La frustración del uso del bien en el nuevo régimen de locaciones

Por María Mumare

I. Introducción: marco normativo y fáctico [arriba] 

El propósito del presente capítulo es analizar las modificaciones que surgen respecto de la frustración del uso del bien objeto del contrato de locación a partir de la sanción de la Ley Nº 27.551.

La frustración del fin del contrato está prevista en términos generales en el art. 1090 del Código Civil y Comercial. Dicha norma establece:

“La frustración definitiva de la finalidad del contrato autoriza a la parte perjudicada a declarar su resolución, si tiene su causa en una alteración de carácter extraordinario de las circunstancias existentes al tiempo de su celebración, ajena a las partes y que supera el riesgo asumido por la que es afectada. La resolución es operativa cuando esta parte comunica su declaración extintiva a la otra. Si la frustración de la finalidad es temporaria, hay derecho a resolución sólo si se impide el cumplimiento oportuno de una obligación cuyo tiempo de ejecución es esencial”.

“La frustración del fin se produce en los casos en que hubiese habido un fin causalizado, común a las partes, que por circunstancias sobrevinientes —no personales ni imputables a las partes, ajenas a su esfera de influencia y que no constituyesen un riesgo asumido— no pudiese ser alcanzado. Su efecto es la resolución. (...) La frustración de la finalidad debe ser causada por hechos que no sean personales ni estén en la esfera de influencia de la parte perjudicada. Por esta razón, es relevante que la causa haya sido conocida por las partes, quienes realizaron el negocio con ese fin”[1].

El tema encuentra una solución normativa específica en materia de locación en el art. 1203 del Código Civil Comercial, incorporado en la Sección IV, Capítulo IV, Título IV, Libro Tercero. Esta disposición fue objeto de reforma por parte del artículo 6 de la ley 27.551, sancionada por la Cámara de Senadores el 11 de junio de 2020 tras haber obtenido la correspondiente aprobación en la Cámara de Diputados el 20 de noviembre de 2019 y publicada, finalmente, en el Boletín Oficial el 30 de junio de 2020.

Previo a realizar un análisis pormenorizado del instituto en el marco de las locaciones, es importante distinguir el estudio de la frustración del fin del contrato de otros supuestos tales como la imposibilidad de cumplimiento prevista, en forma general, en los arts. 955 y siguientes del Código Civil y Comercial y la dificultad de cumplimiento por excesiva onerosidad sobreviniente (también denominada “teoría de la imprevisión”, conforme se dispone en el art. 1091 del Código Civil y Comercial). También corresponde diferenciar la situación de los supuestos en los cuales -durante el curso de la locación- la cosa sufra daños por caso fortuito o fuerza mayor. El problema, en esos casos, debe ser estudiado con relación a las hipótesis de destrucción total, destrucción parcial y simple deterioro[2].

El caso que motiva este artículo, en cambio, se circunscribe a la hipótesis en la cual no se provoca la destrucción siquiera parcial de la cosa, pero se impide al inquilino usarla o gozarla. De allí la importancia de la finalidad del contrato como eje rector para la interpretación y aplicación de la norma en estudio.

Las delimitaciones entre las distintas categorías teóricas antes señaladas podrán eventualmente, en algún caso particular, superponerse. Sin embargo, son necesarias las especificaciones para circunscribir el análisis a un aspecto puntual dentro de los efectos del contrato como es la frustración del uso del bien objeto del contrato de locación. En otras palabras, cabe tener presente la distinción entre la frustración del contrato y el caso específico de la frustración del fin del negocio jurídico.

No puede comenzarse este artículo sin referir al contexto en el que se sancionó este nuevo cuerpo normativo. En este sentido, debe mencionarse el dictado el día 29 de marzo de 2020 del decreto PEN 320/2020, instrumento por medio del cual se decidió intervenir los contratos de alquiler en el marco de la emergencia económica, social y sanitaria que atraviesa nuestro país con motivo de la pandemia provocada por el COVID-19[3].

El dictado de una ley nacional de alquileres por parte del Poder Legislativo Nacional, en el contexto particular que atraviesa la sociedad, da cuenta de la problemática involucrada en lo que refiere a la tutela de vivienda digna, cuestión que excede el marco del presente trabajo pero que deviene imprescindible señalar.

La nueva Ley Nº 27.551 recoge los problemas que afronta el decreto antes mencionado, articulando el régimen de protecciones mínimas a los locatarios previstas en la normativa de emergencia con un conjunto de disposiciones, complementarias al Código Civil y Comercial, que plantean un nuevo escenario para el desarrollo de los contratos de locación. No puede dejar de resaltarse el esfuerzo por otorgar legitimidad democrática a una serie de modificaciones que, impulsadas por el contexto de crisis, pretendieron superar la solución transitoria que podía otorgar una herramienta de emergencia, a efectos de lograr un resultado con características de estabilidad y durabilidad en el tiempo.

En este sentido, si bien es cierto que el proyecto de reforma es anterior al desencadenamiento de la situación de crisis sanitaria y al dictado del decreto de emergencia antes citado, se destaca la importancia del marco fáctico en el que se inserta la ley como un elemento más a tener en cuenta a la hora de reflexionar sobre las modificaciones introducidas. Es que las herramientas de protección al locatario que se incorporan en el nuevo texto cobran particular relevancia en un momento de grandes transformaciones sociales y económicas como las que se avecinan.

Lo anterior no implica desconocer que, como parte integrante del Código Civil y Comercial, las reformas se enmarcan en una búsqueda legislativa mucho más amplia por la constitucionalización del derecho privado. Con ello, se debe también hacAnclaer referencia a la tutela de la vivienda digna como derivación directa del art. 14 bis de nuestra Carta Magna.

Por último, cabe resaltar que en caso de que el contrato de locación se enmarque en una relación de consumo deberá también aplicarse toda la normativa protectoria de defensa del consumidor, de conformidad con los principios que se desprenden del art. 42 de la Constitución Nacional.

Una vez más, el diálogo de fuentes será la herramienta que permitirá la integración normativa a efectos de lograr una efectiva tutela de los derechos involucrados[4].

II. Redacción e interpretación del nuevo art. 1203 [arriba] 

En el Código Civil y Comercial argentino, la idea de frustración del fin tiene aplicación concreta en el contrato de locación de cosas en el art. 1203. En su redacción original la citada norma establecía:

“Si por caso fortuito o fuerza mayor, el locatario se ve impedido de usar o gozar de la cosa, o ésta no puede servir para el objeto de la convención, puede pedir la rescisión del contrato, o la cesación del pago del precio por el tiempo que no pueda usar o gozar de la cosa. Si el caso fortuito no afecta a la cosa misma, sus obligaciones continúan como antes”.

Esta disposición reconoce como antecedente el artículo 1522 del Código Civil de Vélez[5]. En la nota a dicha norma se consignaba la siguiente explicación:

“...cuando en tiempo de guerra, el locatario es obligado a dejar su habitación, o si en tiempo de peste no puede ocupar la cosa que tenga alquilada porque la policía sanitaria no lo permitiese, el locatario, según las circunstancias, podrá, o hacer rescindir el contrato, u obtener la disminución del precio, o la cesación momentánea de pago del alquiler. Pero otra cosa sería, si el acontecimiento no fuera verdaderamente un caso fortuito, como si llegase a fallar el agua que haga moler un molino, y este suceso se hubiese reproducido por intervalos más o menos dilatados, o si el caso fortuito no afectase la cosa misma, como si en tiempo de guerra o de peste, el locatario cesase de ocupar la cosa por su voluntad, y sólo por precaución, y no por orden de la autoridad”.

La nueva redacción trae algunas modificaciones a esta disposición. Concretamente, la reforma introducida en el art. 6 de la Ley Nº 27.551 establece que el art.1203 del código de fondo se sustituirá por el siguiente:

“Frustración del uso o goce de la cosa. Si por causas no imputables al locatario, éste se ve impedido de usar o gozar de la cosa, o ésta no puede servir para el objeto de la convención, puede pedir la rescisión del contrato, o la cesación del pago del precio por el tiempo que no pueda usar o gozar de la cosa. Si no se viese afectada directa o indirectamente la cosa misma, sus obligaciones continúan como antes”.

En primer lugar, cabe afirmar que la sustitución de “caso fortuito o fuerza mayor” por “causa no imputable al locatario” amplía enormemente el espectro de supuestos que pueden quedar abarcados por la norma. De esta forma, cabe advertir que -bajo la nueva redacción- quedará comprendida cualquier situación que no fuera provocada por el locatario o de la cual no se derive su responsabilidad, aunque no se trate de supuestos de caso fortuito o fuerza mayor. A modo de ejemplo, cabría pensar en la clausura de un shopping o una galería comercial por defectos estructurales que impiden la explotación los locales que lo integran por parte de los locatarios o también en alguna situación provocada por el accionar de un tercero, como podría ser el ejemplo del corte de suministro de un servicio esencial por una obra de construcción llevada adelante por un vecino.

De esta forma, es pertinente destacar que la original redacción del art. 1203 exigía una relación causal con el caso fortuito que no se observa en esta nueva literalidad.

En la primigenia definición, la circunstancia que impedía usar o gozar de la cosa debía revestir las notas propias de caso fortuito. Se debía interpretar considerando lo normado por el art. 1732 del Código Civil y Comercial, por lo que la imposibilidad de cumplimiento debía ser objetiva y no meramente referida a circunstancias personales de los contratantes, máxime en tanto el casus debía –directamente- referirse a la cosa locada en sí misma[6]. De ello se infería que el caso fortuito debía afectar a la cosa y no a las personas.

Conforme surge de la lectura de ambos artículos, se mantiene la necesidad de que se afecte el bien locado, sin perjuicio de que, de acuerdo con la nueva redacción, habrá un abanico mucho más amplio de posibles causales para motivar la aplicación de la norma.

En cuanto a la segunda parte del artículo, debe señalarse que, si bien en ambos casos se exige que la situación afecte a la cosa, la nueva redacción agrega que ello puede ser en forma directa o indirecta. Esta modificación será relevante a la hora de interpretar, pues la afectación indirecta al bien permitirá que un número mucho más amplio de supuestos queden alcanzados por la nueva normativa. Lo trascendente es determinar que la imposibilidad de utilizar o gozar la cosa no puede ser imputable al locatario y debe, además, afectar la cosa misma; pero esta afectación deberá analizarse desde un enfoque mucho más vasto, aceptando que la causa invocada tenga una incidencia indirecta sobre el bien.

Es decir, el contrato deberá mantener sus plenos efectos cuando el locatario decida prescindir del uso y goce -por cualquier motivo- si la causa no afectó, de ningún modo, “la cosa misma”[7]. Ahora bien, supuestos que antes quedaban desplazados del ámbito de aplicación del artículo por no incidir en forma directa sobre el objeto, bajo la Ley Nº 21.557 quedarían abarcados. La tarea interpretativa por parte de los operadores jurídicos para deslindar cuando la cosa se vea afectada indirectamente y cuando la causa alegada no incida sobre ella será determinante. Una vez más, el límite no será ajeno a las cuestiones relativas al lenguaje y las concepciones de la interpretación. En ese marco, cobra nuevamente interés la identificación de la finalidad del negocio jurídico celebrado, para lograr advertir, en el marco de cada contrato particular, en qué momento se produciría “la frustración del uso del bien” por una causa que, a la vez, no sea imputable al locatario.

En cuanto a los efectos, se mantienen los mismos. En caso de que se vea impedido el uso o goce de la cosa, sea en forma temporal o definitiva, o la cosa no pueda servir para el objeto de la convención, el locatario podrá pedir la rescisión del contrato o la cesación del pago del alquiler durante el tiempo que dure la imposibilidad de gozar la cosa.

Es importante destacar que la hipótesis legal se circunscribe, al igual que en la anterior redacción, al impedimento del uso o goce de la cosa locada; mas no introduce modificaciones en cuanto al caso fortuito -o, bajo la luz de la nueva redacción, la causa no imputable al locatario- que solo afecta el provecho, extremo que había sido previsto en relación al arrendamiento de predios rurales en el art. 1557 del Código Civil de Vélez[8].

Este último aspecto cobrará importancia frente a las situaciones que se planteen como consecuencia de las medidas dispuestas por el Poder Ejecutivo Nacional en el marco de la crisis sanitaria provocada por la pandemia. Al respecto, sostiene Graciela Medina:

“En múltiples contratos de locación de locales comerciales el locatario se ha visto impedido de usar y gozar de los inmuebles alquilados en virtud de la restricción a la circulación impuesta por el `aislamiento preventivo y obligatorio´; ello produce dos consecuencias: la cesación del pago del precio por el tiempo que dure la restricción o, en su caso, se puede pedir la rescisión del contrato. La cuestión está en determinar qué ocurre cuando el locatario no se ve impedido del uso de la cosa, sino restringido en su goce, por ejemplo, en el caso de la persona que había alquilado una gran superficie para la venta de diversos rubros y, por las restricciones, no puede vender nada más que alimentos. O el de quien ve reducidos en forma sustancial sus horarios de venta o su capacidad de recibir público. En principio, -sostiene la autora- parece que en ese caso se podría solicitar la reducción del precio de la locación por la restricción al goce, ajena a las partes y que supera el riesgo asumido por la que es afectada”[9].

III. La frustración del fin en el contrato de locación [arriba] 

Para referir a la frustración del fin del contrato, es relevante que la causa haya sido conocida por las partes, quienes realizaron el negocio con ese objetivo.

El Código Civil y Comercial considera la causa final como elemento del contrato, asumiendo así una posición definitivamente causalista (artículo 281, Código Civil y Comercial). Dado que la finalidad objetiva de la locación de cosas consiste en que -contra el pago de un precio- el locatario pueda usar o gozar de la cosa, la relevancia de la figura en el ámbito de la locación ha sido reconocida por la doctrina y la jurisprudencia. Así fue entendido, por ejemplo, por un “un tribunal que declaró rescindido un contrato de locación de un campo destinado a realizar una actividad agropecuaria, si el campo no tenía la provisión de agua necesaria por la insuficiencia de la provisión proveniente un canal”[10].

La frustración de la finalidad debe ser causada por hechos que no sean personales ni estén en la esfera de influencia de la parte perjudicada. Se trata de un presupuesto normativo que no se limita a los márgenes del “caso fortuito” y “fuerza mayor” y permite, en cambio, argumentar a favor de su aplicación cuando se invoque cualquier “causa no imputable al locatario”. Como se mencionará, la redacción mantiene, sin embargo, la exigencia de que la causa que motiva el ejercicio de estas facultades por parte del locatario recaiga sobre “la cosa misma”.

La doctrina había ya observado que la redacción del art. 1203 (original) revestía cierta complejidad. Se resaltaba el carácter confuso, “...pues su primera parte alude a que el locatario se encuentre impedido de usar o gozar de la cosa -con lo cual se refiere a que el impedimento afecte a la persona del locatario- pero luego agrega de manera concluyente que el caso fortuito debe recaer sobre la cosa y que de no ser así las obligaciones del locatario continúan como antes”[11].

Dicha imprecisión permanece, ahora añadiendo que la cosa puede verse afectada de modo directo o indirecto por la causa alegada. El codificador, antes y ahora, pretende que la imposibilidad del uso o goce -al recaer sobre la cosa- sea de tal grado de impersonalidad que impida el uso o goce a cualquier contratante común. Es decir, quedan fuera de la protección del art. 1203 aquellos supuestos que impidan el uso y goce de la cosa por condición exclusiva del locatario, por cualquier afección que éste sufra en su persona o su salud y que, precisamente, lo imposibiliten de utilizar la cosa locada a su favor.

Ahora bien, despejados los supuestos que no quedan abarcados en la órbita del art. 1203 —en ambas redacciones— y analizada la trascendencia del fin del contrato en materia de locación, cabe preguntarse qué supuestos sí quedarían contemplados en virtud de la nueva letra de la norma en estudio.

Son ejemplificativos los ejemplos que recoge Julio César Rivera al afirmar que existen supuestos “de utilización reducida, parcial, pero que no caben en la idea del caso fortuito que afecta a la cosa misma, porque no hay un impedimento legal para `ocupar´ la cosa, ni afecta totalmente a su destino. Por lo tanto, el locatario no está en condiciones de rescindir el contrato o pretender la suspensión del pago del canon, con fundamento en el art. 1203 Código Civil y Comercial.”[12]

En este contexto, al describir la situación vigente con motivo de la legislación de emergencia dictada por el PEN en el marco de la pandemia provocada por el COVID-19, ejemplifica:

“Ninguna disposición del gobierno prohíbe o impide ejercer la profesión de contador durante el aislamiento; tampoco está prohibido ingresar al edificio donde está la oficina. Y es muy probable que el contador -como muchos otros profesionales de distintas áreas- puedan trabajar a distancia, aprovechando incluso los sistemas y programas informáticos que estén instalados en un servidor que está en su oficina. Los establecimientos educativos, que no dan clases presenciales -es más, las clases presenciales están claramente comprendidas por la prohibición de reuniones públicas- pero sí virtuales aprovechando la infraestructura informática que está centralizada en el mismo local donde ahora no se dan clases. Un establecimiento industrial es muy probable que tenga que paralizar su actividad porque no pueden asistir los empleados y operarios, pero no se impide el acceso al mismo del personal de seguridad y limpieza. Es más, los restaurantes y bares no pueden funcionar con el local abierto, pero pueden prestar servicios de comidas y bebidas que no se consuman en el local; con lo cual es el público quien no puede acceder al interior del local y permanecer en él, pero sí los cocineros y otro personal que prepara las comidas, las entrega y percibe el precio”.

Estos casos, bajo la redacción anterior del art. 1203, quedaban librados a la interpretación razonable de la letra de la ley y a la aplicación de los principios generales. Supuestos en los cuales, amén de discutir si el aislamiento social obligatorio dispuesto por el Poder Ejecutivo Nacional o la pandemia en sí misma encuadran en las nociones de caso fortuito o de fuerza mayor, subsiste la discusión en torno a si la cosa está siendo afectada en sí misma o si, en cambio, se trata de situaciones en las cuales se afecta al locatario en forma personal.

Ahora, a la luz del nuevo texto, podría justificarse claramente que la cosa se ve indirectamente afectada en virtud de una causa no imputable al locatario, sin necesidad de encuadrar el supuesto en el caso fortuito o de fuerza mayor que recaiga sobre el bien objeto de locación. La afectación indirecta al bien locado permite abarcar hipótesis que, aunque no incidan directamente sobre aquél, afecten su uso y goce.

El marco temporal muy específico en el que se sancionó la nueva ley de alquileres invita a reflexionar sobre estas consecuencias que se desencadenarán en el plano social y económico y que, una vez que haya sido superada la declaración formal de emergencia sanitaria, subsistirán como notas características de este tiempo. Estas trasformaciones que se suscitarán en el mundo real, y que afectarán de modo directo o indirecto a los bienes objeto de diversos contratos de locación, podrán encontrar en la nueva redacción del art. 1203 una respuesta jurídica que, en el texto originario, probablemente no hubieran tenido.

Tal como afirma Graciela Medina:

“...el tema de la eficacia absoluta del vínculo contractual o su limitación y restricción en los supuestos en que la prestación se ha tornado difícil o importa un sacrificio excepcional para el deudor constituye un problema de máxima trascendencia en la actualidad, debido, por una parte, a las cambiantes circunstancias económicas en las que se desarrolla la vida patrimonial en las comunidades nacionales afectadas fundamentalmente por el fenómeno del coronavirus; y, por otra parte, al impacto de las decisiones gubernamentales nacionales, municipales y provinciales que impiden la circulación e intervienen directamente en las obligaciones contractuales, como, por ejemplo, en los contratos de locación o de hipotecas”[13].

IV. ¿Por qué prescindir de las categorías “caso fortuito” o “fuerza mayor”? [arriba] 

La nueva redacción más amplia del art. 1203, en cuanto a la causa que permite justificar la rescisión o suspensión en el pago del alquiler mientras dure la imposibilidad de uso y goce de la cosa, otorga mayor protección al locatario, quien a partir de la entrada en vigencia de la Ley Nº 27.551 podrá ampararse en circunstancias que, sin constituir caso fortuito o fuerza mayor, habiliten el ejercicio de las opciones que confiere la norma.

Es que, si bien la frustración del fin del contrato fue receptada normativamente en términos generales en el art. 1090, la consagración en materia de locación en el art. 1203, como norma especial, traía aparejadas ciertas dificultades interpretativas. La mención del caso fortuito o de fuerza mayor como causales de frustración del fin del contrato impedían distinguir con claridad entre ambos supuestos. En este sentido, corresponde advertir que, si bien el caso fortuito tiene una estrecha vinculación con la imposibilidad de cumplimiento, respecto de la frustración del fin, debe trazarse la siguiente diferencia.

“En el caso fortuito -también en la fuerza mayor— se trata del incumplimiento de la obligación asumida —al igual que en la imposibilidad-, incumplimiento originado en esas causales, en la medida que no sea un supuesto justificable. En la frustración, en definitiva, la obligación en sí se puede cumplir -en aquel caso de la `Coronación´ el uso del balcón estaba disponible-, pero es el fin el que no puede cumplirse y entonces el acto deviene sin sentido, inútil. En efecto, [...] el balcón estaba disponible, se podía hacer uso de él, pero la finalidad por la cual se contrató no era posible de cumplir. No se impide materialmente el cumplimiento por el deudor -como ocurre en el caso fortuito o fuerza mayor- pero sí el cumplimiento de la finalidad. Frustrándose la causa-fin, elemento esencial del contrato, éste no se puede cumplir, el acreedor pierde su interés, aunque la ejecución de la obligación en sí fuera posible. Si [se enmarca] el cumplimiento de la obligación dentro de la calificación genérica de la causa, la distinción subsiste, pues no se cumpliría la denominada causa individual”[14].

La modificación introducida al art. 1203 permitirá extender el desarrollo doctrinario y jurisprudencial relativo a la frustración del fin sin circunscribir su aplicación a la prueba de la existencia del caso fortuito o fuerza mayor. De esta forma, soluciones jurisprudenciales que se fundaron en la teoría de la frustración del fin -sin aludir al caso fortuito o fuerza mayor­-, hoy podrían resolverse por aplicación del artículo en estudio y no tener que recurrir a la normativa general derivada del art. 1090.

En esa línea, cabe referir a lo resuelto en autos “Alerses S. R. L. c. Carrefour Argentina S. A.” al señalarse:

“...definido en el contrato de locación de un local comercial en un `shopping center´ el objeto de éste —congregar en un mismo local un número adecuado de actividades empresariales, distribuyendo los diferentes ramos de comercio según una planificación para darle al consumidor el mayor confort y el máximo estímulo para la adquisición de bienes—, puede concluirse que el motivo del contrato es la funcionalidad, organización y atracción ejercida sobre el público. De tal modo, ante el cierre de diversos locales comerciales y de servicios resulta incuestionable que, si bien la prestación del contrato de locación es perfectamente posible, ya no lo es el cumplimiento de la finalidad del contrato, que para el locador es inútil y carente de interés”[15].

Lo anterior encuentra como antecedente lo resuelto, frente a un supuesto fáctico similar, en autos “Carrefour Argentina S. A. c. Kids And Co S.R.L”. El locatario, en atención al fracaso del emprendimiento y frente al pedido de desalojo por falta de pago, pese a que no se había incluido expresamente en el contrato cláusula alguna al respecto, invocó la frustración del fin del contrato para justificar su posición. La empresa no había cumplido con su obligación de coordinar los recursos para el buen funcionamiento del shopping, extremo que devenía esencial para su actividad. En el fallo, se destacó la confluencia de diversos factores, entre los que se mencionaron la crisis global de la economía del país y la construcción de otro shopping de similares características, que llevaron a la frustración del negocio celebrado. Específicamente, se afirmó en la sentencia:

“...la idea de la crisis del contrato, en los términos en que fue pergeñado por la ciencia jurídica clásica, ha dado lugar al nacimiento de diversas instituciones como la teoría de la imprevisión, o, como en el caso sub examine, la de la frustración del fin del contrato. (...) El fin del contrato es el propósito básico de una de las partes, conocido y aceptado por la otra parte, de manera tal que es objetiva y se convierte en fin para ambas partes. (...) El acontecimiento que da lugar a la frustración del fin, si bien es sobreviniente e imprevisible, no ocasiona la imposibilidad total y definitiva de la prestación, como ocurre en el caso fortuito. Por el contrario, la misma es posible, pero el acreedor ha perdido interés en el cumplimiento, porque para él se ha frustrado la causa fin o razón de ser del contrato. En tanto el interés o el fin del contrato pueda satisfacerse, el contrato mantiene y conserva su razón de ser. Pero si las circunstancias posteriores a su celebración modifican de tal modo los elementos de hecho sobre los que incide el contrato, hasta el punto de que el fin es inalcanzable, se puede afirmar que el contrato se ha frustrado por imposibilidad de alcanzar tal fin”[16].

A partir de la nueva redacción, se sortean las dificultades interpretativas que surgen de la aplicación de categorías teóricas ligadas a la imposibilidad de cumplimiento a un caso de frustración de la finalidad, permitiendo distinguir con mayor claridad supuestos fácticos que son distintos y, aunque eventualmente puedan superponerse, no en todos los casos coincidirán[17].

Además, cabe referir a supuestos en los que se ha prescindido de la invocación de caso fortuito o fuerza mayor. Así, por ejemplo, se ha reconocido jurisprudencialmente, durante la vigencia del artículo 1526 del Código de Vélez, que “la imposibilidad de lograr la habilitación constituye causa suficiente para resolver la locación, aun cuando no constituya caso fortuito”[18]. Vinculado a dicha situación, cabe pensar en las múltiples normas, de distinta naturaleza, que dictan los poderes nacionales, provinciales y municipales, con motivo de la pandemia. Dichas disposiciones pueden no calificar como “caso fortuito”, en la medida que la crisis sanitaria ha sido declarada y las medidas de prevención se tornaron previsibles, pero igualmente encuadrarían en el rubro genérico de “causa no imputable al locatario” que puede provocar -en virtud de la confluencia de distintos factores temporales y espaciales- la frustración del contrato de locación.

Siguiendo esta línea de análisis, debe también señalase que supuestos que el propio Vélez excluyó de la órbita de aplicación del art. 1522, al circunscribir su redacción al caso fortuito o fuerza mayor, hoy tendrían justificación a la luz de la nueva letra del artículo. Así, el caso previsto en la nota al artículo citado, en cuanto establecía: “...otra cosa sería, si el acontecimiento no fuera verdaderamente un caso fortuito, como si llegase a fallar el agua que haga moler un molino, y este suceso se hubiese reproducido por intervalos más o menos dilatados”, hoy sería objeto de una interpretación distinta. En la medida que se pruebe que la causa afecta -aunque sea indirectamente- a la cosa locada y que no es imputable al locatario, éste podrá hacer uso de las opciones previstas en el artículo 1203 del Código Civil y Comercial.

Finalmente, no debe perderse de vista que la facultad de “pedir la rescisión del contrato” que el art. 1203 del Código Civil y Comercial confiere al locatario -en caso de darse el supuesto previsto en la norma- torna de aplicación las reglas generales inherentes a la rescisión unilateral de los contratos, establecidas en los arts. 1077, 1078 y siguientes del ordenamiento fondal.

Al respecto, es dable destacar que bastará con que el locatario remita una comunicación extrajudicial al locador exteriorizando su voluntad extintiva, para que ésta opere de pleno derecho, más allá del derecho del locador a manifestar su oposición (conforme lo previsto en el inciso “c” del artículo 1078 del Código Civil y Comercial).

Esta circunstancia, sumada a la eliminación del caso fortuito o fuerza mayor como únicos supuestos para invocar la frustración del fin del contrato, conforme la reforma incorporada por la Ley Nº 27.551, convierten al derecho conferido por el art. 1203 del Código Civil y Comercial en una herramienta de gran operatividad para el locatario, especialmente en momentos de crisis como el desencadenado a raíz de la pandemia del COVID-19.

V. Conclusión [arriba] 

A modo de cierre, cabe destacar que la reforma del Código Civil y Comercial en materia de alquileres trae aparejada una serie de modificaciones en lo que refiere a la frustración en el uso del bien objeto de locación.

En primer lugar, debe afirmarse que, por la ampliación de su espectro de aplicación a toda causa no imputable al locatario, la nueva redacción propicia una mayor operatividad del derecho establecido en el art. 1203.

Luego, corresponde señalar que sin perjuicio de que subsisten parámetros objetivos y exigencias concretas para lograr una satisfactoria aplicación de la norma, la nueva redacción otorga un gran margen de actuación a los operadores de derecho. En este sentido, cobra trascendencia la tarea argumentativa, orientada a justificar la existencia de una causa no imputable al locatario, que afecte directa o indirectamente el bien objeto del contrato de locación y que provoque, consecuentemente, la frustración del fin del negocio jurídico celebrado.            

La mayor amplitud de la norma deja en cabeza de los abogados un campo más amplio para invocar la norma y alegar por su aplicación. Ahora bien, la mayor operatividad exigirá, indefectiblemente, un adecuado encuadre normativo del supuesto y una fundamental argumentación en torno a los hechos que motiven el caso.

En este sentido, las ventajas que se derivan de la prescindencia de las categorías teóricas del caso fortuito y fuerza mayor no implican desconocer la obligación de acreditar la existencia de la causa que frustre el uso del bien, con las características y particularidades que han sido señaladas.

La finalidad del contrato, estrechamente vinculada a la intención común de las partes, nos remite a las pautas interpretativas que se consagran en el art. 1061 del Código Civil y Comercial: el contrato debe interpretarse conforme a la intención común de las partes y al principio de la Buena Fe. Ello, sumado a la correcta integración con el resto de los artículos del código fondal —como son, por ejemplo, los arts. 9 y 961— y los principios constitucionales que siempre deberán observarse con la correspondiente articulación de los arts. 14 y 28 de nuestra Carta Magna, conducirán a una certera aplicación del art.1203 reformado, otorgando mayor operatividad a los derechos del locatario allí reconocidos.

En definitiva, el estudio de la frustración del uso o goce del bien objeto del contrato de locación en general, y de las reformas introducidas por el art. 6 de la Ley Nº 27.551 en particular, deviene inescindible del análisis integral de las circunstancias fácticas —sociales, económicas y normativas— que la provoquen. Es que el contrato, como categoría jurídica, sólo puede comprenderse cabalmente en el marco sociológico en el que actúa y reconociendo los valores que lo informan, en el contexto de la teoría general del derecho[19].

Notas [arriba] 

[1] Medina, Graciela “Del cumplimiento al incumplimiento de los contratos ante el COVID-19. Imposibilidad de cumplimiento. Teoría de la imprevisión, frustración del contrato. Locación. Estudio de Derecho comparado”, Publicado: La Ley, 22/04/2020, 2.
[2] Borda, Alejandro – Krieguer, Walter “Contrato de locación” en Derecho Civil y Comercial: Contratos, Borda Alejandro (director), Segunda edición actualizada y ampliada, Ciudad Autónoma de Buenos Aires, La Ley, 2018, 443.
[3] Para una reseña del régimen locativo argentino y un análisis del decreto 320/2020, que consagra la emergencia sobre “alquileres” ver: Hernández, Carlos A. “La emergencia en alquileres derivada del coronavirus. A propósito de las locaciones inmobiliarias. Pasado, presente y futuro”. Publicado: La Ley, 14/04/2020, 12
[4] Al respecto, cabe referenciar lo expresado en los Fundamentos del Anteproyecto de Código Civil y Comercial de la Nación: “Es necesario que los operadores jurídicos tengan guías para decidir en un sistema de fuentes complejo, en el que, frecuentemente, debe recurrirse a un diálogo de fuentes, y a la utilización no sólo de reglas, sino también de principios y valores. […] Por esta razón, cabe distinguir entre el derecho como sistema y la ley, que es una fuente, principal, pero no única”.
[5] Artículo 1522, Código Civil de Vélez: “Si por un caso fortuito o de fuerza mayor, el locatario es obligado a no usar o gozar de la cosa, o ésta no puede servir para el objeto de la convención, puede pedir la rescisión del contrato, o la cesación del pago del precio, por el tiempo que no pueda usar o gozar de la cosa. Pero si el caso fortuito no afecta a la cosa misma, sus obligaciones continuarán como antes”.
[6] Arias Cau, Esteban Javier – Nieto, Matías Leonardo. Comentario al artículo 1203, en Rivera Julio César – Medina, Graciela Código Civil y Comercial de la Nación Comentado, Tomo III, Editorial La Ley, 963.
[7] “El contrato mantendrá plenos efectos [...] si el inquilino ha debido abandonar la casa por haber sido designado para ejercer funciones fuera del país, si la entidad locataria fue privada de su personería jurídica, etcétera”. Cfr. Borda, Alejandro – Krieguer, Walter “Contrato de locación” en Derecho Civil y Comercial: Contratos, Borda Alejandro (director), Segunda edición actualizada y ampliada, Ciudad Autónoma de Buenos Aires, La Ley, 2018, 443.
[8] Ver: Borda, Alejandro – Krieguer, Walter “Contrato de locación” en Derecho Civil y Comercial: Contratos, Borda Alejandro (director), Segunda edición actualizada y ampliada, Ciudad Autónoma de Buenos Aires, La Ley, 2018.
[9] Medina, Graciela “Del cumplimiento al incumplimiento de los contratos ante el COVID-19. Imposibilidad de cumplimiento. Teoría de la imprevisión, frustración del contrato. Locación. Estudio de Derecho comparado”, Publicado en: La Ley, 22/04/2020, 2.
[10] Rivera, Julio César “Los contratos frente a la pandemia”, Publicado: La Ley 22/04/2020, 8. En concreto, la Sala F de la Cámara Nacional Civil dictó una sentencia el 25 de abril de 1996 en la cual delineó la figura con precisión. Afirmó que el fin del contrato es el propósito básico de una de las partes, conocido y aceptado por la otra, de manera tal que se objetiva y se convierte en fin de ambas partes; y su frustración se configura cuando la prestación contractual es aún factible pero la finalidad no puede cumplirse por circunstancias ajenas a las partes.
[11] Rivera, Julio César “El contrato de locación de cosas inmuebles ante la pandemia. Interpretación del art. 1203 Cód. Civ. y Com. y su relación con otras disposiciones”, Publicado: SJA 29/04/2020, 3.
[12] Ídem.
[13] Medina, Graciela “Del cumplimiento al incumplimiento de los contratos ante el COVID-19. Imposibilidad de cumplimiento. Teoría de la imprevisión, frustración del contrato. Locación. Estudio de Derecho comparado”, Publicado: La Ley, 22/04/2020, 2.
[14] Se hace mención aquí a un caso emblemático en el estudio de la frustración del fin del contrato y originado en la jurisprudencia inglesa. “Se trataba de la coronación del rey Eduardo VII, episodio de gran trascendencia en especial por el largo reinado de su madre la reina Victoria –1837/1901–, lo cual preveía un espectáculo destacado por el desfile del rey. Pero éste enferma y se cancela el evento. El contrato en que se acepta la teoría de la frustración23 se produce entre una parte que alquila su balcón ubicado sobre el lugar del desfile y la otra que lo contrata para ver el paso del rey –caso “Krell vs. Henry”–; la finalidad aparecía nítida, el ver el desfile y no otra. Se había pagado una parte al contado; el resto sería días después, antes del desfile. Fracasado éste y frente al reclamo del arrendador y la reconvención del inquilino, el tribunal declaró que resultando frustrado el contrato ambas partes quedaban liberadas de sus futuras prestaciones. En otras palabras, el arrendador nada debió reintegrar y el arrendatario no debió abonar el saldo del alquiler pactado”. Cfr. Gastaldi, José M. “La frustración del fin del contrato”, Estudios de Derecho Privado: comentarios al nuevo Código Civil y Comercial de la Nación. Graciela C. Wüst (Directora), Primera Edición adaptada, Ciudad Autónoma de Buenos Aires: Asociación de Docentes de la Facultad de Derecho y Ciencias Sociales de la Universidad de Buenos Aires, 2016.
[15] Cfr. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala M, “Alerses SRL. c. Carrefour Argentina SA”, sentencia del 13/10/1997.
[16] Cfr. Cámara Nacional Civil, Sala H, “Carrefour Argentina S. A. c. Kids and Co SRL”, sentencia del 22/09/1994.
[17] “Es sutil establecer las diferencias entre frustración del fin e imposibilidad de cumplimiento. [….] La primera y sustancial clave de las diferencias entre uno y otro instituto reside en que la imposibilidad –material y objetiva– se vincula con el objeto en sí del contrato –o, si se quiere, con la obligación en él originada–, mientras que en la frustración, si bien existe una suerte de imposibilidad de cumplir el contrato, la misma se relaciona no con el objeto sino con la finalidad o causa-fin. [...] Nuevamente son los casos de la coronación que permiten arrojar luz para efectuar la comparación y establecer las diferencias. En ese precedente, el objeto del contrato, en el sentido de la cosa y su uso –o, si se prefiere, la ejecución de la obligación–, no era imposible de cumplir; si se quiere, tampoco la finalidad genérica –que permite calificar un contrato dentro de un tipo o considerarlo atípico–. El inmueble y sus ventanas o balcones y el uso de estos –objeto– eran posibles. Mas la finalidad como motivo concreto esencial era ver el desfile, para ello se había contratado y resultó frustrado ese fin, sin posibilidad de lograrlo”. Cfr. Gastaldi, José M, obra citada.
[18] Cfr. Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Lomas de Zamora, Sala I, causa 61674, “Barrios, Ignacia c/Barrero, Fernando s/Daños y perjuicios”, sentencia del 13/11/2007.
[19] Cfr. Hernández, Carlos A. “La emergencia en alquileres derivada del coronavirus. A propósito de las locaciones inmobiliarias. Pasado, presente y futuro”. Publicado: La Ley, 14/04/2020, 12. Con cita a Ciuro Caldani, Miguel A. “Lecciones de teoría general del derecho”, Investigación y Docencia, nro. 32, http://www.cartapa cio.edu.ar/oj s/index.php/iy d/article/vi ewFile/82 4/1439.