Fideicomiso Inmobiliario

Usucapión por parte del cesionario-beneficiario [1]

María Alejandra Pasquet

Introducción [arriba] 

La usucapión es una institución de los derechos reales, uno de los modos de adquirirlos para ser más precisos, que guarda una vinculación directa con la seguridad jurídica y con la función social de la propiedad en general.

Respecto de la seguridad jurídica adelantamos que la misma es un valor consolidado en todo nuestro ordenamiento jurídico y reconocido por las convenciones y pactos internacionales suscriptos por la Argentina.

Pedro Frías (2019)[2] señala que “La seguridad (Jurídica) es el contexto dentro del cual se toman las decisiones individuales y las interacciones de los actores sociales; para ellos, es la expectativa de que el marco legal es y será confiable, estable y predecible”. En nuestro caso, necesitamos de una legislación que brinde seguridad para que aquella persona o personas que, realizando actos posesorios en términos del artículo 1928 del Código Civil y Comercial de la Nación, más el corpus y animus domini (disposición interna que se exterioriza a través de acciones y actos sobre un objeto reconocimiento que no existe un señorío mayor que él tiene), trascurrido el plazo legal correspondiente (en este caso que trataremos, 20 años) se encuentren protegidos frente a la acción tardía u omisiva del verdadero titular registral del inmueble.

Respecto de la función social de la propiedad, aseveramos que, la Usucapión como modo de adquisición de un derecho real (cualquiera que se ejerza por la posesión, no solamente el dominio) cumple una singular importancia en aras de regularizar situaciones de hecho que resultan socialmente ventajosas. Especialmente, como en el caso que nos ocupa, cuando el destino del inmueble es el de vivienda.

1. Fideicomiso inmobiliario [arriba] 

El fideicomiso tiene dos vertientes jurídicas. Una deriva del contrato de fideicomiso (en general) regulada a partir del artículo 1666 del CCyC. Y lo define como que “Hay contrato de fideicomiso cuando una parte, llamada fiduciante, transmite o se compromete a transmitir la propiedad de bienes a otra persona denominada fiduciario, quien se obliga a ejercerla en beneficio de otra llamada beneficiario, que se designa en el contrato, y a transmitirla al cumplimiento de un plazo o condición al fideicomisario”. Y reconoce la existencia de cuatro sujetos: el fiduciante, el fiduciario, el beneficiario y el fideicomisario. También, podemos incorporar, la figura del fiduciante adherente, que es el caso del comúnmente denominado “inversor”.

Ahora bien, el fideicomiso inmobiliario es un negocio complejo por el cual se vinculan dos operaciones diferentes, por un lado, se transmite una propiedad y, por otra parte, la misma sólo permite el uso limitado del bien para restituirlo luego al transmitente o a un tercero por aquel indicado (Butlow)[3].

En línea con lo mencionado, el CCyC regula el dominio fiduciario en el artículo 1701: es aquel que se adquiere con razón de un fideicomiso constituido por contrato o por testamento, y está sometido a durar solamente hasta la extinción del fideicomiso, para el efecto de entregar la cosa a quien corresponda según el contrato, el testamento o la ley.

Dicho esto, culminamos con el encuadre legal del instituto en análisis, señalando que el artículo 1946 del CCyC define al dominio imperfecto como aquel que se encuentra sometido a condición o plazo resolutorio, o si la cosa está gravada con cargas reales. Concordando con el artículo 1964 del mismo corpus jurídico que indica que estamos frente a un dominio imperfecto en los casos de que el mismo sea revocable, fiduciario o desmembrado; remitiendo la regulación del fiduciario a las normas del 1701 y ss. ya indicadas.

Dicho esto, comenzaremos a perfilar el objeto de este estudio. Más arriba enumeramos los sujetos que integran el fideicomiso, y conceptualizaremos las funciones y responsabilidades de cada uno:

1. Fiduciante:

Puede ser el titular de un terreno, ahorristas y una empresa constructora. Las personas que pueden convertirse en fiduciantes (o constituyentes del negocio) pueden ser, por ejemplo, el titular de un inmueble (urbano o rural), un ahorrista que pretender invertir en negocios de economía real (es decir, no meramente especulativa o financiera), una empresa constructora, desarrolladores de emprendimientos inmobiliarios, bancos, financieras o cualesquiera clases de empresas facultadas a invertir en inmuebles[4].

2. Fiduciario:

Puede ser una persona humana o jurídica y es quien recibe (o al cual el fiduciante le transmite) el bien objeto del fideicomiso para que este lo administre durante un cierto tiempo o hasta el cumplimiento de una determinada condición, con el compromiso de transmitirlo al cumplimiento de ese tiempo o de esa condición a una tercera persona llamada beneficiario o quien este indique. La novedad en este CCyC es que el fiduciario puede ser beneficiario pero con determinadas limitaciones (debe evitar conflictos de intereses y obrar diligentemente privilegiando el resto de las partes del contrato)

El fiduciario es titular de un dominio, tiene potestad para trasmitir el dominio perfecto y constituir derechos reales sobre el bien que ha recibido; de allí que el fiduciario se encuentra legitimado como el propietario pleno para regularizar el título de propiedad de los bienes fideicomitidos.

También, reconocemos una categoría de fiduciantes que son los fiduciantes-adherentes: son los que ingresan una vez lanzado el proyecto y durante su ejecución (si estuviera contemplado), adhiriendo al contrato de fideicomiso preexistente. Pueden ingresar si se trata de un proyecto donde no está cerrado el total de la inversión, o adquirir los derechos de un fiduciante - beneficiario que desea desvincularse del negocio[5].

3. Beneficiario:

Es la persona humana o jurídica que puede existir o no (en este caso habrá que consignar los datos para su posterior individualización futura) al tiempo de otorgamiento del contrato. Pueden ser beneficiarios: el fiduciante, fiduciario y el fideicomisario. A los fines de nuestro análisis, es destacable indicar que, el derecho del beneficiario aunque no haya aceptado, puede transmitirse por actos entre vivos (por ejemplo, a través de una cesión de derechos y acciones) o por causa de muerte, excepto por disposición del fiduciario.

4. Fideicomisario:

El fideicomisario es la persona a quien se transmite la propiedad al concluir el fideicomiso. Puede ser el fiduciante, el beneficiario, o una persona distinta de ellos. No puede ser fideicomisario el fiduciario. Se aplican al fideicomisario los párrafos primero, segundo y tercero del artículo 1671. Si ningún fideicomisario acepta, todos renuncian o no llegan a existir, el fideicomisario es el fiduciante[6].

2. Cesión de posición beneficiaria [arriba] 

Mencionamos que la parte beneficiaria (puede ser integrada por una sola persona o más, salvo pacto en contrario) está facultada para “transmitir su derecho por actos entre vivos o mortis causa” y el modo más usual, en el primer caso, es operativizarlo a través de una “cesión de derechos, acciones y obligaciones de parte beneficiaria”.

En primer término, brindaremos algunas apreciaciones sobre el contrato de cesión de derechos y acciones. Este es un contrato que se encuentra regulado, como su antecesor, en el CCyC y dice que “hay contrato de cesión cuando una parte trasfiere a la otra un derecho”[7]. Asimismo, y para afianzar la solidez del negocio, si la cesión es onerosa, el cedente responde por evicción (garantiza la existencia y legitimidad del derecho al tiempo de la cesión)

Destacamos que, respecto a la formalidad, tratándose de que el objeto del negocio de cesión no es el inmueble, sino el conjunto de derechos y obligaciones que tenía la parte beneficiaria, no es necesita la escritura pública y por ello puede constituirse mediante instrumento privado con firmar certificadas.

En el caso en cuestión, la cedente (de parte beneficiaria) detenta el carácter de fiduciante adherente en el contrato de fideicomiso celebrado y constituido para el desarrollo de una obra edilicia y en relación a una unidad funcional determinada. Ahora, si bien la obra se encuentra terminada, se encuentra, como es lógico, bajo la titularidad dominial de la fiduciaria y con la obligación de que al concluir la misma, se afectará al régimen de PH y de transmitir a favor de los beneficiarios el dominio pleno, conforme lo regulado en el contrato de constitución de fideicomiso. Es dable mencionar que la cedente reviste el carácter mencionado en virtud del convenio de adhesión al referido contrato de fideicomiso, suscripto entre la cedente y el fiduciario y asimismo, el cesionario declara conocer y aceptar el contrato de fideicomiso y la adhesión del cedente. Pero el punto más importante es que la cesión queda “limitada a la transferencia del carácter de beneficiario” que la cedente tiene y, en consecuencia, el cedente adherente, continúa en el carácter de fiduciante adherente.

3. La usucapión por parte del cesionario beneficiario [arriba] 

Retomando la cuestión en análisis, a continuación, reflexionaremos sobre la posibilidad de usucapir el objeto del fideicomiso, que en este caso es una unidad funcional individualizada ubicada en la obra edilicia ya terminada, conforme indica el contrato de cesión y por la cual la cesionaria, abonó la totalidad del precio estipulado.

Nos apartamos del nudo gordiano (hilos enroscados complicados de desenredar) y nos sumergimos en el escenario de cíclicas crisis económicas a las cuales estamos “atados” a la hora de presupuestar un proyecto de inversión inmobiliaria. Supongamos una situación de restricción para acceder al mercado cambiario y por ende, los inversores clase B del fideicomiso, obligados en moneda extranjera, cesan de abonar las cuotas y por ende, accediendo a un ejemplo clásico y básico, el fiduciario deja de cancelar deudas y el fideicomiso no puede concluir y los adjudicatarios, cesionarios, etcétera de las unidades funcionales, por lógica consecuencia, se encuentran impedidos de escriturar por causas que pueden provenir de una medida cautelar. A todo esto, le sumamos que éstos últimos ya tienen la posesión y el destino es de vivienda, realizan actos posesorios conforme el artículo 1928 del CCyC, como ser, constituyen derechos personales (v. gr. locación, con la consecuente percepción de los frutos civiles), realizan actos de exclusión de terceros con éxito, construyen mejoras, lo habitan con carácter de residencia permanente, abonan mancomunadamente y a prorrata los impuestos, tasa y contribuciones, y en general, ejercen el hecho de la posesión. Al trascurrir 20 años desde el comienzo del contrato de cesión ¿estaría legitimado ese cesionario de parte beneficiaria a iniciar un proceso de prescripción adquisitiva del objeto inmueble, parte del bien fideicomitido? En ese caso ¿contra quién lo inicia?

Parecería que es posible la usucapión ya que las formalidades requeridas para el proceso usucaptivo estarían cumplimentadas: trascurso de 20 años y realización de actos posesorios, ininterrumpidos, pacíficos, ostensibles que exteriorizan el ánimus domini. No solamente la intensión de ocupar sino realizarla sintiéndose que sobre él no existe otro señorío mayor. Con un condicionante más, el prescribiente (cesionario) canceló, pagó un precio por el bien.

En el caso del cedente fiduciante adherente y beneficiario, al cual le fue adjudicada una unidad funcional ¿puede usucapir? Entendemos que no, porque, como lo adelantamos, éste no transmitió esa calidad, solo la posición de beneficiario.

Dicho esto, regresamos al caso del cesionario beneficiario que pretende usucapir. Para Kiper (1990), la propiedad fiduciaria puede extinguirse por diversas causas y entre ellas, está la prescripción adquisitiva sin perjuicio de la eventual responsabilidad del fiduciario ya que entendemos que el fiduciario resulta ser un acreedor del beneficiario.

El cesionario beneficiario que completa los requisitos de la usucapión veinteñal ¿contra quién dirige la acción de prescripción adquisitiva? Entendiendo que el fiduciario es propietario de los bienes, y si la propiedad recae sobre cosas, es titular del dominio fiduciario, o sea un dueño imperfecto. Con lo cual debe incoarla al fiduciario, ya que aun cuando sea un dominio que carece de la perpetuidad y la absolutez, conserva el carácter de exclusivo (no puede haber más de un titular). Además, es cierto que a la fiduciaria se le transfieren los bienes para su administración, conforme a los señalados preceptos, también lo es que no tiene el derecho a gozar del bien para sí, esto es, no puede disponer para su provecho de la posesión y de los frutos, ya que la titularidad fiduciaria sólo puede desarrollarse de acuerdo a los límites fijados en el fideicomiso.

Teniendo en cuenta que en caso de que el objeto fideicomitido sea un inmueble con destino para vivienda, genera más fuerza el reconocimiento de la legitimidad del cesionario conforme el paradigma que consolidó el CCyC respecto de que la misma es un derecho humano amparado por la Constitución Nación al y los Tratados incorporados a ella.

Conclusión [arriba] 

Si el juicio de prescripción adquisitiva tiene como objeto lograr el reconocimiento judicial de que el dominio de la cosa poseída ha sido adquirido por el transcurso del tiempo que determina la ley, alegando la posesión durante veinte años y verificando -para su procedencia, que la posesión haya sido a título de dueño, ostensible y continua; por una razón de seguridad jurídica y de equidad, el cesionario beneficiario está legitimado para plantear una acción de usucapión con el objeto de lograr la consolidación de su derecho real de dominio.

Notas [arriba] 

[1] Pasquet, María A. Abogada. Profesora titular de Derechos Reales. UAI.
[2] Frías, Pedro J. SEGURIDAD JURIDICA. Presidente honorario de la Academia Nacional de Derecho y Ciencias Sociales de Córdoba y de la Asociación Argentina de Derecho Constitucional. 2019.
[3] Mencionado por Herrero Pons, Jorge, PRÁCTICA DEL FIDEICOMISO, ED Ediciones Jurídicas. Buenos Aires. 3era edición. Buenos Aires. 2006. Pág. 272.
[4] Bilvao Aranda, Facundo. EL CONTRATO DE FIDEICOMISO INMOBILIARIO EN LA ARGENTINA, Abeledo Perrot, Buenos Aires. 2012.
[5] Mignaton, Vanesa E. Vallés, María. “Fideicomiso Inmobiliario: una alternativa financiera segura al problema del déficit habitacional.” Trabajo de Investigación. Universidad de Cuyo. Mendoza. 2013.
[6] Código Civil y Comercial de la Nación. Artículo 1672. Ed. Infojus. Buenos Aires. 2015.
[7] Ibídem. Artículo 1614 y ss.