el locador no procediera a realizar las mejoras, las puede practicar el locatario con cargo al locador.

Para todos los supuestos analizados, el domicilio en el que se deben realizar las notificaciones al locador es el que éste ha denunciado en el contrato. Toda notificación allí practicada se considera válida, aunque el locador se negase a recibirla o la misma no pudiese perfeccionarse por motivos imputables al mismo; todo según lo normado por el art. 1201 in fine del Código Civil y Comercial.

III. Compensación [arriba] 

Como novedad, la Ley N° 27.551 incorpora el art. 1204 bis al Código Civil y Comercial, a través del cual introduce la posibilidad de la compensación de pleno derecho entre los gastos a cargo del locador y los cánones locativos debidos por el locatario.

Recordemos que la compensación es un modo de extinción de las obligaciones, que:

“…tiene lugar cuando dos personas, por derecho propio, reúnen la calidad de acreedor y deudor recíprocamente, cualesquiera que sean las causas de una y otra deuda. Extingue con fuerza de pago las dos deudas, hasta el monto de la menor, desde el tiempo en que ambas obligaciones comenzaron a coexistir en condiciones de ser compensables” (art. 921 del Código Civil y Comercial).

Como bien enseña Alejandro Borda, la compensación como modo extintivo de las obligaciones tiene gran importancia práctica, pues contribuye a liquidar deudas recíprocas y evita la necesidad de reclamos judiciales y extrajudiciales[2].

A tenor de lo dispuesto por el nuevo art. 1204 bis del Código Civil y Comercial:

“los gastos y acreencias que se encuentran a cargo del locador conforme las disposiciones de esta sección, pueden ser compensados de pleno derecho por el locatario con los cánones locativos, previa notificación fehaciente al locador del detalle de los mismos”.

De la expresión “pueden ser compensados” se extrae que queda a elección del locatario realizar la compensación; si éste elige compensar, debe notificar en forma fehaciente y detallada los gastos en que ha incurrido, y que, conforme a lo normado, debieron ser soportados por el locador; de esta manera, la compensación se producirá de pleno derecho.

Ahondando más en el análisis, cabe señalar que se trata de un caso de compensación legal. Pues la compensación puede ser legal, convencional, facultativa o judicial (art. 922 del Código Civil y Comercial).

La compensación legal procede si se cumplen ciertos requisitos: que ambas partes sean deudoras de prestaciones de dar; que los objetos de las prestaciones sean homogéneos entre sí; y que los créditos sean exigibles y disponibles libremente, sin afectar a terceros (art. 923 del Código Civil y Comercial).

Como es un supuesto de compensación legal, “procede aún contra la voluntad de alguna de las partes, aunque ello no signifique que no deba ser alegada por el interesado”[3].

Ahora bien, una duda que válidamente puede surgir al intérprete es si la compensación introducida por el art. 1204 bis puede ser dejada de lado por las partes en uso de la autonomía de la voluntad. En otros términos: ¿dicha norma es de orden público, o las partes en el contrato pueden pactar algo distinto? Cabe destacar que la Ley N° 27.551 en ninguna parte de su articulado menciona que ella es de orden público, por lo cual quedará dicha cuestión a dilucidar por los jueces.

La jurisprudencia se ha pronunciado respecto a la posibilidad de la compensación en caso de reparaciones urgentes, aún ante la negativa del locador a autorizar la realización de las mismas al locatario. Así, la Cámara de Apelaciones de Trelew, con el voto del doctor López Mesa, ha resuelto que:

“no se tratan de mejoras disponibles en el contexto del contrato de locación, sino de trabajos necesarios (y urgentes frente al contrato en ejecución) para hacer que el bien locado sea efectivamente adecuado para su fin, y por ello corresponden como obligación legal del locador. Siendo tales actos necesarios, las reparaciones que exigiera el deterioro o defecto de la cosa al momento de su entrega (art. 1516, Cód. Civil). Y ninguna norma permite sostener que tal obligación legal, si es satisfecha por el locatario, ante la pasividad o desidia del locador, requiere autorización (doc. art. 1518, Cód. Civil)… Siguiendo ese orden, los trabajos de adecuación realizados por la locataria frente a la negativa de la locadora encuentran conducto por vía de los arts. 505, inc. “b”, y 1518 del Cód. Civil; esto es, la locataria podía/puede emplear los medios legales para procurarse por otro, aquello que -por obligación legal- corresponde a la locadora, y con cargo a ésta”.[4]

En síntesis, la nueva normativa permite al locatario la opción de compensar los cánones locativos con los gastos en que ha incurrido, y que conforme a derecho corresponden soportar al locador, en tanto y en cuanto éste haya sido debidamente notificado en un todo acorde a lo normado.

IV. Conclusiones [arriba] 

- Hubiese sido deseable que la nueva normativa mantuviera la unidad en torno a la regulación de un contrato tan importante como lo es el contrato de locación. De manera que hoy, por la técnica legislativa utilizada, para estudiar y analizar un contrato de locación debemos indagar en el Código Civil y Comercial -ahora reformado por la Ley N° 27.551- y sus disposiciones especiales que no forman parte del cuerpo del mismo.

- La nueva ley, al establecer un procedimiento y notificación, soluciona aspectos prácticos de la vida del contrato de locación en torno de las reparaciones, permitiendo, a opción del locatario realizar una compensación con los cánones locativos en caso de silencio o negativa del locador. En caso de duda, quedará a interpretación judicial qué debe entenderse por reparación urgente.

- En materia de reparaciones urgentes, si la cosa locada es un inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal, se debe tener presente lo normado especialmente en el Reglamento y las normas que regulan la Propiedad Horizontal, en especial lo dispuesto por el art. 2054 del Código Civil y Comercial.

Notas [arriba] 

*Abogada (UCSF)-Notaria (UCSF). Doctorando en Ciencias Jurídicas (UCA). Docente en la Universidad Católica de Santa Fe-Sede Santos Mártires-Posadas (UCSF), y en la Universidad Gastón Dachary (UGD). Investigadora.

[1] Cámara Nac. De Apelaciones, sala I, “Z., J. E. y otro c. F., M. H. y otro s/ daños y perjuicios”, 13/11/2014. La Ley on line: AR/JUR/60129/2014. Consultado el 30/06/2020.
[2] Borda, Alejandro. Derecho Civil y Comercial. Obligaciones. La Ley. Buenos Aires, 2017. Pág. 256.
[3] CARESTIA, Federico. Código Civil y Comercial de la Nación Comentado. Tomo III. Caramelo, Gustavo- Picasso, Sebastián- Herrera, Marisa (Dir). Ministerio de Justicia y Derechos Humanos de la Nación. Buenos. Aires. 2015. Pág. 278.
[4] “Kresteff c/ Inda” -Cámara de Apelaciones de Trelew (Chubut)- 11/09/2015. elDial.com AA9202- AA9202. Publicado el 02/10/2015. Consultado el 1/07/2020.