Mendoza. 10 de Abril de 2015.-
SOBRE LA PRIMERA CUESTIÓN PROPUESTA LA DOCTORA ALEJANDRA ORBELLI DIJO:
I.- En primera instancia se hizo a la demanda de escrituración promovida promovida por la Sra. MARIA ROSA VALDÉZ en contra de la Sra. SECILIA MONICA CALABRÓ y, en consecuencia, se condenó a la demandada para que en el plazo de VEINTE DIAS de firme que quede la presente proceda a escriturar el inmueble identificado como Fracción 11 (once) de la Manzana D, ubicado con frente proyectada Nro. 2, constante de una superficie de 200 m2, inscripto en el dominio de mayor extensión en el Registro de la Propiedad a la Matrícula Nro. 208.609/7, Asiento A-1 de Folio Real, bajo apercibimiento de procederse a tal escrituración por intermedio del Juzgado, siempre que ello fuere material y jurídicamente posible, más la cláusula penal pactada desde el día de la consignación (12/12/2012) y hasta su efectivo pago. Se impuso costas del proceso de escrituración y del daño moral a la demandada vencida.
Asimismo, hizo lugar al daño moral solicitado, y en consecuencia condenó a la demandada a fin de que abone a la actora la suma de PESOS VEINTE MIL ($ 20.000), en el plazo de DIEZ DIAS de quedar firme la misma con más los intereses establecidos en el considerando VII, y hasta la fecha de su efectivo pago. Impuso costas a la demandada vencida.
Finalmente, rechazó el rubro de daño emergente por la suma de PESOS VEINTE MIL ($20.000), con costas a cargo de la actora y difirió la regulación de honorarios hasta tanto la sentencia se encuentre firme.
II. La magistrada sostuvo que, la situación jurídica encuentra su encuadre legal en los arts.509, 756,1.184, 1.185,1.1871.1190 al 1.194,1.198, 1323,1.324 inc.2, 1.330 del Código Civil. Citó doctrina y jurisprudencia.
Aclaró que, el art. 1323 del C.Civil establece que: “habrá compraventa cuando una de las partes se obligue a transferir la propiedad de una cosa y ésta se obligue a recibirla y a pagar por ella un precio cierto en dinero”. Siguiendo a la doctrina puede decirse que el contrato de compraventa es consensual, bilateral, oneroso, conmutativo y en cuanto a la forma, cabe decir que la ley no impone como regla, la observancia de una determinada solemnidad para su existencia. Sin embargo, para celebrar el contrato de compraventa de inmuebles el art. 1184 del C.Civil exige la escritura pública. Es una forma solemne relativa, ya que si no se cumple se produce la conversión del negocio, pudiéndose solicitar la escrituración. (art. 1185) y si mediare negativa, puede ser suscripta por el Juez (Conf. LORENZETTI, Ricardo Luis, Tratado de los Contratos Tomo I, Ed. Rubinzal Culzoni, pag. 255). Dijo que, el contrato de compraventa formalizado en un instrumento privado, tiene fuerza vinculante para las partes y pone a su cargo el cumplimiento de una serie de obligaciones, y en lo que a este juicio interesa, es que genera la obligación de escriturar.-
Agregó que, la obligación de escriturar que prevé el art. 1185 del Código Civil constituye una obligación de hacer, cuyo incumplimiento autoriza a la otra parte contratante a demandar judicialmente su cumplimiento (art. 1187 del Código Civil). Consideró que para que sea procedente la demanda por escrituración es necesario demostrar que el emplazado se encuentra obligado a vender como consecuencia de una convención. (art. 1324 inc. 2 del C. Civil), y que el comprador ha cumplido con las prestaciones a las cuales se obligó. En principio, la existencia de la convención se prueba mediante la presentación del contrato celebrado, según lo dispuesto por las normas generales. (arts. 1190 a1194), (Conf. KIPER, Claudio, el Juicio de Escrituración, Ed. Hammurabi, pag. 325).
Señaló que la demandada al contestar afirma que las partes con fecha 12 de marzo de 2012, firmaron un boleto de compra-venta, vendiéndole a la parte actora, una fracción de terreno sin mejoras, con todos los servicios de luz, agua potable, gas y cloacas, designada como Fracción 11 (once) de la manzana D, en Maipú, constante de una superficie de 200m2. La obligación de escriturar nacía cuando estuviere cancelado el precio total de venta, o sea pagadas las doce cuotas mensuales, iguales y consecutivas pactadas en el contrato, es decir, la fecha de cumplimiento era el mes de marzo de 2013.-
Consideró importante recordar que el contrato no puede ser encasillado en una suma de cláusulas, sino como un conjunto orgánico donde lo convenido debe interpretarse de modo coherente, como un todo integral cuyo contenido, espíritu y sentido es uno. A ello debe agregarse que las cláusulas contractuales son interdependientes y, por ello , no pueden ser valoradas de modo aislado, pues se fundan en la unidad del contrato que constituyen para las partes la ley a la cual deben someterse según lo estipula el art 1197 del Cód. Civil.
Por ello, la interpretación del contrato no puede limitarse el análisis del sentido literal de los términos en que se halla redactado, pues es necesario indagar la voluntad real a través de los elementos de juicio que permitan demostrar la intención común, y establecer en concordancia con ella, la finalidad perseguida (Conf. Cám.Nac.Com. Sala C, mayo 19-1995 en L.L. 1998 –D- 638; ídem Cam 1° Civ y Com. San Juan, febrero 27 -1997 en Voces Jurídicas 1998-2-151).
Sostuvo que, el principio rector en lo que atañe a la celebración y ejecución de los contratos en general, está dado por el principio de la buena fe previsto en el art. 1198 del Cód. Civil que en forma clara estatuye que los contratos deben celebrarse, interpretarse y ejecutase de buena fe acuerdo a lo que verosímilmente las partes entendieron o pudieron entender obrando con cuidado y previsión. La regla de la buena fe se extiende a los diversos momentos del acuerdo comprendiendo: a) al período precontractual o sea, al de las tratativas previas al acuerdo; b) al momento de la formación del consentimiento; c) al tiempo de la ejecución de las prestaciones, tratándose de una buena fe objetiva, que se relaciona con el comportamiento leal y honesto en el tráfico. No se refiere a la creencia que un sujeto tiene respecto a la posición de otro (buena fe subjetiva) sino a la manera en que las partes deben comportarse en el cumplimiento de un contrato.
Destacó lo señalado por el Dr. Ricardo Lorenzetti en el “Tratado de los Contratos – Parte General”, pág. 148, “Los comportamientos objetivos que vienen a integrar el concepto de buena fe, surgen del intercambio de este estándar general de las costumbres negociales y el deber ser de las relaciones jurídicas; introduciendo deberes cooperativos en las relaciones jurídicas”.
Analizó las constancias de autos a la luz de los principios mencionados, observando en primer lugar que la cláusula primera del boleto
de compraventa, cuya existencia no ha sido controvertida, expresa que la Sra. Secilia Mónica Calabró vende y transfiere a la actora, una fracción del terreno sin mejoras, “con todos los servicios de luz, agua potable, gas y cloacas…”.-
En segundo lugar, surge de los recibos acompañados que la demandada recibía el pago de las cuotas por adelantado sin oposición alguna.-
Adujo que, luego la vendedora al contestar la demanda afirma que la actora conocía que a fin de lograr la aprobación del loteo, era necesario obtener la aprobación de impacto ambiental, factibilidad de aguas y cloacas y factibilidad del servicio de luz, y por ello se pactó la modalidad de pago del precio en doce meses. Manifestó que, este conocimiento que le indilga a la actora, no ha sido probado en autos, tampoco surge del contrato celebrado entre las partes y resulta ser contrario al accionar de las mismas.
Entendió que la conducta desplegada por la vendedora de aceptar pagos por adelantado, conforme a la teoría de los actos propios, le impide alegar válidamente que la actora debía esperar doce meses para poder exigir el cumplimiento de la obligación de escriturar asumida por la Sra. Calabró.
Agregó que la conducta asumida por la accionada, de vender un lote sin servicios, como si los tuviera, aceptar el pago de cuotas por adelantado y luego rehusarse a recibir el pago de la compradora, resulta contraria a la teoría de los actos propios y al principio de buena fe que debe reinar en la ejecución de los contratos.
En tercer lugar sostuvo que, la parte demandada expresa que la suma depositada en autos de pesos diecisiete mil ($17.000) no es el total de la suma debida, sino que el saldo impago es de pesos diecisiete mil novecientos ($17.900), conforme a los recibos acompañados por la parte actora.-
Consideró la sentenciante que la suma depositada en autos a fs. 2, resulta ser el total del saldo del precio, habiendo cumplido la actora con los preceptos establecidos en los artículos 725, 756 y cc del Código Civil (en similar sentido puede verse 5° Cám.Civil, Expte. N° 8.614, “Carral, Luis Humberto c/Banco Hipotecario Nacional p/Consignación”, 23/09/2005 y 4° Cám.Civil, Expte N° 34.487, sentencia del 11/03/2014)
En cuarto lugar señaló que, la parte demanda afirma que hubo voluntad de cumplimiento de su parte al enviarle una carta documento
(AR CD Nro. 335298367) a la Sra. Valdéz para conminarla para que se presentara al Estudio Notarial a fin de que llevara la documentación necesaria, para proceder a la escrituración.
De la carta documento antes mencionada, no surge que se haya emplazado a la actora a escriturar, fijando el día y la hora en que debía comparecer a firmar la escritura. Por ende, entendió que tampoco se puede considerar que haya habido voluntad de cumplimiento de su parte.
Destacó que al momento de trabarse la litis (02/08/13), ya había transcurrido también el plazo establecido en el boleto de compraventa para exigir la escrituración. -Marzo de 2013-
Concluyó que la parte demandada se encuentra en mora en la obligación de escriturar el inmueble, habiendo la actora cumplido con el pago total del precio pactado. Atento a ello, y lo normado por los arts. 505, 509, 626, 629, 725, 740, 756, 1323, 1330, 1185 y 1187 del Código Civil, condenó a la demandada a cumplir con las obligaciones asumidas en el contrato de compra- venta celebrado, bajo apercibimiento de proceder a la escrituración por intermedio del Juzgado, siempre que ello fuere material y legalmente posible.-
III.- A fs. 227/243, expresa agravios la Dra. Gladys B. Castillo, en representación de la demandada Sra. Secilia Mónica Calabro, solicitando se revoque la sentencia apelada, con costas por las razones que desarrolla.
En primer término se queja el apelante, indicando que es errónea la apreciación de los hechos acaecidos en la causa y que es incorrecta y extralimitada la aplicación de la teoría de los actos propios. Advierte que en la sentencia de primera instancia se omite y no se toma en cuenta las dos cartas documentos remitidas por su representada. Dice que, la sentenciante interpretó mal los hechos de la causa, dado que no es la actora la que debía esperar doce meses para exigir el cumplimiento de la obligación de escriturar en forma “caprichosa”, como quiere hacerlo ver la juez “a quo”, sino que las partes pactaron en la cláusula segunda del contrato como forma de pago, que el saldo del precio debía abonarse en doce cuotas iguales, mensuales y consecutivas de pesos tres mil quinientos ($3.500) cada una y con vencimiento del 01 al 10 de cada mes correspondiente. Cita jurisprudencia.
Considera la recurrente que el hecho que la parte demandada, haya aceptado uno o dos pagos de cuotas en forma adelantada- reconocidos siempre por su representada-, no obligó de ninguna manera a la vendedora a aceptar el pago en forma adelantada del resto de las cuotas a vencerse. Agrega que la doctrina de los actos propios impide a las partes contradecir en juicio actos anteriores, deliberados, jurídicamente relevantes y plenamente eficaces, en el caso de marras, su mandante no ha negado eficacia jurídica a los pagos efectuados por la actora, lo que ha hecho en verdad es hacer uso de la facultad otorgada por el art. 507 del C.Civil de negarse a recibir pagos en forma adelantada. Entiende que, la juez de grado, soslaya deliberadamente, el criterio que establece la norma, resultando claro que el referido artículo establece que el plazo puesto en las obligaciones, se presume establecido por ambas partes, por lo tanto resulta un error supino, interpretar que por la aplicación de la teoría de los actos propios su representada se veía en la obligación de aceptar el pago adelantado de la totalidad de las cuotas que pretendía hacer la actora.
Aduce que, a los efectos de acreditar la manifestación clara, precisa y oportuna de la voluntad de su representada de no aceptar más pagos por adelantado, obra a fs. 38, carta documento que remitió con fecha 17 de Octubre 2012. Considera que, a fin de acreditar la mala fe contractual por parte de la actora, que a pesar de estar la misma debidamente notificada y anoticiada en forma fehaciente de la voluntad de recibir los pagos de las cuotas conforme al boleto, la actora haciendo caso omiso a dichos instrumentos, no procedió a abonar en lo sucesivo ninguna cuota más. Por el contrario, decidió deliberadamente no abonar más la cuotas incurriendo en mora en el cumplimiento de su obligación de pago, determinando ello un entorpecimiento en el normal desarrollo de la relación contractual, violando los deberes a su cargo.
Resalta el apelante que la aplicación al caso de la doctrina de los actos propios resulta errada, en virtud que la misma no fue invocada por la actora oportunamente, por lo cual la sentenciante de grado se extralimita en su aplicación y en segundo término, no se dan en la causa, los elementos que determinan su aplicación, siendo la misma de aplicación residual.
Manifiesta que, no hay una conducta contradictoria de la demandada, puesto que la misma no aceptó los pagos adelantados que pretendió hacer la actora en tiempo y forma, y se lo hizo saber conforme surge de la carta documento de fs. 38. La actora, luego de ser notificada de la negativa de su representada a seguir recibiendo los pagos de forma anticipada, no pagó ninguna cuota más, constituyendo dicho accionar un incumplimiento de su obligación principal- pago del precio-, por lo cual se hace aplicable el art. 510 del Código Civil. Surge en forma palmaria que su mandante cumplió con todos los deberes a su cargo, y con la carta documento obrante a fs. 39 intimó a la compradora a fin que abone las sumas adeudadas y asimismo se presente a la escribanía designada a fin de suscribir la correspondiente escritura traslativa de dominio. Por lo cual siendo la doctrina de los actos propios de aplicación residual, la misma cede por aplicación de lo prescripto por los arts. 509,510 y 570 del Código Civil.
En segundo término, se agravia el apelante, señalando omisión de análisis de elementos de prueba, absurdidad en la valoración de la prueba y denuncio de sentencia estrambótica.
Expresa que la juez de grado omitió considerar la prueba instrumental acompañada oportunamente por la demandada en la contestación de demanda. Elementos que acreditan el total cumplimiento de las obligaciones a cargo de la vendedora.
Considera que, si la sentenciante hubiera analizado la prueba instrumental, seguramente hubiera advertido que la carta documento de fecha 26 de Junio de 2.013, cumplió en un todo con sus objetivos y, que la misma fue una muestra clara y contundente de la voluntad de cumplimiento por parte de su representada. Además, si la magistrada no hubiera ignorado toda prueba instrumental, hubiera entendido porqué en la carta documento su mandante no estableció día y hora para que la actora comparezca a firmar la escritura, como la juez “a quo” cuestiona en su sentencia. Aduce que, el acto de escritura es un acto complejo donde ambas partes deben aportar toda su documentación personal, por ende, sin citar previamente a la actora a fin que acompañe la documentación, resulta imposible que el escribano fije fecha de escritura. Agrega que la actora se encontraba en mora en su obligación del pago del precio, por lo que la actora no se encontraba en condiciones de obtener su escritura, dada la situación de incumplimiento contractual. Destaca que frente a dicha carta documento la actora se mantuvo en total silencio.
En tercer término, se agravia la apelante, manifestando improcedencia del deber de reparar daños a la parte actora, en virtud que la demandada ha cumplido con todas las obligaciones a su cargo y que la parte actora es quien impidió con su conducta, el normal desarrollo de la relación contractual. Aduce que, antes de estar notificada la demanda -02 de Agosto de 2.013-, con fecha 27 de Junio de 2.013 la parte actora mediante carta documento tomó conocimiento en forma fehaciente de la voluntad de escriturar por parte de su representada.
Agrega que, surge de la Jurisprudencia citada por la sentenciante que, en el ámbito contractual, el daño moral no puede presumirse, sino que debe probarse. En este sentido, la juez “a quo” condena a la demandada a reparar “un supuesto daño moral”, haciendo suyas las palabras que la parte actora que dijo: “el inmueble en cuestión ha sido adquirido con sacrificio a fin que sus hijos discapacitados no quedaran desprotegidos y no tuvieran un lugar donde vivir”. La magistrada admite el rubro daño moral reclamado, en forma sensiblemente menor, considerando prudencia el monto de pesos veinte mil ($20.000), fijados a la fecha de la sentencia. Frente a lo resuelto dice la recurrente que, el monto fijado no es sensiblemente menor, sino que es el mismo monto que se reclamó en la demanda, lo cual indica otro desacierto y contradicción más en las apreciaciones de la sentencia, que muestra de un modo contundente el poco estudio de la causa. Cita doctrina.
Considera la quejosa que el reclamo formulado por daño moral, debe ser rechazado, en virtud que su mandante con su conducta no causó daño alguno a la actora, siempre actuó conforme lo pactado en el boleto e hizo todos los trámites necesarios para obtener las habilitaciones correspondientes para proceder a la escrituración a favor de la actora.
En cuarto término manifiesta la recurrente violación de la doctrina de los actos propios por la propia sentenciante de grado, señala que la juez “a quo” obró en violación a la doctrina que ella misma aplica a esta parte en forma ilegal. Dicha denuncia encuentra su fundamento en la flagrante contradicción de lo resuelto a fs. 96/97 puntos II y III- auto de sustanciación de pruebacon la sentencia dictada. La magistrada de primera instancia sin haberse producido la prueba que ella consideró necesaria, pertinente y que además tenía relación con los hechos que se ventilaban y en especial al rubro daño moral, hizo lugar a la demanda por dicho rubro. No comprende la apelante, como pudo la sentenciante arribar a una condena resarcitoria, si la prueba que ella misma estableció que era de suma importancia no se produjo por desidia o desinterés de la parte contraria. Dice que, no es solo facultad sino deber de los magistrados impedir incoherencias. Cita jurispurdencia.
En quinto término se agravia la apelante, señalando improcedencia de la consignación, en cuanto concluye que el depósito de autos resulta ser el total del saldo del precio adeudado. Cita el art. 758 del Código Civil, advirtiendo que su representada no estaba obligada a aceptar el pago del precio antes que se produzca el vencimiento de la obligación, por lo que debe rechazarse la consignación por no concurrir en este caso el elemento “tiempo”, sobre todo en el propósito de proteger la buena fe contractual. Aduce que la suma depositada pesos diecisiete mil ($17.000), no es el total de la suma debida, con un simple cálculo matemático se advierte que si al precio total de venta pesos cincuenta y dos mil ($52.000), le restamos lo pagado pesos treinta y cuatro mil cien ($34.100), obtenemos un saldo impago de pesos diecisiete mil novecientos ($17.900), arriba a la conclusión que la consignación tampoco cumple con el elemento “objeto” que prescribe la norma, siento el depósito completo.
Entiende que lo expuesto se agrava con las manifestaciones de la contraria en su escrito de demanda- séptimo párrafo de la segunda carilla, lo cual demuestra la falta de voluntad de la parte a abonar en forma completa el saldo del precio correspondiente, vulnerando de esta manera los requisitos legales para considerar valida la consignación. Cita el art. 725 del Código Civil, señala que según el principio de integralidad, debe ser completo, abarca toda la cuantía de lo debido. Agrega que el supuesto de pago por consignación es residual. Cita Doctrina.
En sexto termino se agravia la recurrente, manifestando improcedencia dela aplicación de la cláusula penal, en cuanto se le aplica la multa establecida en la cláusula penal pactada por las partes en el boleto de compraventa en la cláusula quinta.
Manifiesta frente a lo resuelto por la sentenciante de primera instancia que la sanción con multa a su representada resulta infundada e improcedente, dado que la misma ha cumplido en un todo con las obligaciones asumidas en el instrumento base del presente proceso.
Finalmente considera que la sentencia de primera instancia es arbitraria y hace reserva del recurso extraordinario federal.
IV.- A fs246/266, contesta agravios la Dra. Andrea Verónica Guevara, por la parte actora, solicitando se rechace el recurso de apelación interpuesto por la actora con costas, ello por las razones que expone y que doy por reproducidas, a mérito de la brevedad.
V.- Entrando en el análisis del recurso traído a examen debo decir adelantado opinión que propiciaré el rechazo del recurso en trato y la confirmación de la sentencia en crisis.-
a.-En función de lo extenso de la expresión de agravios de la apelante creo conveniente destacar que de acuerdo a reiterada y uniforme jurisprudencia del Máximo Tribunal de Justicia del país, y del Superior Tribunal de la Provincia, “Los jueces no se encuentran obligados a ponderar una por una , y exhaustivamente, todas las pruebas agregadas a la causa, sino solo aquellas que consideren conducentes para fundar sus conclusiones; ni tampoco a tratar todas las cuestiones , ni analizar los argumentos utilizados que a su juicio no sean decisivos “ ( C.S.J.N Fallos t. 300 – 535 ; 301- 676; 302- 235; 303 – 275; 304- 819; 306 – 444; Sup. Corte de Mza, agosto 22- 1986 en L.S. 195-432, Jurispr. de Mza 2° Serie N° 32 – pág. 87; HUGO ALSINA “Trat. Teórico - Práctico de Derecho Procesal Civil“; ed. 1961, T°II pág. 559 ; LINO E. PALACIO “Manual de Derecho Procesal Civil“ 6° ed. 1986, T° II pág. 12, n° 284, entre varios mas ).-
b.- También debo decir que considero improcedente recurrir a la doctrina de la arbitrariedad que reiteradamente invoca la apelante.-
Tengo en cuenta para ello lo resuelto por la Segunda Cámara de Apelaciones en la causa N° 187.550/36.099, caratulados: “Araya Salvador Clemente c/ Castro Fernando Luis p/ d. y p.” (CC2, 24/10/2011), criterio al cual esta Cámara también adhiere.- En el fallo citado se señala que “… en general, la causal de arbitrariedad de la sentencia es una de las razones que autoriza a los tribunales superiores y a la CSJN a ingresar, por vía de recurso extraordinario, provincial o federal, en el análisis de los hechos fijados por los tribunales inferiores –también en el derecho en el ámbito del recurso federal- en la ponderación de la prueba y a revisar los razonamientos desplegados por los tribunales de grado”; pero, se aclaró asimismo, “los errores que habilitan la mencionada revisión deben presentar la entidad propia de la arbitrariedad”. A partir de esa introducción, se advierte acerca de las diferencias esenciales que existen entre el recurso de inconstitucionalidad por arbitrariedad y el de apelación, las que radican “ en que el primero sólo queda habilitado ante aquellos errores groseros que implican un palmario apartamiento de la solución normativa que corresponde, o una decisiva carencia de fundamentos de la decisión recurrida –no siempre respetado por los tribunales superiores-, mientras que la apelación se torna procedente si el tribunal de alzada considera meramente erróneo el pronunciamiento, aunque el error no sea grosero o consista la cuestión en una divergencia de interpretación jurídica o de los hechos distinto al efectuado en la primera instancia”. En base a esas diferencias, dice en síntesis el mismo fallo, “no es técnicamente adecuado acudir a la arbitrariedad para fundar un recurso de apelación”.-
En torno de las diferencias esenciales que existen entre el recurso de inconstitucionalidad por arbitrariedad y el de apelación véase también de esta Cámara: 11/11/2011 autos n°132.723/ 43.811, caratulados “Dalvian S.A. c/ Alberto Tohmé Sociedad Anónima p/ división de condominio” y sus acumulados n° 132.724 caratulados “Dalvian S.A. c/ Alberto Tohmé Sociedad Anónima p/ división de condominio” y n° 132.725 caratulados “Dalvian S.A. c/ Alberto Tohme Sociedad Anónima p/ división de condominio.”).-
c.- No resulta controvertido en autos que las parte suscribieron un contrato de compraventa en fecha 12/03/2012, en el cual la demandada Secilia Mónica Calabró le vendió a la actora María Rosa Valdez, una fracción de terreno sin mejoras, con todos los servicios de luz, agua potable, gas y cloacas, designada cono fracción once de la manzana D, constante de una superficie de 200 m2, en el distrito Ciudad, departamento de Maipú.-
Las partes pactaron el precio de venta en la suma de $ 52.000, con la siguiente forma de pago $ 10.000 al momento de celebración del acto y el saldo ($ 42.000) en doce cuotas mensuales y consecutivas de $ 3.500 cada una. Acordaron también que la escritura se realizaría al momento de encontrarse cancelado el precio total de la venta.-
Conforme copias de los recibos de fs. 8 y vta la actora abonó a la demandada la suma de $ 7.000 ( 02/04/2012), $ 7000 (07/05/ 2012), $ 3.500 ( 13/06/2012), $ 4.000 ( 29/06/2012) y $ 2.600 en efectivo mas $ 900 en cheque del Banco Nación ( 10/08/2012).- Hasta ese momento la relación entre las partes se desarrollaba con normalidad, la situación cambia cuando la actora, que hasta ese momento había abonado la suma de $ 35.000, intima el 21/09/2012 a la demandada a recibir la suma de $ 17.000 a efectos de cancelar el saldo de precio.-
Posteriormente la actora inicia en fecha 12/10/2012 las presentes actuaciones judiciales, consignando el monto que había pretendido abonar a la actora y reclama la escrituración del inmueble.-
Corresponde analizar la conducta de los cocontratantes durante la ejecución del contrato. Advierto que la demandada recibió sin ningún tipo de objeción pagos por adelantado realizados por la parte actora y que cuando la actora quiso cancelar el total del precio surgieron los inconvenientes.-
d.-El Art. 570 del C.C. dispone que el plazo puesto en las obligaciones se presume establecido para ambas partes, a no ser que, por el objeto de la obligación o por otras circunstancias, resultare haberse puesto a favor del deudor o del acreedor. El pago no podrá hacerse antes del plazo, sino de común acuerdo.-
En nuestro ordenamiento, acreedor y deudor en ejercicio de la autonomía de la voluntad, pueden convenir libremente en beneficio de qué parte se instituye el plazo.-
A falta de dicha previsión se presume establecido a favor de ambas partes, a no ser que del objeto de la obligación u otras circunstancias resulte en beneficio de otros sujetos.-
Salvat-Galli, Cazeaux y Trigo Represas señalan que el término “otras circunstancias” debe ser ampliamente interpretado, incluyendo las que surjan de la voluntad expresa o tácita de las partes, tratándose siempre de cuestiones de hecho libradas al criterio del intérprete (CAZEAUX Pedro, TRIGO REPRESAS Félix, Derecho de las Obligaciones t. II, pag. 609.).-
El texto del art. 1197 del Código Civil es terminante cuando establece que las partes están ligadas por su consentimiento tan rigurosamente como lo estarían por la voluntad del legislador. En consecuencia, los contratantes deben atenerse a lo contratado y cumplirlo, o indemnizar al acreedor por la inejecución de lo debido. Y en el caso concreto del contrato de compraventa, la obligación del vendedor es de dar para transmitir el dominio, recibiendo como contraprestación un precio, que en autos ya fue pagado (doct. arts. 1197 y 1323 citados; Risolía M.A., “Soberanía y crisis del contrato en nuestra legislación civil”, Buenos Aires, 1958; Llambías, Jorge J.-Alterini, Atilio A., “Código Civil Anotado. Doctrina- Jurisprudencia”, tomo III-A, Abeledo-Perrot, Bs. As., 1982).-
Conforme lo dispuesto por el Art. 1198 del C.C. los contratos deben interpretarse y cumplirse de buena fe y obligan a todas las consecuencias virtualmente comprendidas en ellos.-
La teoría de los actos propios informa un principio de derecho que impide a un sujeto colocarse en contradicción con su anterior conducta. De esta manera, impide el obrar incoherente que lesiona la confianza suscitada en la otra parte de la relación e impone a los sujetos un comportamiento probo en las relaciones jurídicas.-
Esta teoría, se integra inescindiblemente con el principio de la buena fe, por ser uno de los principios fundamentales del orden jurídico, en cuanto debe regir y gobernar la relación obligatoria y formar, por así decirlo, el clima o el ambiente dentro del cual esta relación obligatoria debe desenvolverse.
La observancia del principio de buena fe requiere que en la relación jurídica, la parte exhiba un comportamiento leal y adecuado a la creencia y confianza despertadas en la otra, manteniendo la palabra empeñada, trazando límites precisos entre ciertas formas de equidad replegadas en función de la arbitrariedad del poder.-
En el caso de autos la parte actora estaba en conocimiento que la escrituración se realizaría al momento de encontrarse totalmente pagado el saldo del precio, y en función de haber acordado que el saldo de precio se pagaba en doce cuotas iguales, mensuales y consecutivas, la fecha posible de escrituración podía ser en marzo de 2.013 si nos atenemos a la letra del contrato, o antes si tenemos en cuenta el comportamiento de la demandada de recibir los pagos por adelantado realizados por la actora.-
Si bien, realizando la interpretación de la situación planteada más favorable a la demandada, puede considerarse que al momento de remitir la actora la carta documento no se encontraba facultada para intimar a la demandada a que aceptara el dinero a fin de cancelar el saldo del precio, dicha situación cambia para la demandada al momento de la traba de la litis, ya que había transcurrido el plazo de doce meses acordado y el precio de la operación se encontraba cancelado.-
e.-La demandada resiste la consignación efectuada por la demandada por entender que en la misma no concurren los requisitos en cuanto a las personas, objeto, modo y tiempo (Art. 758 del Código Civil). Además expresa que la suma depositada $ 17.000, no es el total de la suma debida y que adeuda la suma de $ 17.900. Claramente no le asiste razón a la seña Calabró ya que de los recibos acompañados por la actora, los cuales no han sido desconocidos surge sin lugar a dudas, que la suma adeudada es $ 17.000, suma depositada por la señora Valdez en autos.-
La carta documento remitida por la demandada en fecha 25 de junio de 2.013, no puede ser considerada como una interpelación a la actora para que cumpliera con las obligaciones a su cargo
A mi juicio, la carta documento remitida por la señora Calabró no tuvo aptitud suficiente para constituir en mora a la actora con respecto a la obligación de escriturar ya que en la misma no se indicó fecha y hora de escrituración y demás datos que posibilitaran la realización del acto.-
Resulta aplicable al caso de marras la posición doctrinaria según la cual “en numerosos casos, y aún en ausencia de una norma central que lo consagre, el orden jurídico carga a los partícipes del tráfico negocial con obligaciones y responsabilidades que si bien en sus efectos corresponden a las que dimanan de ese tráfico”, “su fundamento no reside en una voluntad negocial afincada en la voluntad privada sino en otros principios ordenatorios, en especial el de la protección de la confianza ya que se trata de una consecuencia natural del principio de la buena fe (art. 1198, Cód. Civil) (Rezzónico, Juan Carlos, Principios fundamentales de los contratos, Buenos Aires, 1999, p. 399,§ 255).-
El razonamiento efectuado concluye en el hecho que la demandada se encontraba obligada a cumplir con su obligación de escriturar el inmueble a favor de actora, quien había cumplido con todas sus obligación - el precio se encontraba cancelado- y había vencido el tiempo acordado por ambas, razón por la cual la accionada debió remover todos los obstáculos que le impidieran cumplir con su obligación (escrituración del terreno), por lo que el razonamiento de la señora juez de instancia resulta ajustado a derecho y acorde con los elementos obrantes en la causa.-
f.-Con respecto a la indemnización por daño moral fijada por la magistrada de grado y objeto de agravio de la apelante debo decir que la norma en la que se funda este reclamo resulta ser el Artículo 522 del Código Civil, norma no originaria del texto de Vélez Sarsfield sino de la reforma de la Ley 17.711.- Ésta, a diferencia del texto del Artículo 1078, el cual se refiere al daño moral de origen extracontractual, establece que “el juez podrá condenar”, mientras que la segunda incluye al daño moral en la indemnización correspondiente, esto es, lo tiene como un daño ínsito, lo cual llevó a la doctrina y jurisprudencia a acotar la procedencia en los reclamos de origen contractual, argumentando que debía probarse la efectiva producción de dicho daño.-
No obstante ello, parte de la doctrina y jurisprudencia se encargaron de resaltar que el daño moral, sufrimiento espiritual injusto, es en esencia lo mismo, sea de origen aquiliano o contractual, de donde si bien pareciera que en el primero la víctima se encuentra relativamente relevada de prueba, ello no implica que en el segundo supuesto deba aportar una prueba excesiva, fehaciente y completa.-
Es que, en efecto, la prueba de este daño y de cualquier otro daño, del origen que sea, siempre requiere de la actividad conducente a tal fin por parte de quien lo invoca, no sólo por la necesidad sustancial de la certeza del daño, sino desde lo adjetivo y en nuestro ordenamiento, tal como lo prevé el Artículo 179 del Código Procesal Civil.-
La diferencia, claro está, surge en cada caso concreto, según de qué tipo de daño se trate (patrimonial o extrapatrimonial) y en estos últimos, según el origen que del mismo. La razón fundamental en requerir una prueba superior en los casos de daño moral por incumplimiento contractual tiene la sencilla explicación que no todo incumplimiento contractual implica, de por si, un sufrimiento espiritual con la entidad suficiente como para encontrar acogida en sede jurisdiccional.- Es lógico que el contratante que no obtiene el fin perseguido en el contrato tenga algún tipo de molestia o pesar, pero ello también debe ser considerado como uno de los riesgos propios de todo tipo de negocio jurídico, donde la frustración del contrato es una hipótesis de la que nadie puede escapar.-
Así es que se ha dicho que “Es improcedente el reclamo de una suma de dinero en concepto de indemnización del daño moral que los actores consideran causado por la imposibilidad de obtener la transferencia de dominio de un rodado -en el caso, debido a la adulteración del número del motor-, ya que más allá de las dificultades que pudo provocarles la frustración de la expectativa de cumplimiento, no se advierten motivos para considerar que ha existido una lesión a los sentimientos o sus afecciones legítimas, derivados de un interés no patrimonial, siquiera indirecto, que sea consecuencia inmediata de la resolución contractual” (Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala F, 20/05/2003, “Hagge, Roberto E. y otro c. Edesur S.A. y otro”, La Ley Online; AR/JUR/ 4316/2003).-
Pero, cuando a esta simple frustración negocial se unen otros elementos y emanados del propio hecho del contratante incumplidor, entonces sí nace el derecho del contratante víctima a reclamar su indemnización, siempre que del contexto de la situación y de las pruebas surja este padecimiento, que lleve al juzgador a entender que está en presencia de un daño injusto y que debe ser resarcido.-
Es así que teniendo en cuenta la situación familiar de la actora, en relación a la salud delicada de sus hijos, advierto que corresponde confirmar la procedencia del mismo en función de los argumentos expuestos en la sentencia.-
g.-Por último también debe confirmarse la aplicación de la cláusula penal establecida por las partes en el contrato oportunamente celebrado, conforme lo expuesto en la sentencia en crisis, los argumentos que sostienen el agravio de la demandada en este punto en especial, han sido desvirtuado con el tratamiento del recurso, la actora depositó al momento de interponer la demanda la suma adeudada y la demandada no ha cumplido con la obligación de escriturar.-
Por ello, en razón de todo lo expuesto estimo que el recurso de apelación interpuesto debe ser rechazado y en consecuencia corresponde confirmar en todas sus partes la sentencia en crisis.-
Así voto.
Las doctoras Miquel e Isuani adhieren, por sus fundamentos, al voto que antecede.
SOBRE LA SEGUNDA CUESTIÓN LA DRA. ALEJANDRA ORBELLI DIJO:
Las costas de la alzada deberán ser soportadas por la demandada vencida (art. 36 inc. I CPC).
Así voto.
Los doctores Miquel e Isuani adhieren, por sus fundamentos, al voto que antecede.-
Con lo que que terminó el acto, procediéndose a dictar la sentencia que a continuación se inserta:
SENTENCIA:
Mendoza, 10 de abril de 2015.-
Y VISTOS:
Por lo que resulta del acuerdo precedente, el Tribunal
RESUELVE:
1.- Rechazar el recurso de apelación interpuesto a fs. 221 en contra de la sentencia de fs. 212/217, la cual se confirma en todas sus partes.-
2.- Imponer las costas de Alzada a la demandada vencida (art. 36 C.P.C.).-
3.- Diferir la regulación de honorarios hasta que los mismos sean regulados en primera instancia.-
NOTIFÍQUESE Y BAJEN.
Fdo.: Dra. Alejandra M. Orbelli, Juez de Cámara - Dra. Marina Isuani, Juez de Cámara - Dra. Silvina Miquel, Juez de Cámara
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