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El juicio de usucapión se sustancia por la vía sumaria.
Se inicia con la interposición de una demanda que debe contener los presupuestos comunes a toda petición, con algunas particularidades, en virtud de las características especiales de este proceso.
La competencia del juez que ha de intervenir se rige por el lugar en que esté situado el inmueble (Art. 5, Inc. 1, Cód. Proc. Civ. y Com. de la Nación y de la Prov. de Bs. As.).
La legitimación sustancial activa y pasiva se rige por el art. 3951 del C. C., desarrollado anteriormente.
Se exige en este tipo de procesos la presentación de un plano firmado por un profesional matriculado (ingeniero civil o agrimensor), que determine el área, los linderos y la ubicación del bien (Art. 679 Cód. Proc. Civ. y Com. de la Prov. de Bs. As.). Dicho plano no puede ser suplido por ningún otro instrumento, documento ni representación del área. Su omisión genera la falta de un requisito de admisibilidad de la pretensión, y el ordenamiento legal vigente no prevé oportunidad procesal posterior para integrarlo al proceso. La jurisprudencia ha dicho en igual sentido: “…la función del plano de mensura es la de individualizar geográfica y geométricamente el bien objeto de la usucapión”. (Cód. Civ. Com. San Martín, Sala I, 3/06/97 LLBA, 1997-1329).
En este proceso, se admite toda clase de pruebas[1]. Sin embargo, la sentencia no puede basarse exclusivamente en ninguna de ellas. La convicción del juez debe surgir de los distintos elementos probatorios que se aporten[2] (reconocimiento judicial, dictamen pericial, testimonios, comprobantes de pagos de tasas e impuestos[3], etc).
Así se ha dicho que: “En materia de prueba de la prescripción adquisitiva, debe primar un criterio muy estricto y riguroso, debiendo ser el plexo probatorio concluyente y los actos invocados inequívocos”. (CC0101 LP 216757 RSD-102-94 S 5-5-1994).
Dice Areán[4]: “El actor debe probar: a) Que ha poseído el inmueble usucapido con ánimo de dueño; b) que la posesión ha sido pública, pacífica, continua e ininterrumpida; y c) que la posesión, con todos esos caracteres, ha durado el tiempo exigido por la ley”.
Según la doctrina del art. 2363 del Cód. Civil, el poseedor “posee porque posee” y no necesita probar la causa de dicha relación real. Sin embargo, y por necesidades eminentemente prácticas que tienden también a su defensa, la determinación de la existencia de la relación real posesoria y el motivo por el cual el titular de dicha relación se encuentra en contacto con la cosa, surge como una exigencia probatoria fundamental determinante del animus domini[5].
En el supuesto de que se encuentren reunidos los requisitos de admisibilidad y fundabilidad de la pretensión, el juez dictará sentencia y declarará la adquisición del dominio en cabeza del actor. Esta sentencia se inscribirá en el Registro de la Propiedad Inmueble y se dispondrá la cancelación de la anterior, si existiere.
Dicha sentencia adquiere la calidad y eficacia de cosa juzgada material, evitando así, ser atacada por una pretensión posterior, salvo que se haya configurado cosa juzgada irrita.
En las Terceras Jornadas Sanjuaninas de Derecho Civil realizadas en San Juan los días 27, 28, 29 y 30 de agosto de 1986 con base en la ponencia de los profesores Luis B. Cima y Luis Moisset de Espanès, se recomendó:
1. - Establecer en las leyes provinciales que regulan el proceso de usucapión que en el escrito de demanda, además de citarse al titular del dominio (Ley 14.159, Inc. a del art. 24), sea menester notificar, para completar la relación jurídico procesal, a las personas que figuren como titulares de otros derechos reales sobre el bien que se pretende usucapir.
2. - Que si de los informes registrales surgiese la existencia de medidas cautelares, o de personas que pretendiesen un interés jurídico sobre el bien (boletos de compraventa, anotaciones de prehorizontalidad, etc.), deberá hacérseles conocer la existencia del juicio de prescripción adquisitiva, a fin de que hagan valer los derechos que pudiesen corresponderles.
En lo que se relaciona con el punto primero, es conveniente señalar que en el Registro puede figurar inscripto algún derecho real desmembrado cuyo titular, sin duda, tendrá interés en participar en el juicio de usucapión, para hacerlo valer; por ejemplo, el titular de un usufructo que al comparecer podrá aportar datos fehacientes que sirvan para corroborar o negar las pretensiones del usucapiente.
De igual manera, en el supuesto de los acreedores hipotecarios, resultaría conveniente que en el mismo juicio de usucapión se dilucide su situación respecto del usucapiente.
Es cierto que, en algunas provincias, como sucede en Córdoba (Ley 5445, art. 9), debe instalarse y mantenerse en el inmueble un cartel que indique la existencia del juicio de usucapión, pero esta medida, que no está contemplada en otras leyes procesales, no resulta suficiente cuando el derecho no tiene ejercicio posesorio (como ocurre con la hipoteca o con los derechos que pretenden hacerse efectivos a través de medidas cautelares) y, sin embargo, ha obtenido la adecuada publicidad registral.
La publicidad registral de los derechos que pueden verse afectados por la posesión del usucapiente exige que a sus titulares se les dé participación en el pleito para que los efectos de la sentencia que en él se dicte puedan alcanzarlos y obtenga plena validez la cosa juzgada.
El principio constitucional de la defensa en juicio exige que quienes van a sufrir los efectos de una sentencia sean partes en el pleito y la mera publicidad, noticia de un cartel e incluso los edictos citatorios, resultan insuficientes para darles ese carácter, en especial, cuando se conoce la existencia del sujeto que pretende ser titular de derechos que podrían verse afectados por la sentencia dictada en el juicio de usucapión.
A continuación, expondremos algunos ejemplos de regulación de este instituto en otros países:
CÓDIGO CIVIL BRASILEÑO: La prescripción en el Código Civil brasileño se refiere a la regulación de la adquisición o pérdida de cualquier tipo de derecho real o personal, tal como se evidencia en los arts. 161 al 177. Ahora bien, esto constituye el género, la usucapión es la especie, así pues, el Código Civil brasileño es el único Código en Latinoamérica, y quizá en el mundo galo-luso-italohispanoamericano, que regula la usucapión estableciendo de manera indubitable la usucapión de los bienes muebles y la de los inmuebles.
CÓDIGO CIVIL VENEZOLANO: El Código Civil venezolano sigue la tradición europea de no hablar de usucapión, sino de prescripción, en efecto, el art. 1952 señala que: “La prescripción es un medio de adquirir un derecho o de libertarse de una obligación por el tiempo y bajo las demás condiciones determinadas por la ley. Esta disposición es similar a la de los Códigos español, francés e italiano. Este artículo es la concreción del art. 796 ejusdem, que en su parte final señala que la propiedad también puede adquirirse por la prescripción. El art. 1953 expresa que: “Para adquirir por prescripción, se necesita posesión legítima” y la posesión legítima la define el legislador patrio de la siguiente manera: art. 772: “La posesión es legítima cuando es continua, no interrumpida, pacífica, pública, no equívoca y con intención de tener la cosa como suya propia”.
CÓDIGO CIVIL MEXICANO: El Código Civil mexicano, en el fondo, sigue la Doctrina Romanística a través del Código Civil español, lo que se evidencia de su propia estructura legal. Nosotros transcribiremos títulos que se refieren a la posesión para después referirnos a la prescripción. En su Código Civil, el legislador mexicano, en el art. 1135, señala que “La prescripción es un medio de adquirir bienes o de librarse de obligaciones, mediante el transcurso de cierto tiempo y bajo las condiciones establecidas por la ley”. La primera es llamada prescripción positiva y la segunda prescripción negativa (Art. 1136). Como en toda legislación, solo pueden prescribirse los bienes que están en el comercio con las excepciones establecidas en la ley. Entre estos bienes extracomercio, están los bienes del dominio público, tal como se evidencia de los arts. 766 al 770. En cuanto a la suspensión y la interrupción de la prescripción, el Código Civil mexicano tiene disposiciones similares a las de los otros códigos latinoamericanos. En cuanto a la manera de contar el tiempo para la prescripción, observamos un sistema diferente, ya que en primer lugar, se cuenta por año y no de momento a momento, excepto los casos en que así lo determine expresamente la ley. En segundo lugar, los meses se regularán por los días que les correspondan. En tercer lugar, los días se entenderán de 24 horas naturales, contados de las 24 a las 24. Cuarto, el día en que comienza la prescripción se cuenta siempre entero aunque no lo sea, pero aquel en que termina debe ser completo. Y quinto, si el día último es feriado, se considera que la prescripción se completa el día útil inmediatamente siguiente (Arts. 1176 al 1180).
CÓDIGO CIVIL CHILENO: Se analiza el Código Civil chileno o Código Bello. En lo que refiere a la prescripción, ha sido transcrita textualmente en los Códigos Civil colombiano y ecuatoriano. En el Código Andrés Bello, se establecen dos tipos de prescripción adquisitiva, una ordinaria y otra extraordinaria (Art. 2506). La ordinaria es aquella en que se necesita posesión regular no interrumpida durante el tiempo que las leyes requieren (Art. 2507). En cuanto a la prescripción extraordinaria, se prescribe: 1) no es necesario título alguno; 2) se presume la buena fe; 3) si existe un título de mera tenencia, se hará presumir la mala fe y en consecuencia será inaceptable la prescripción, a menos: a) que el que se pretende dueño no pueda probar que en los últimos quince años se haya reconocido expresamente o tácitamente su dominio por el que alega la prescripción; b) que quien alega la prescripción pruebe haber poseído sin violencia, sin clandestinidad y sin interrupción por el mismo espacio de tiempo (Art. 2510). En cuanto al lapso para prescribir por la vía extraordinaria, se establecen quince años contra toda persona.
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[1] En la demanda por usucapión, se admite toda clase de pruebas que lleven al sentenciante a la convicción de que el actor ha realizado actos posesorios que justifican la admisión de la demanda, vedando la prueba testimonial con carácter de única. Asimismo, es importante aclarar que la normativa pertinente prevé que es especialmente considerado el pago por el poseedor de los impuestos o tasas que graven al inmueble. ED, 191-267, sumario 50.614 ? CNCiv., sala C, junio 22?2000. ? Sigal Berko c. Musa de Villar, Amelia y otros s/prescripción adquisitiva.
[2] El régimen de los derechos reales interesa al orden público, especialmente tratándose del dominio y, en el caso de usucapión, la sentencia puede afectar derechos de terceros. El interés general comprometido en materia de derechos reales exige que la prueba para acreditar la posesión de la usucapión como acción o como defensa reúna condiciones sustanciales de exactitud, precisión y claridad; es decir, debe existir una prueba realmente convincente, plena, indubitable y concluyente de los extremos requerida por la ley para producir la usucapión en la cabeza del que la invoca, es necesario acreditar en forma acabada que se ha poseído la cosa efectivamente, de manera quieta, pública, pacífica e ininterrumpidamente y con animus domini el bien que se pretende prescribir. Partes: Gallo Ysauro Hipólito c/ El Verdío S.A. y/o quien se considere con derecho s/ prescripción veinteñal Tribunal: Cámara de Apelaciones Civil y Comercial de Santiago del Estero Sala: segunda nominación Fecha: 25/6/2007 Cita: MJJ13952 Legislación Relacionada Ley Nº 14.159. Ejecución del Catastro Geométrico Parcelario del Territorio Nacional. Código Civil (Art. 4015) Jurisprudencia Relacionada Vázquez Hebe Haydeé c/ Gentile Graciano Ventura (Anterior) Muñoz Juan Carlos c/ Cafruni Julio.
[3] Resulta inadmisible la objeción que intenta restar eficacia probatoria a las constancias de pago de impuesto y tasas traídas por el actor que pretende usucapir, ya que la ley se la acuerda aunque no figuren a nombre de quien invoca la posesión, haciendo jugar en favor del poseedor la presunción de que el tenedor de los recibos es el solvens. Partes: Arnold Luís Ángel c/ Verkalec Teodoro s/ usucapión Tribunal: Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Santa Fe Sala: tercera FECHA: 14/8/2007 Cita: MJJ16446 Derecho Comparado - Doctrina de España La usucapión. Requisitos y efectos Doctrina Relacionada La usucapión del dominio de un inmueble y la prueba de los actos posesorios Jurisprudencia Relacionada Muñoz Juan Carlos c/ Cafruni Julio (Anterior) Gallo Ysauro Hipólito c/ El Verdío S.A. y/o quien se considere con derecho (Anterior).
El pago de impuestos por sí solo no constituye un acto posesorio y, consiguientemente, nada prueba con relación al corpus posesorio. El hecho de que el usucapiente acredite haber abonado los impuestos durante todo el lapso de la posesión, si no está avalado por otras pruebas, carece de entidad suficiente para tener por demostrada dicha posesión, pues un simple tenedor como un locatario pueden abonar los impuestos y ello por sí solo en poseedor. ED, 191-267, sumario 50.614 ? CNCiv., sala C, junio 22?2000. ? Sigal Berko c. Musa de Villar, Amelia y otros s/prescripción adquisitiva.
[4] Arean, Beatriz: óp. cit., p. 162. Colmo, Alfredo: De las obligaciones en general, 3° Edic. Buenos Aires, 1961, n° 936, p. 643.
[5] Ventura, Gabriel B. LA INTERVENSIÓN DEL TÍTULO. LL 2001, 259
[6] Joaquín Rafael Alvarado Chacón: La usucapión como modo de adquirir de la propiedad en el derecho romano y su influencia en la legislación civil latinoamericana, ANUARIO Vol. 26 del Instituto de Derecho Comparado. Facultad de Ciencias Jurídicas y Políticas de la Universidad de Carabobo.
